Loader
 

Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

Najem lokalu - Blog i porady prawne

Zanim podejmiemy decyzję o wynajmie mieszkania czy też innego lokalu, warto dokładnie przeanalizować wszystkie dostępne możliwości, tj. najem okazjonalny, instytucjonalny oraz zwykły. Podlegają one takim przepisom jak ustawa o ochronie praw lokatorów czy też kodeks cywilny. Nieznajomość przepisów i wynikających z nich praw oraz obowiązków obu stron, może doprowadzić do sporów związanych z użytkowaniem lokalu, zaległymi opłatami czy też okolicznościami rozwiązania umowy, które często kończą się postępowaniem sądowym oraz egzekucyjnym.

Na łamach bloga staram się dzielić wiedzą zdobywaną podczas prowadzonej przeze mnie praktyki adwokackiej. Wyjaśniam zagadnienia regulowane przez prawo najmu. Świadczę również porady prawne online w kwestiach takich jak wypowiedzenie umowy najmu mieszkania, sprawy o eksmisję, dochodzenie zaległego czynszu, sporządzanie umów różnego rodzaju. Zajmuję się nie tylko doradztwem, ale też reprezentowaniem interesów klienta w postępowaniu sądowym oraz sporządzaniem stosownych umów, pism i pozwów.

Kaucja jest formą zabezpieczenia roszczeń umowy najmu lokalu mieszkalnego. Niestety często niedoceniana przez wynajmujących, traktowana jako zwykły element zwykłej umowy. Tymczasem kaucja poza swoją funkcją zabezpieczającą może pełnić także funkcję weryfikacyjną. Jak to możliwe? To proste. Jeżeli najemcy na samym początku zawierania umowy najmu nie stać na uiszczenie kwoty stanowiącej minimum półtora krotności miesięcznego czynszu – zastanów się czy chcesz z tą osobą podpisać umowę.
Temat kaucji jest dość obszerny a ja w poniższym artykule postaram się omówić najważniejsze aspekty związane ze stosowaniem tego zabezpieczenia w praktyce najmu lokali mieszkalnych.

(więcej…)

Koronawirus (COVID-19), stan epidemii. Czy ktokolwiek spodziewał się takiej sytuacji? Na pewno nie. Żadna branża ani gałąź gospodarki nie była przygotowana na tą sytuację. Nie mniej jednak wprowadzony stan epidemii, ograniczony obowiązek uczęszczania do szkół mocno zatrzęsły rynkiem najmu. Zwłaszcza najmu na pokoje oraz najmu krótkoterminowego. Koronawirus a wypowiedzenie umowy najmu. Czy można wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego z powodu koronawirusa?

(więcej…)

Polskie prawo przewiduje znacznie więcej przywilejów dla najemcy, aniżeli dla właściciela lokalu. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący nie ma prawa wypowiedzenia umowy najmu. Takie sytuacje są dopuszczalne, jeżeli najemca między innymi rażąco narusza porządek domowy bądź też korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową. (więcej…)

Eksmisja członka rodziny, zwłaszcza gdy może być to osoba bliska – budzi kontrowersje. Życie jednak  nie znosi próżni. Zdarzają się bowiem sprawy, w których to np. rodzice domagają się eksmisji dorosłego dziecka z domu. Dzisiejszy wpis nie ma na celu nikogo oceniać, ganić. Poniżej poruszę swego rodzaju temat tabu, który przewija się niepostrzeżenie na wokandach sądowych.

Eksmisja członka rodziny a umowa użyczenia

(więcej…)

Ostatnio miałam kilka konsultacji, których tematem było z wypowiedzenie umowy najmu lokalu na czas nieokreślony.
Problem jest poważny zwłaszcza dla wynajmującego. Dlaczego?
Ponieważ na podstawie umowy najmu na czas nieokreślony związujesz się z najemcą w pewien sposób for ever. Dodatkowo masz poważny problem, jeśli zmienią  się Twoje okoliczności życiowe i potrzebujesz  tego lokalu np. dla siebie. Zakończenie stosunku najmu zawartej na czas nieokreślony jest dla wynajmującego niezmiernie trudne.

(więcej…)

Jak obejść ustawę o ochronie praw lokatorów… To pytanie spędza sen z powiek wynajmującym. Czy warto, czy jest to możliwe? Przeanalizowałam kilka najpopularniejszych pomysłów, które pojawiają się na forach internetowych. Wśród porad innych użytkowników pojawiają się takie hasła jak dzierżawa, użyczenie. O co chodzi? O tym poniżej.

Dzierżawa, najem, użyczenie lokalu mieszkalnego

Na forach internetowych można znaleźć dość ciekawe pomysły właścicieli sprowadzające się do zawarcia  z lokatorem innej umowy niż najem. I tak pojawiły się umowy dzierżawy lokalu mieszkalnego czy też użyczenia lokalu mieszkalnego.

(więcej…)

Problem z uciążliwym sąsiadem lub współlokatorem dotyka coraz więcej osób mieszkających w blokach, kamienicach i wszelkiego rodzaju zabudowach wielorodzinnych. Nie każdy jednak zdaje sobie sprawę z przysługujących mu praw. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wskazuje na możliwość żądania rozwiązania umowy najmu bądź wniesienia powództwa o eksmisję nie tylko przez właścicieli lokalu, ale też przez sąsiadów bądź współlokatorów. Co więcej, powództwo o sądowne nakazanie eksmisji można wnieść również przeciwko małżonkowi (obecnemu, jak i byłemu), jeśli ten w celowy i rażący sposób uniemożliwia wspólne korzystanie z lokalu.

W jakich okolicznościach sąd może rozwiązać umowę najmu?

(więcej…)

Wady lokalu mieszkalnego to często problem dla właściciela lokalu. Problem ten to żądanie najemcy obniżenia czynszu bądź niezapłacenie go w ogóle za dany miesiąc. Najczęstszą przyczyną takich żądań najemcy są na przykład drobne awarie występujące w lokalu.

PRZYKŁAD:

Awaria piecyka gazowego i brak ciepłej wody przez weekend. Piecyk naprawiony w poniedziałek, awaria zgłoszona w piątek, serwisant przez weekend nie mógł przyjechać.

(więcej…)

Ostatnio jadąc DK 86 do kancelarii zwróciłam uwagę na gigantyczny billboard. Widniała na nim reklama firmy windykacyjnej. Billboard zachęcał do sprzedania długu windykatorom lub skierowania do nich sprawy o wyegzekwowanie zaległości płatniczych. Firmy windykacyjne, kiedy otrzymują od wierzyciela dług do wyegzekwowania (często przedawniony) stosują kilka różnych chwytów na dłużnika. Pierwszym z nich jest ugodowe zakończenie windykacji, czyli … podpisanie ugody przez dłużnika, w której uznaje on swoje zadłużenie i zobowiązuje się do spłaty zadłużenia w określonych ratach (zgodnie z harmonogramem).
Dlaczego o tym piszę? Ponieważ uznanie długu ma ogromne znaczenie procesowe przed sądem. Ułatwia dochodzenie czynszu.

(więcej…)

Nieruchomości coraz częściej traktowane są jako inwestycja. Nikogo już nie dziwi sytuacja zaciągania kredytu w banku, żeby kupić mieszkanie tylko po to, by przeznaczyć je na wynajem. Pieniądze uzyskane z czynszu nie tylko pozwolą szybko spłacić zobowiązania finansowe, ale też zapewnią stały dochód. Należy jednak pamiętać o dopełnieniu wszystkich obowiązków ciążących na właścicielu mieszkania. W tym artykule przeanalizujemy kwestię zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Najem okazjonalny to instytucja chroniąca właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi, niewypłacalnymi najemcami. Warto zatem dopilnować, by w terminie zgłosić najem i móc w pełni korzystać z przywilejów właściciela.

Podstawę najmu okazjonalnego stanowi dobrze skonstruowana umowa z wymaganymi załącznikami. By jednak niosła ona za sobą skutki prawne, musi zostać zgłoszona do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela wynajmowanej nieruchomości (a nie dla lokalizacji mieszkania będącego przedmiotem najmu). Należy tego dokonać w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia obowiązywania umowy/rozpoczęcia najmu. Trzeba przy tym pamiętać, że w tym przypadku liczy się data wpłynięcia zgłoszenia do naczelnika właściwego urzędu skarbowego, a nie data nadania pisma. Niedopełnienie tego obowiązku we wskazanym terminie skutkuje tym, że najem zostaje według prawa traktowany jako zwykły najem. A to z kolei oznacza, że w przypadku ewentualnych problemów z lokatorem, właściciel nie ma prawa zastosować wobec niego skróconej procedury eksmisji. Lokatorowi może przysługiwać również prawo do lokalu zastępczego.

Jak powinno wyglądać zgłoszenie?

Ustawodawca nie wskazuje konkretnego wzoru zgłoszenia. Przyjmuje się zatem, że wystarczy złożenie podpisanego przez obie strony dokumentu wskazującego przedmiot oraz strony najmu. Nie jest wymagane dołączenie kopii umowy najmu okazjonalnego.

Należy pamiętać, że niezgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w określonym w ustawie terminie (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) nie zwalnia właściciela lokalu z obowiązku podatkowego.