18 kwi

Koronawirus a wypowiedzenie umowy najmu lokalu

Koronawirus (COVID-19), stan epidemii. Czy ktokolwiek spodziewał się takiej sytuacji? Na pewno nie. Żadna branża ani gałąź gospodarki nie była przygotowana na tą sytuację. Nie mniej jednak wprowadzony stan epidemii, ograniczony obowiązek uczęszczania do szkół mocno zatrzęsły rynkiem najmu. Zwłaszcza najmu na pokoje oraz najmu krótkoterminowego. Koronawirus a wypowiedzenie umowy najmu. Czy można wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego z powodu koronawirusa?

Koronawirus (COVID-19) a wypowiedzenie umowy najmu lokalu na czas oznaczony

W zeszłym tygodniu miałam wysyp zapytań o jednej tematyce. Najemcy zaczęli do mnie pisać z króciutkim pytaniem. Czy z powodu koronawirusa mogę wypowiedzieć umowę najmu? Moja odpowiedź mocno ich rozczarowywała.

Nawet w dobie ogłoszonego stanu epidemii nie uległa dezaktualizacji stara rzymska zasada „Pacta sunt servanda” czyli umów należy dotrzymywać. Mimo braku dosłownego uregulowania tej zasady w przepisach jej obowiązywanie nie powinno budzić żadnych wątpliwości. Można jednakże uznać, że pośrednio wyraża ją art. 354 kodeksu cywilnego mówiący o tym, że dłużnik musi wykonać zobowiązanie, które na siebie przyjął.

Czytacie mojego bloga oraz newsletter od dłuższego czasu i wiecie, że stosunek najmu na czas określony jest stosunkiem trwałym, spetryfikowanym. Nawet koronawirus nie jest w stanie wymusić na stronach wcześniejszego zakończenia umowy, jeżeli w umowie nie wskazano epidemii jako przyczyny wypowiedzenia umowy. Oczywiście mało prawdopodobnym jest, aby ktokolwiek wpisał epidemię jako przyczynę rozwiązania umowy najmu.

Zatem jeśli najemca, czy to najmujący pokój (student), czy to najemca długoterminowy zwraca się do Ciebie z oświadczeniem o wypowiedzeniu umowy najmu z powodu koronawirusa – możesz zaproponować mu negocjacje warunków wcześniejszego zakończenia umowy za porozumieniem stron.

Oczywiście w przypadku umów na czas nieokreślony zasada pozostaje ta sama, czyli najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia bez podania przyczyny.

Nadzwyczajna zmiana stosunków jako podstawa rozwiązania umowy najmu

Mamy jeszcze w kodeksie cywilnym pewien wytrych.  

Art. 357¹ [Klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków – rebus sic stantibus] Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Przesłankami zastosowania art. 357¹ KC są:

1) nadzwyczajna zmiana stosunków;

2) nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty dla jednej ze stron;

3) związek przyczynowy między zmianą stosunków a utrudnieniami w wykonaniu zobowiązania czy groźbą straty;

4) nieprzewidzenie przez strony przy zawieraniu umowy wpływu zmiany stosunków na wykonanie zobowiązania.

Po regułę rebus sic stantibus najczęściej sięgają przedsiębiorcy. Powyższy zapis ustawy ma bowiem charakter wyjątkowy i to Sąd decyduje czy zaistniały okoliczności umożliwiające zmianę umowy czy też jej rozwiązanie.

Pojęcie „stosunków” odnosi się do stosunków społecznych, w tym zwłaszcza gospodarczych. Chodzi o uwarunkowania, które dotyczą większej grupy podmiotów lub wręcz mają charakter powszechny, nie dotyczą zaś jedynie indywidualnej sytuacji strony bądź stron stosunku zobowiązaniowego.

rebus sic stantibus w sądzie

Artykuł 357¹ KC może znaleźć zastosowanie np. w razie nadzwyczajnej zmiany sytuacji gospodarczej.
Zdarzenia natury makroekonomicznej, takie jak gwałtowny spadek PKB itp., na ogół nie mają samodzielnego znaczenia dla zastosowania komentowanego przepisu. Dopiero ich wpływ na uwarunkowania bezpośrednio związane z wykonywaniem danego zobowiązania, np. gwałtowny spadek podaży lub popytu i związana z nim zmiana cen danego towaru lub usługi, nabierają takiego znaczenia.

Nadzwyczajna zmiana stosunków to zmiana istotnie wykraczająca poza granice tzw. normalnego (zwykłego) ryzyka kontraktowego, które – w różnej skali – towarzyszy wykonywaniu wszystkich zobowiązań umownych. W ujęciu SN w post. z 24.4.2019 r. (I CSK 640/18) chodzi o „zdarzenia nadzwyczajne o charakterze powszechnym, niezależne od woli stron, wykraczające poza typowe ryzyko gospodarcze„.

Oczywiście pandemię koronawirusa moglibyśmy uznać za taką nadzwyczajną sytuację umożliwiającą stronie skorzystanie z powództwa opartego na art. 357¹ KC.

Jednakże pamiętajmy o jednym. Z tego rozwiązania prawnego najczęściej skorzystają przedsiębiorcy, którzy w obecnej sytuacji np. staną na skraju bankructwa (przykładowa branża to turystyka, hotelarstwo, transport, najemcy w galeriach handlowych).

Koronawirus a ryzyko wypowiedzenia umowy najmu

Jakie ryzyko dostrzegam dla wynajmujących? NIEWYPŁACALNOŚĆ NAJEMCY. To będzie jeden z głównych powodów, dla których wynajmujący będą zmuszeni wypowiadać umowy najmu najemcom lokali mieszkalnych.

Nie łudźmy się, ale obecna sytuacja drastycznie wpłynie na stan gospodarki a co za tym idzie także na stan portfela najemcy. Jeśli straci on pracę – nie będzie w stanie uiścić czynszu. Tarcza antykryzysowa nie przewiduje żadnej pomocy dla wynajmujących zajmujących się najmem krótkoterminowym, najmem na pokoje czy też wynajmujących swoje lokale długoterminowo. Mało tego – tarcza antykryzysowa ponownie wzmocniła prawa najemców w okresie trwania stanu epidemii.

Jakie prawa na podstawie tarczy antykryzysowej? O tym w kolejnym wpisie.

Przeczytaj również:

Jak odwołać się od mandatu za zakaz przemieszczania się?

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron