Najem w praktyce

Blog o nieruchomościach i inwestowaniu w najem

Gdy najemca zerwał umowę najmu lokalu – co robić?

Często wynajmujący zwracają się do mnie o poradę w sytuacji gdy najemca zerwał umowę najmu. Schemat postępowania lokatora zazwyczaj jest podobny i albo informuje wynajmującego mailowo, że za kilka dni się wyprowadza albo składa wypowiedzenie umowy najmu ( gdy umowa nie przewiduje takiego rozwiązania dla najemcy). Często w takich sytuacjach Najemca po prostu opuszcza mieszkanie nawet jeśli wynajmujący sprzeciwia się takiemu zachowaniu i jasno informuje, że umowa nadal obowiązuje. Co robić w takiej sytuacji?

Czy można zerwać umowę najmu lokalu ?

Można zerwać zaręczyny, można zerwać gruszę z drzewa, ale w języku prawniczym słowo zerwać ma inną rację bytu. Zacznijmy o wyjaśnienia pojęcia „zerwać umowę najmu”. Co to znaczy? Jest to potoczne stwierdzenie, które najczęściej pada w praktyce, gdy najemca przed upływem terminu na jaki umowa została zawarta chce z najmu zrezygnować. Odpowiadając na powyższe pytanie można powiedzieć, że nie da się zerwać umowy najmu.

Umowę najmu lokalu można wypowiedzieć lub rozwiązać (np. za porozumieniem stron).

Co robić gdy najemca chce zerwać umowę?

Potoczne „Zerwanie umowy” to najprościej nie dotrzymanie przez jedną ze stron jej postanowień. Najemca nie dotrzymuje swojego zobowiązania w postaci zamieszkiwania przez określony czas w lokalu i płacenia czynszu przez ten okres. Metodologia postępowania w takiej sytuacji jest dwojaka.

Przykład:
Umowa najmu na czas określony nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia przez najemcę.

W tej sytuacji możesz zaproponować najemcy rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. W ramach porozumienia możesz wynegocjować, że najemca zapłaci określoną kwotę jako odszkodowanie za przedwczesne rozwiązanie umowy. Więcej na temat porozumienia poczytasz tutaj.

Co robić, gdy najemca uciekanie z mieszkania bez wypowiedzenia?

Inaczej sytuacja wygląda, gdy najemca wysyła wiadomość sms lub email, że jutro się wyprowadza, bo nie potrzebuje już tego mieszkania. Czami zdarza się, że wrzuca klucze do skrzynki na listy a dopiero potem informuje wynajmującego, że opuścił mieszkanie.

W takiej sytuacji pozostajesz z nierozwiązaną umową najmu, teoretycznie pustym mieszkaniem. W pierwszej kolejności zmierzaj do wypowiedzenia umowy najmu zgodnie z tym jakie warunki wypowiedzenia masz zawarte w swojej umowie. Jeśli masz zwykłą umowę najmu – pamiętaj o art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

W czasie, gdy formalnie wypowiadasz umowę masz prawo nadal naliczać czynsz. Okoliczność, iż najemca lokal porzucił a klucze wrzucił Ci do skrzynki na listy nie powoduje zakończenia stosunku najmu.

Ciekawe stanowisko w tym zakresie przedstawia orzecznictwo sądowe:

Nie jest równoznaczne z wypowiedzeniem najmu dokonanie przez najemcę zwrotu przedmiotu najmu lub opróżnienie najętego lokalu (zob. wyr. SA w Katowicach z 23.2.2005 r., I ACa 1951/04, Legalis). Zachowanie polegające na niezamieszkaniu w spornym lokalu, niezameldowaniu się w nim oraz nieponoszeniu kosztów jego utrzymania nie jest równoznaczne z wypowiedzeniem stosunku najmu w sposób dorozumiany, a świadczyć może jedynie o czasowej rezygnacji z wykonywania przysługującego prawa najmu (wyr. SN z 11.4.2000 r., III CKN 233/00, niepubl.; zob. także wyr. SN z 1.2.2000 r., III CKN 576/98, Legalis).

Również komentatorzy zajmujący się tematyką umów wyrażają podobne stanowisko: Wypowiedzenie umowy najmu w sposób dorozumiany nie jest dopuszczalne (zob. K. Siwiec, Rozwiązania umowy, cz. I, s. 11).

Zatem czy można zerwać umowę najmu lokalu mieszkalnego?

Nie – nie można. Należy ją uprzednio wypowiedzieć lub rozwiązać za porozumieniem stron.

 

Poczytaj również:

podstawowe błędy przy wypowiadaniu umowy najmu