Poręczenie – jak zabezpieczyć czynsz najmu?
Ostatnio pisałam sprzeciw od nakazu zapłaty . Klientka zgłosiła się do mnie, ponieważ poręczyła koleżance pożyczkę. Nie przypuszczała, że poręczając pożyczkę będzie kiedykolwiek odpowiedzialna za spłatę zobowiązania. Chciała tylko pomóc koleżance. Pech chciał, że koleżanka przestała spłacać raty. Instytucja finansowa zadziałała szybko – wezwanie do zapłaty i pozew do sądu. Zastanawiasz się pewnie, po co piszę o poręczeniu? Otóż poręczyć można nie tylko pożyczkę, czy kredyt. Poręczenie może dotyczyć niemal każdej wierzytelności (pod pewnymi warunkami), a więc również czynsz najmu.
Jak zabezpieczyć roszczenia z umowy najmu lokalu?
Jak zabezpieczyć się przed problemem nieregulowania przez lokatora czynszu najmu… To pytanie zadaje sobie niemal każdy właściciel nieruchomości pod wynajem. Wbrew pozorom masz do wyboru pełen wachlarz rozwiązań prawnych. Do wyboru do koloru. Jest ich co najmniej kilka (np. weksel, poddanie się egzekucji w drodze aktu notarialnego, poręczenie, wyższa kaucja). Każde z tych rozwiązań ma swoje wady i zalety. Dziś postanowiłam wziąć na warsztat umowę poręczenia.
Poręczenie za czynsz najmu
Poręczenie to umowa regulowana przepisami kodeksu cywilnego.
Art. 876. § 1. Przez umowę poręczenia poręczyciel zobowiązuje się względem wierzyciela wykonać zobowiązanie na wypadek, gdyby dłużnik zobowiązania nie wykonał.
Najprościej mówiąc, przenosząc to na grunt stosunków z umowy najmu, w ramach umowy poręczenia to osoba trzecia (poręczyciel) odpowiada za płatność czynszu i innych opłat, gdy lokator przestaje płacić. Umowa poręczenia może stanowić załącznik do umowy najmu. Ma ona bowiem na celu dodatkowe zabezpieczenie płatności czynszu oraz innych należności w przypadku, gdy najemca zalega z bieżącym regulowaniem należności.
Jakie są plusy zabezpieczenia umowy najmu przy pomocy umowy poręczenia?
- za czynsz i inne opłaty poza najemcą (i osobami stale z najemcą mieszkającymi) odpowiada inna osoba trzecia, która nawet w najmowanym lokalu nie przebywa. Jest to tak zwana odpowiedzialność solidarna.
- w sytuacji gdy najemca (Twój dłużnik) jest bezrobotny, ma puste konto bankowe i nie posiada wartościowych rzeczy, komornik w postępowaniu egzekucyjnym sięgnie do majątku poręczyciela.
Musisz pamiętać, że w przypadku gdy najemca Ci nie płaci i zdecydujesz się złożyć pozew do sądu, musisz w pozwie ująć także poręczyciela. Zatem pozywasz razem najemcę i poręczyciela. Jeżeli nie będziesz miał tytułu egzekucyjnego na poręczyciela, komornik nie będzie mógł sięgnąć do jego majątku w toku postępowania egzekucyjnego.
Co powinna zawierać umowa poręczenia?
Umowę poręczenia warto sporządzić w formie pisemnej. W umowie poręczenia musi znaleźć się oświadczenie poręczyciela, że zna treść umowy najmu i wynikające z niej obowiązki płatnicze najemcy (dłużnika) oraz, że poręcza zobowiązanie wynikające z umowy najmu. PAMIĘTAJ – Oświadczenie poręczyciela powinno być pod rygorem nieważności złożone na piśmie. Jest to wymóg ustawowy. Dlatego warto mieć to oświadczenie wciągnięte do umowy poręczenia.
W ramach poręczenia dopuszczalne jest poręczenie nie tylko za dług istniejący w chwili udzielania poręczenia, ale także za dług przyszły, o ile zostanie określona maksymalna wysokość tego długu. Wskazana wysokość długu określa górną granicę odpowiedzialności poręczyciela. Poręczenie za dług przyszły może zostać udzielone na czas określony lub nieokreślony. Jeśli poręczenie za dług przyszły zostało udzielone bezterminowo, to przed powstaniem długu poręczyciel może je odwołać.
W przypadku udzielenie pożyczki czy kredytu – dług już istnieje w chwili jego poręczenia. Poręczyciel wie, że Kowalski pożyczył 10.000 zł i taką kwotę mu poręcza w chwili podpisania umowy.
W przypadku umowy najmu, poręczenie czynszu i innych opłat przybiera postać poręczenia za dług przyszły. W chwili poręczenia, poręczyciel nie wie, czy dług wystąpi, ponieważ nie wie czy najemca będzie płacił czy nie, czy wyrządzi jakąś szkodę. Długiem przyszłym jest zatem dług, który jeszcze nie istnieje w chwili zawarcia umowy poręczenia i w tym czasie dłużnik nie jest zobowiązany do świadczenia oznaczonego pod względem treści i przedmiotu świadczenia.
W przypadku poręczenia za dług przyszły musisz w oświadczeniu oznaczyć górną graniczę odpowiedzialności poręczyciela za długi dłużnika (najemcy).
Przykład:
Poręczyciel udziela Wierzycielowi poręczenia za zobowiązania Dłużnika wynikłe w przyszłości z tytułu umowy najmu zawartej w ……………………………….. w dniu …………………………………….. pomiędzy Wierzycielem a Dłużnikiem, do wysokości …………………………… zł
Oznaczenie górnej granicy odpowiedzialności poręczyciela powinno być w miarę możliwości ścisłe i dokonane w sposób niebudzący wątpliwości. Dlatego najłatwiej jest wpisać określoną kwotę, do wysokości której poręczyciel odpowiada za zobowiązania dłużnika. Określenie tej kwoty powinno nastąpić przed powstaniem długu przyszłego. Wskazanie górnej granicy odpowiedzialności poręczyciela powinno nastąpić najpóźniej w momencie składania przez poręczyciela oświadczenia o przyjęciu odpowiedzialności za dług przyszły.
Poręczenie może być udzielone terminowo lub bezterminowo. Termin obowiązywania poręczenia powinien wyraźnie wynikać z treści umowy poręczenia. Przy poręczeniu terminowym poręczyciel, bez względu na to, jak długo trwa zobowiązanie główne (a więc umowa najmu), odpowiada tylko na wypadek, gdyby dłużnik w terminie określonym w umowie poręczenia nie wykonał tego zobowiązania. Jeżeli w treści umowy poręczenia nie wskazano terminu, to należy przyjąć, że poręczenia udzielono bezterminowo. W wypadku poręczenia bezterminowego treść zobowiązania głównego wyznacza czas trwania zobowiązania poręczyciela.
Udzielenie bezterminowego poręczenia za dług przyszły powoduje, że poręczyciel ma możliwość odwołania poręczenia. Może je odwołać w całości lub tylko w części. Uprawnienie to przysługuje poręczycielowi tylko do chwili powstania długu. Nie można go wyłączyć w umowie. Poręczenie udzielone ze wskazaniem terminu (np. w umowie wskazano, że poręczyciel poręcza zobowiązania dłużnika na okres 4 lat) nie może być odwołane.
Poręczenie czynszu najmu – Jak odzyskać pieniądze od poręczyciela gdy najemca nie płaci czynszu?
Zgodnie z art. 880 kodeksu cywilnego – Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia, wierzyciel powinien zawiadomić o tym niezwłocznie poręczyciela.
Na wierzycielu ciąży obowiązek niezwłocznego zawiadomienia poręczyciela o opóźnieniu się dłużnika ze spełnieniem świadczenia. Poręczyciel powinien uzyskać od wierzyciela informację o opóźnieniu dłużnika, aby pozostawać w gotowości do spełnienia świadczenia po wezwaniu go przez wierzyciela. Dzięki tej informacji może on także podjąć działania zmierzające do ograniczenia ewentualnych niekorzystnych dla siebie następstw związanych z nieterminową realizacją zabezpieczonego zobowiązania. W umowie poręczenia można zwolnić wierzyciela z obowiązku zawiadomienia poręczyciela albo dokładnie określić zasady dokonywania tego zawiadomienia (np. termin, forma).
Warto jednak w przypadku wystąpienia zaległości z płatnością czynszu, powiadomić o tym poręczyciela. Zawiadomienie poręczyciela nastąpić może w dowolny sposób (także przy pomocy elektronicznych środków komunikacji). Jednakże wierzyciel powinien zadbać o dowód potwierdzający fakt dokonania zawiadomienia i jego termin (np. dowód nadania listem poleconym, potwierdzenie odbioru pisma z zawiadomieniem).
W przypadku gdy powiadomisz poręczyciela, że powstało zadłużenie i domagasz się zapłaty długu najemcy, a poręczyciel we wskazanym przez Ciebie terminie nie uiści należności, pozostaje CI już jedno rozwiązanie. Złożenie pozwu do sądu. Przy czym jak wspomniałam wyżej, w takiej sytuacji pozywasz najemcę oraz poręczyciela.
Umowa poręczenia – wzór
Dobrze skonstruowana umowa poręczenia to Twój klucz do sukcesu. Jeżeli masz wątpliwości, jak sporządzić taką umowę zajrzyj do mojego sklepu i kup gotowy wzór umowy poręczenia dostosowany typowo do umów najmu lokalu mieszkalnego.
Po co tracić czas na poszukiwanie darmowych, pełnych błędów wzorów? Umowa poręczenia dedykowana dla wynajmujących została zaprojektowana pod kątem zabezpieczenia roszczeń ze zwykłej umowy najmu jak i umowy najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego.
Wszystko czego potrzebujesz, znajdziesz w edytowalnym pliku doc opatrzonym moim komentarzem.
PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ:
- pozew o zapłatę czynszu a wypowiedzenie umowy najmu
- dochodzenie zaległego czynszu przed sądem
- jak zabezpieczyć płatność czynszu – odsetki maksymalne