Najem w praktyce

Blog o nieruchomościach i inwestowaniu w najem

wypowiedzenie umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego jest procesem czasochłonnym, a nie raz skomplikowanym. Wiele zależy od umowy najmu jaką posiada wynajmujący. W przypadku zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego, wynajmujący już na wstępie ma poważny problem. Otóż dla zwykłej umowy najmu, zastosowanie znajduje ustawa o ochronie praw lokatorów. A w szczególności jej jeden artykuł – art. 11 ist 1 i 2 u.o.p.l.

Otóż ustawa stanowi, że wynajmujący może zwykłą umowę najmu wypowiedzieć tylko i wyłącznie z przyczyn wskazach w ustawie. A są to:

1)pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2)jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3)wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4)używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Wypowiedzenie umowy najmu to oświadczenie woli składane jednej stronie umowy przez drugą.

18 kwi

Koronawirus (COVID-19), stan epidemii. Czy ktokolwiek spodziewał się takiej sytuacji? Na pewno nie. Żadna branża ani gałąź gospodarki nie była przygotowana na tą sytuację. Nie mniej jednak wprowadzony stan epidemii, ograniczony obowiązek uczęszczania do szkół mocno zatrzęsły rynkiem najmu. Zwłaszcza najmu na pokoje oraz najmu krótkoterminowego. Koronawirus a wypowiedzenie umowy najmu. Czy można wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego z powodu koronawirusa?

(więcej…)

17 kwi

Polskie prawo przewiduje znacznie więcej przywilejów dla najemcy, aniżeli dla właściciela lokalu. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący nie ma prawa wypowiedzenia umowy najmu. Takie sytuacje są dopuszczalne, jeżeli najemca między innymi rażąco narusza porządek domowy bądź też korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową. (więcej…)

26 mar

Ostatnio miałam kilka konsultacji, których tematem było z wypowiedzenie umowy najmu lokalu na czas nieokreślony.
Problem jest poważny zwłaszcza dla wynajmującego. Dlaczego?
Ponieważ na podstawie umowy najmu na czas nieokreślony związujesz się z najemcą w pewien sposób for ever. Dodatkowo masz poważny problem, jeśli zmienią  się Twoje okoliczności życiowe i potrzebujesz  tego lokalu np. dla siebie. Zakończenie stosunku najmu zawartej na czas nieokreślony jest dla wynajmującego niezmiernie trudne.

(więcej…)

20 lut

Problem z uciążliwym sąsiadem lub współlokatorem dotyka coraz więcej osób mieszkających w blokach, kamienicach i wszelkiego rodzaju zabudowach wielorodzinnych. Czasami rozwiązanie umowy najmu przez sąd może okazać się koniecznością. Nie każdy jednak zdaje sobie sprawę z przysługujących mu praw. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wskazuje na możliwość żądania rozwiązania umowy najmu bądź wniesienia powództwa o eksmisję nie tylko przez właścicieli lokalu, ale też przez sąsiadów bądź współlokatorów. Co więcej, powództwo o sądowne nakazanie eksmisji można wnieść również przeciwko małżonkowi (obecnemu, jak i byłemu), jeśli ten w celowy i rażący sposób uniemożliwia wspólne korzystanie z lokalu.

Rozwiązanie umowy najmu przez sąd – kiedy i w jakich okolicznościach?

(więcej…)

03 sty

rozwiązanie umowy najmu Ostatnio miałam kilka zapytań związanych z wcześniejszym rozwiązaniem umowy najmu . Przy czym podmiotem, któremu zależało na rozwiązaniu umowy był najemca. Chodzi tutaj o sytuację, kiedy Twoja umowa wprawdzie przewiduje możliwość jej wypowiedzenia, ale tylko Tobie jako wynajmującemu. Natomiast to najemcy zależy (z różnych przyczyn), aby ten najem wcześniej zakończyć. Jak wyjść z takiej sytuacji ? Z pomocą przychodzi rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.

(więcej…)

04 cze

Jako dziecko oglądałam filmy o przygodach Indiany Jones’a. Bawiły mnie jego podróże, zakradanie się do tajemniczych miejsc, rozwiązywanie zagadek i zdobywanie artefaktów. Może dlatego też stałam się fanką Lary Croft. O ile filmy z Angeliną Jolie nie wywarły na mnie większego wrażenia, o tyle najnowsza produkcja o przygodach młodej pani archeolog mile mnie zaskoczyła. Ale co wspólnego ma Lara Croft, Indiana Jones i wypowiedzenie umowy najmu?

Odpowiedź jest bardzo prosta – pułapki.

Filmowi bohaterowie zmierzając do celu jakim było zdobycie określonego artefaktu, trafiali w różne mistyczne miejsca. Na swej drodze natykali się na przeszkody (przepaście, zapadające się podłogi itp. ).  A jakie pułapki czekają na wynajmującego, gdy zmierza on do swojego celu jakim jest skuteczne rozwiązanie umowy najmu?

Pułapka nr 1 – złożenie wypowiedzenia niezgodnie z postanowieniami umowy lub ustawą o ochronie praw lokatorów

(więcej…)

17 maj

Jak wypowiedzieć umowę najmu lokalu zawartą na czas określony? Odpowiem dość specyficznie – prawidłowo. A od czego zależy prawidłowość wypowiedzenia? Od właściwie skonstruowanej umowy najmu oraz od ustawy o ochronie praw lokatorów. Prawidłowe wypowiedzenie umowy najmu na czas określony uzależnione jest od kilku czynników.

Umowa najmu lokalu na czas określony – czy można ją wypowiedzieć?
(więcej…)

30 kwi

umowa najmu odszkodowanieUżywanie lokalu bez tytułu prawnego zdarza się w praktyce dość często. W języku prawnym sytuacja ta to bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego. Ostatnio odpowiadałam na pytania związane właśnie z sytuacją, gdy właściciel skutecznie rozwiązał z najemcą umowę najmu. Mimo to lokator nie opuścił lokalu.

Jakie prawa przysługują w takiej sytuacji właścicielowi? Po pierwsze uprawnienie do złożenia pozwu o eksmisję.

Ale co z kosztami? Lokator nadal mieszka w lokalu, zużywa media, nie płaci czynszu, generuje koszty.

Spokojnie. Na szczęście jest na to rada – odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

(więcej…)

15 mar

Ostatnio przygotowując się do rozprawy przeglądałam orzecznictwo Sądu Najwyższego. Moją uwagę przykuło orzeczenie, dotyczące zasądzenia odszkodowania z tytułu bezzasadnego wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu lokalu.  Otóż sądy niższych instancji uznały, iż umowa najmu lokalu użytkowego, która została zawarta na czas oznaczony nie została prawidłowo wypowiedziana przez najemcę.

(więcej…)

20 lut

Wypowiedzenie umowy najmuJeden z klientów polecił mi pewne forum internetowe, na którym przeczytał, że może wypowiedzieć najemcy umowę bez wypowiedzenia. Wiedziona ciekawością, wpisałam adres w wyszukiwarkę. Strona powoli się ładowała, odsłaniając kolorową tabelkę rozdzielającą różne tematy i wątki dyskusji pomiędzy Internautami. Moją uwagę przykuło pytanie użytkownika: Wypowiedzenie umowy najmu lokalu ze skutkiem natychmiastowym. Wątek był „rozgrzany do czerwoności”. Zajrzałam.

(więcej…)