Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

Najem lokalu - Blog i porady prawne

Zanim podejmiemy decyzję o wynajmie mieszkania czy też innego lokalu, warto dokładnie przeanalizować wszystkie dostępne możliwości, tj. najem okazjonalny, instytucjonalny oraz zwykły. Podlegają one takim przepisom jak ustawa o ochronie praw lokatorów czy też kodeks cywilny. Nieznajomość przepisów i wynikających z nich praw oraz obowiązków obu stron, może doprowadzić do sporów związanych z użytkowaniem lokalu, zaległymi opłatami czy też okolicznościami rozwiązania umowy, które często kończą się postępowaniem sądowym oraz egzekucyjnym.

Na łamach bloga staram się dzielić wiedzą zdobywaną podczas prowadzonej przeze mnie praktyki adwokackiej. Wyjaśniam zagadnienia regulowane przez prawo najmu. Świadczę również porady prawne online w kwestiach takich jak wypowiedzenie umowy najmu mieszkania, sprawy o eksmisję, dochodzenie zaległego czynszu, sporządzanie umów różnego rodzaju. Zajmuję się nie tylko doradztwem, ale też reprezentowaniem interesów klienta w postępowaniu sądowym oraz sporządzaniem stosownych umów, pism i pozwów.

Dzisiejszy wpis będzie dość niecodzienny. Niekoniecznie pasujący do tematyki związanej z umowami najmu. Jednak zrobiłam podsumowanie mojej działalności w 2018 r. oraz przeanalizowałam liczbę moich klientów. Doszłam do bardzo ważnego wniosku. Liczba moich klientów z zagranicy,, którym pomogłam w sprawach najmu lokalu mieszkalnego to prawie 40% ! Mogę przyznać, że jestem Adwokatem od spraw najmu lokalu mieszkalnego także dla klientów z zagranicy.

Polski Adwokat dla osób z zagranicy.

Możesz wierzyć lub nie, ale przez ostatnie dwanaście miesięcy udało mi się pomóc właścicielom lokali mieszkalnych nie tylko z Polski, ale również z Anglii czy Niemiec. Muszę przyznać, że duża część naszych rodaków mieszkających na Wyspach albo zostawiło mieszkania, które wynajmują w Polsce albo zakupiła mieszkania pod inwestycję na wynajem w Polsce. Polacy mieszkający za granicą borykają się z takimi samymi problemami jak rodacy mieszkający w Polsce – brak płatności czynszu, konieczność eksmisji  nierzetelnego lokatora, wypowiedzenie umowy najmu lokalu, sporządzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Polacy mieszkający za granicą mają jeszcze jeden dodatkowy problem przy wynajmowaniu swoich lokali – odległość. Nie mogą od tak wsiąść w samochód i przyjechać do lokalu, gdy coś się dzieje.  Zaplanowanie urlopu, zakup biletów lotniczych wiąże się z kosztami i czasem.

Jak uzyskać poradę prawną z zakresu najmu lokalu, gdy mieszkam za granicą?

W XXI wieku pomoc prawna dla klientów z zagranicy jest na wyciągnięcie ręki. Klienci zagraniczni przekonali się do świadczonej przez mnie pomocy prawnej za pośrednictwem Internetu. W ciągu ostatnich 12 miesięcy spędziłam dziesiątki godzin na konsultacjach mailowych, za pośrednictwem Skype czy Whatsup. W tym przypadku odległość nie przeszkadza nawet w zleceniu poprowadzenia sprawy o zapłatę zaległego czynszu, czy eksmisję nierzetelnego lokatora.

Czy mieszkając za granicą mogę zlecić poprowadzenie sprawy o zapłatę zaległego czynszu lub innej w kraju?

Jedno z najczęściej zadawanych pytań  przez klientów z zagranicy. Ostatnio mam przyjemność współpracować z naszymi rodakami mieszkającymi w UK. Nie mniej jednak zasady poprowadzenia sprawy są zawsze jasne i takie same.  Czasami wystarczy opinia prawna sporządzona przez mnie i wysłana do klienta. Jednakże, gdy problem przerodzi się w proces sądowy, w pierwszej kolejności klient musi podpisać pełnomocnictwo.

Dzięki pełnomocnictwu mogę w imieniu klienta podjąć działania mające na celu wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego, reprezentować go w sądzie w sprawie o zapłatę zaległego czynszu czy o eksmisję.

A jeśli chodzi o formalności – z pomocą przychodzi poczta … tradycyjna i mailowa.

Adwokat dla wynajmujących

Mój blog rozwija się stopniowo. Na początku pojawiło się na nim kilka wpisów, które dotykały palących problemów wynajmujących . Ruch na blogu powoli wraz z każdym miesiącem wzrastał. Na wiosnę 2018 r. uruchomiłam E-PORADĘ . I to był strzał w dziesiątkę! Zaczęliście do mnie pisać z całej Polski oraz z różnych zakamarków Europy (głównie Polacy z UK). Kolejnym krokiem było stworzenie funpage “najem lokalu w praktyce”, który cieszy się coraz większym zainteresowaniem. Jak na razie postanowiłam stworzyć posty cykliczne jak “wtorek z eksmisją”, “środa z umową najmu” i “czwartek z wokandą”. W czwartki publikuję tezy z orzeczeń sądowych, które mogą okazać się przydatne w sporach z najemcami, czy też przy samodzielnym konstruowaniu umów najmu. Zajrzyj na funpage i bądź na bieżąco z ciekawymi informacjami na temat stanu prawnego.

Nie mogłabym zapomnieć również o biuletynie. Zapisując się na niego otrzymasz poradnik “Jak zabezpieczyć płatność czynszu najmu”. Moim czytelnikom wysyłam również wiadomości mailowe, poruszające najczęściej nurtujące ich problemy. Co ciekawe  liczba subskrybentów wciąż rośnie.

Mam jeszcze kilka pomysłów na dalszy rozwój bloga. Gdyby tylko doba miała 48h…

Dochodzenie zaległego czynszu  może okazać się procesem skomplikowanym zwłaszcza jeśli masz kilku najemców. W jakich proporcjach odpowiadają oni za zaległości ? Jeśli masz kilku najemców ujawnionych w umowie najmu, ich solidarna odpowiedzialność zależy od postanowień zawartych w Twojej umowie. Jeżeli nie zawarłeś w umowie stosownej klauzuli… Cóż … Pisząc pozew, musisz przypomnieć sobie działania na ułamkach. W takiej sytuacji będą oni odpowiadali za płatność czynszu i innych opłat w częściach równych.

(więcej…)

Dobra umowa najmu – oznaczenie stron umowy najmu

Poprawne oznaczenie stron w umowie najmu ma niebagatelne znaczenie. Dlaczego? Otóż określasz kto odpowiada za płatność czynszu i innych opłat za najmowany lokal mieszkalny. Dodatkowo oznaczenie stron w umowie może mieć wpływ na jej ważność. Wreszcie oznaczenie stron umowy może mieć znaczenie dla jej wypowiedzenia (małżonkowie). Dobra umowa najmu cechuje się prawidłowym opisaniem stron stosunku prawnego. Poniżej opowiem CI historię najemcy, który zawarł umowę najmu z spółką z o.o. Niestety na etapie dochodzenia zaległego czynszu, Sąd powziął wątpliwość w zakresie ważności umowy najmu. Na czym polegał problem? Umowa została podpisana przez osobę, która nie miała uprawnień do reprezentacji spółki. Oznacza to, że ta osoba nie miała prawnego upoważnienia do zawarcia umowy najmu w imieniu spółki z o.o.

(więcej…)

W artykule o dochodzeniu zaległego czynszu przed sądem opisałam ścieżkę, jak wnieść pozew do Sądu. O ile etap wnoszenia pozwu do sądu i oczekiwanie na nakaz zapłaty nie jest skomplikowany, to w sytuacji wniesienia sprzeciwu od nakazu przez pozwanego (najemcę) – sprawa wkracza na nowe tory. Wiele zależy od tego, jakie najemca w sprzeciwie przedstawi argumenty przeciwko Twoim twierdzeniom zawartym w pozwie. Inaczej mówiąc, jaką linię obrony przyjmie.

Co się dzieje po wniesieniu sprzeciwu od nakazu zapłaty przez pozwanego (najemcę)?

Nie jest tajemnicą, że pozwany (czyli Twój najemca) ma dwa tygodnie na wniesienie sprzeciwu od nakazu zapłaty. Czym jest sprzeciw? Jest to pismo procesowe stanowiące środek zaskarżenia nakazu zapłaty. Nakaz zapłaty jest dość ciekawym rodzajem orzeczenia sądowego. Wydawany jest bez przeprowadzania rozprawy, w oparciu o twierdzenia pozwu. W przypadku nie wniesienia sprzeciwu przez pozwanego – nakaz uprawomocnia się. w dalszej kolejności możesz na jego podstawie wszcząć postępowanie egzekucyjne.

(więcej…)

Dziś postanowiłam poruszyć dość ważki temat – jak sprawdzić rzetelność potencjalnego najemcy. Jak ocenić jego wiarygodność finansową? Postawione pytania na pewno zaprzątają również Twoją głowę. Najem Twojego lokalu to inwestycja. Zatem lokator, który przestaje płacić staje się problemem. Jak tego uniknąć? Poprzez weryfikację, legalną, za pomocą dostępnych rejestrów i z odrobiną sprytu.

Kto pyta nie błądzi ?

Ostatnio sporządzałam umowę poręczenia dla klienta. Zaprawiony w bojach wynajmujący, który już nie jedno przeszedł z najemcami. Powiedział, że jednym z załączników do umowy najmu jest ankieta, w której potencjalny lokator podaje najważniejsze dane. Czemu miała służyć ankieta? Pomagała w weryfikacji. Między innymi mój klient życzył sobie podanie numeru telefonu do poprzedniego wynajmującego. Jeżeli  potencjalny lokator starał się unikać tematu poprzedniego lokalu, padały kolejne pytania “drążące”. Czasami po takich rozmowach wynajmujący nie decydował się na zawarcie umowy z danymi najemcami. Wyczuwał kłopoty. Oczywiście umiejętnie zadawał określone pytania. A odpowiedzi czasami potrafiły go zadziwić.

(więcej…)

W poprzednim artykule dość ogólnie przybliżyłam, czym jest umowa najmu okazjonalnego. Scharakteryzowałam jej wady i zalety. Dziś postaram się przedstawić  trochę bardziej szczegółowo, dlaczego ten rodzaj umowy jest dla ciebie korzystny. Tak jak wspomniałam w poprzednim wpisie, umowa najmu okazjonalnego ułatwia przeprowadzenie eksmisji lokatora z twojego lokalu.

(więcej…)

najmu okazjonalnegoWynajmujący coraz chętniej sięgają po umowę najmu okazjonalnego jak remedium na uciążliwego lokatora. Wciąż jednak świadomość – odnośnie korzyści jakie wiążą się z tą umową – jest niewystarczająca. Jaka to korzyść? Szybsza eksmisja lokatora z Twojego lokalu.

Ostatnio czytałam ciekawy artykuł na stronie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, która przeprowadziła wśród pośredników nieruchomości ankietę pod nazwą Bezpieczny Najem. Rezultatem ogólnopolskiej akcji jest wniosek, iż najczęściej podpisywaną umową najmu jest zwykła, standardowa umowa. Wynajmujący unikają umów najmu okazjonalnego. Aż 80 proc. badanych przygotowało mniej niż 5 proc. tego rodzaju dokumentów. Powód? Chęć uniknięcia dodatkowych kosztów lub zbyt mała wiedza na temat najmu okazjonalnego.

Może warto spojrzeć na umowę najmu okazjonalnego jako na inwestycję w bezpieczny najem?

(więcej…)

Ostatnio pisałam sprzeciw od nakazu zapłaty . Klientka zgłosiła się do mnie, ponieważ poręczyła koleżance pożyczkę. Nie przypuszczała, że poręczając pożyczkę będzie kiedykolwiek odpowiedzialna za spłatę zobowiązania. Chciała tylko pomóc koleżance. Pech chciał, że koleżanka przestała spłacać raty. Instytucja finansowa zadziałała szybko – wezwanie do zapłaty i pozew do sądu. Zastanawiasz się pewnie, po co piszę o poręczeniu? Otóż poręczyć można nie tylko pożyczkę, czy kredyt. Poręczenie może dotyczyć niemal każdej wierzytelności (pod pewnymi warunkami), a więc również czynsz najmu.

Jak zabezpieczyć roszczenia z umowy najmu lokalu?

Jak zabezpieczyć się przed problemem nieregulowania przez lokatora czynszu najmu… To pytanie zadaje sobie niemal każdy właściciel nieruchomości pod wynajem. Wbrew pozorom masz do wyboru pełen wachlarz rozwiązań prawnych. Do wyboru do koloru.  Jest ich co najmniej kilka (np. weksel, poddanie się egzekucji w drodze aktu notarialnego, poręczenie, wyższa kaucja). Każde z tych rozwiązań ma swoje wady i zalety. Dziś postanowiłam wziąć na warsztat umowę poręczenia.

(więcej…)

pozew o zaplate ktory sadPytanie w tytule tego posta nie znalazło się przez przypadek. Otóż jeżeli decydujesz się złożyć pozew o zapłatę zaległego czynszu, musisz go złożyć do właściwego sądu. Czym jest właściwość sądu? To nic innego jak określenie sądu, który jest władny rozpoznać Twoją sprawę.

Wyobraź sobie taką sytuację: jesteś właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w Katowicach. Sam mieszkasz w Łodzi, a do Katowic zaglądasz okazjonalnie. Lokal w Katowicach wynajmujesz najemcy, który w dowodzie osobistym wskazany ma adres w Warszawie. Niestety lokator przestał płacić czynsz i jesteś zmuszony wystąpić na drogę sądową.  Zastanawiasz się dość poważnie:

Do którego sądu złożyć pozew o zapłatę zaległego czynszu?  

Podstawowe wskazówki odnośnie wyboru sądu, do którego powinieneś złożyć pozew jest oczywiście kodeks postępowania cywilnego. Nie będę tutaj przedstawiać wykładu na temat systemu polskiego sądownictwa. Przedstawię Ci jednak podstawowe wskazówki, które ułatwią Ci wybór sądu w sprawie o zapłatę zaległego czynszu czy też eksmisję.

(więcej…)

Ostatnio wprowadziłam na blogu kilka zmian. Między innymi wprowadziłam formularz kontaktowy w zakładce kontakt. Z mojego punktu widzenia wprowadzenie formularza było strzałem w dziesiątkę. Zaczęliście do mnie pisać. Wasze wątpliwości najczęściej budzi kwestia czy, aby dochodzić przed sądem zaległego czynszu najmu, czy  musicie w pierwszej kolejności skutecznie wypowiedzieć umowę najmu.

Kiedy złożyć pozew do sądu?

Moja odpowiedź brzmi NIE. Pozew o zapłatę zaległego czynszu oraz powództwo o wydanie i opróżnienie z rzeczy lokalu (eksmisja) to dwa odrębne, niezależne postępowania. W przypadku złożenia obu spraw do sądu w podobnym czasie, Sąd nada im dwie różne sygnatury, prawdopodobnie rozpozna je dwóch różnych sędziów.

Aby dochodzić przed sądem  zaległości z tytułu czynszu nie musisz mieć wypowiedzianej umowy. Wystarczy już jedna zaległość w płatności czynszu, aby móc skierować sprawę o wydanie nakazu zapłaty w trybie uproszczonym (więcej na ten temat pisałam tutaj ).

Wypowiedzenie umowy najmu ma dwa zasadnicze zadania:

  1. chcesz już zakończyć “współpracę” z najemcą, który nie płaci czynszu.
  2. jesteś zmuszony wnieść pozew o eksmisję do sądu, bo lokator dobrowolnie nie chce opuścić mieszkania.

Samo wypowiedzenie umowy najmu nie tamuje Ci możliwość dochodzenia przed sądem zaległego czynszu. Powiem więcej, jeżeli będziesz mieć już wydany nakaz zapłaty, będzie on stanowił świetny dowód w sprawie o eksmisję.

Close