Najem w praktyce
Blog o nieruchomościach i inwestowaniu w najem
Wynajmujący coraz chętniej sięgają po umowę najmu okazjonalnego jak remedium na uciążliwego lokatora. Wciąż jednak świadomość – odnośnie korzyści jakie wiążą się z tą umową – jest niewystarczająca. Jaka to korzyść? Szybsza eksmisja lokatora z Twojego lokalu.
(więcej…)
Ostatnio pisałam sprzeciw od nakazu zapłaty . Klientka zgłosiła się do mnie, ponieważ poręczyła koleżance pożyczkę. Nie przypuszczała, że poręczając pożyczkę będzie kiedykolwiek odpowiedzialna za spłatę zobowiązania. Chciała tylko pomóc koleżance. Pech chciał, że koleżanka przestała spłacać raty. Instytucja finansowa zadziałała szybko – wezwanie do zapłaty i pozew do sądu. Zastanawiasz się pewnie, po co piszę o poręczeniu? Otóż poręczyć można nie tylko pożyczkę, czy kredyt. Poręczenie może dotyczyć niemal każdej wierzytelności (pod pewnymi warunkami), a więc również czynsz najmu.
Pytanie w tytule tego posta nie znalazło się przez przypadek. Otóż jeżeli decydujesz się złożyć pozew o zapłatę zaległego czynszu, musisz go złożyć do właściwego sądu. Czym jest właściwość sądu? To nic innego jak określenie sądu, który jest władny rozpoznać Twoją sprawę.
Wyobraź sobie taką sytuację: jesteś właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w Katowicach. Sam mieszkasz w Łodzi, a do Katowic zaglądasz okazjonalnie. Lokal w Katowicach wynajmujesz najemcy, który w dowodzie osobistym wskazany ma adres w Warszawie. Niestety lokator przestał płacić czynsz i jesteś zmuszony wystąpić na drogę sądową. Zastanawiasz się dość poważnie:
Ostatnio wprowadziłam na blogu kilka zmian. Między innymi wprowadziłam formularz kontaktowy w zakładce kontakt. Z mojego punktu widzenia wprowadzenie formularza było strzałem w dziesiątkę. Zaczęliście do mnie pisać. Wasze wątpliwości najczęściej budzi kwestia czy, aby dochodzić przed sądem zaległego czynszu najmu, czy musicie w pierwszej kolejności skutecznie wypowiedzieć umowę najmu.
Używanie lokalu bez tytułu prawnego zdarza się w praktyce dość często. W języku prawnym sytuacja ta to bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego. Ostatnio odpowiadałam na pytania związane właśnie z sytuacją, gdy właściciel skutecznie rozwiązał z najemcą umowę najmu. Mimo to lokator nie opuścił lokalu.
Jakie prawa przysługują w takiej sytuacji właścicielowi? Po pierwsze uprawnienie do złożenia pozwu o eksmisję.
Ale co z kosztami? Lokator nadal mieszka w lokalu, zużywa media, nie płaci czynszu, generuje koszty.
Spokojnie. Na szczęście jest na to rada – odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.
Pozew o zapłatę zaległego czynszu to kolejny krok na drodze do celu jakim jest windykacja nierzetelnego najemcy. Słyszałam na sali sądowej różne tłumaczenia pozwanych najemców, dlaczegóż to zalegali z zapłatą czynszu. W przeważającej części były to sytuacje związane z utratą pracy lub nagłym pogorszeniem się stanu zdrowia. Jednak szczególnie w pamięć zapadła mi jedna sytuacja…
Jeżeli najemca zalega z czynszem już jakiś czas warto złożyć pozew do sądu bez zbędnego oczekiwania i odkładania tego na później. Czas działa na Twoją niekorzyść. Dodatkowo na Twoją niekorzyść wpływają najnowsze prace parlamentu zmierzające do skrócenia terminów przedawnienia roszczeń. Już teraz sądy odnotowały znaczny wpływ pozwów od wierzycieli (głównie banki i firmy windykacyjne) spieszących się z dochodzeniem roszczeń w oparciu o obowiązujące obecnie przepisy. Wracając jednak do tematu przedawnienia… Czy wiesz jakie terminy znajdują zastosowanie w przypadku roszczeń związanych z najmem lokalu? Otóż są to: sześcioletni, trzyletni oraz roczny (!!!).
O
d pewnego czasu noszę się z zamiarem napisania artykułu dotyczącego dochodzenia należności z tytułu zaległego czynszu. Jest to temat dość obszerny, postanowiłam
podzielić go na kilka mniejszych wpisów. Zaległy czynsz… to jeden z największych problemów trapiących wynajmujących. Dziś skupię się na tym jak dobrze przygotować sobie grunt pod złożenie pozwu w sądzie.
Ostatnio przygotowując się do rozprawy przeglądałam orzecznictwo Sądu Najwyższego. Moją uwagę przykuło orzeczenie, dotyczące zasądzenia odszkodowania z tytułu bezzasadnego wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu lokalu. Otóż sądy niższych instancji uznały, iż umowa najmu lokalu użytkowego, która została zawarta na czas oznaczony nie została prawidłowo wypowiedziana przez najemcę.
Jeden z klientów polecił mi pewne forum internetowe, na którym przeczytał, że może wypowiedzieć najemcy umowę bez wypowiedzenia. Wiedziona ciekawością, wpisałam adres w wyszukiwarkę. Strona powoli się ładowała, odsłaniając kolorową tabelkę rozdzielającą różne tematy i wątki dyskusji pomiędzy Internautami. Moją uwagę przykuło pytanie użytkownika: Wypowiedzenie umowy najmu lokalu ze skutkiem natychmiastowym. Wątek był „rozgrzany do czerwoności”. Zajrzałam.