Jak regulować stan prawny nieruchomości?
W dobie rosnącej inflacji, dodruku pieniądza i niepewności na rynku gospodarczym wielu inwestorów poszukuje bezpiecznej przystani chcąc lokować swoje pieniądze w nieruchomościach. Czasami zdarza się, jednak, że mamy przed sobą atrakcyjną okazję inwestycyjną związaną z nieruchomością, ale … okazuje się, że jest ona obarczona wielkim bałaganem w księdze wieczystej.
Inna sytuacja. Kamienica będąca w danej rodzinie od pokoleń. Tak się jednak złożyło, że w pewnym momencie współwłaściciele przestali dbać o regulowanie kwestii związanych z spadkobraniem i w księdze wieczystej figurują od dawna nieżyjący dziadkowie lub prapradziadkowie. Jak w takiej sytuacji zarządzać taką nieruchomością?
Co to jest stan prawny nieruchomości?
Stan prawny nieruchomości to nic innego jak prawo własności nieruchomości i określenie komu ono przysługuje. Stan prawny znajduje odzwierciedlenie z treści wpisów – praw i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Jeżeli dany budynek, kamienica, lokal posiada księgę wieczystą, to jest to już sytuacja komfortowa, ponieważ zawsze istnieje możliwość sprawdzenia jaki jest stan prawny nieruchomości i na ile jest on aktualny (zgodny) z rzeczywistością. Bardziej skomplikowana sytuacja ujawnia się, gdy nieruchomość nie ma księgi wieczystej .
Regulowanie stanu prawnego nieruchomości – co to jest?
Regulowanie stanu prawnego nieruchomości to nic innego jak na przykład dążenie do ujawnienia w księdze wieczystej rzeczywistego właściciela lub współwłaścicieli nieruchomości. Regulowanie stanu prawnego nieruchomości to dość szerokie pojęcie prawne. Kryje się pod nim także ustanawianie ograniczonych praw rzeczowych np. służebności przesyłu.
Przykładami działań zmierzających do uregulowania stanu prawnego nieruchomości są:
- zakładanie księgi wieczystej dla nieruchomości
- uaktualnienie księgi wieczystej nieruchomości
- przeprowadzenie postępowań spadkowych
- przeprowadzenie spraw o zasiedzenie
- uregulowanie i ujawnienie służebności
- przeprowadzenie spraw związanych z podziałem nieruchomości (dział spadku, podział majątku wspólnego)
Dość osobliwym przypadkiem regulowania stanu prawnego nieruchomości jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Czym jest owa niezgodność?
Niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na niewpisaniu lub błędnym wpisaniu pewnego prawa albo wpisaniu nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. Rozbieżność może wynikać z różnych przyczyn, przy czym może istnieć już od chwili, gdy wpis (wykreślenie) w księdze wieczystej został dokonany, jak też może powstać już po dokonaniu wpisu (wykreślenia). Przyczyna niezgodności może wpływać na sposób usunięcia tej niezgodności.
PRZYKŁAD:
Pan Zenon postanowił kupić nieruchomość zabudowaną domem mieszkalnym. Znalazł odpowiednią ofertę nieruchomości, która go interesowała. Właścicielem nieruchomości było małżeństwo. Pan Zenon szczegóły transakcji omawiał tylko z mężem współwłaścicielem. Wpłacił zaliczkę i podpisał zwykłą pisemną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W umówionym dniu, mąż współwłaściciel stawił się u notariusza okazując pełnomocnictwo notarialne od żony. Pełnomocnictwo uprawniało męża do sprzedaży ich wspólnej nieruchomości. Umowa sprzedaży nieruchomości została sporządzona i podpisana przez Pana Zenona i męża współwłaściciela.
Teoretycznie modelowa transakcja. Pan Zenon został wpisany do księgi wieczystej jako nowy właściciel nieruchomości. Problem pojawił się później. Nie mógł bowiem zamieszkać w swoim nowym domu. Okazało się, że mąż sprzedawca sfałszował akt notarialny żony (wyrażający zgodę na sprzedaż nieruchomości i ustanawiający go pełnomocnikiem do tej czynności). Pan Zenon otrzymał oświadczenie woli od żony współwłaścicielki o uchyleniu się od skutków prawnych czynności prawnej (sprzedaży nieruchomości). Następnie sprawa trafiła do sądu. Żona wraz z mężem wnieśli powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Jak uregulować stan prawny nieruchomości?
Najczęstszym przypadkiem regulowania stanu prawnego nieruchomości jest postępowanie spadkowe. Zdarzają się sytuacje kiedy dopiero prawnuki wszczynają postępowania spadkowe i o dział spadku, aby uregulować stosunki właścicielskie danej nieruchomości.
Po co regulować stan prawny nieruchomości?
Na to pytanie każdy odpowiada sobie indywidualnie. Bycie właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości ma swoje wady i zalety. Nie mniej jednak każdy z nas chce mieć swój kawałek podłogi. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości w pewnym sensie stanie się problematyczny dla potencjalnych posiadaczy nieruchomości. Mogą bowiem pojawić się kwestie związane z odpowiedzialnością za remont nieruchomości, rozliczenia nakładów a nawet zysków (pożytki np. z najmu) jeśli nieruchomość takowe przynosi.
Dlatego w pewnym momencie potencjalny właściciel (np. Spadkobierca) będzie zainteresowany uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości.
Jeśli znajdujesz się w sytuacji powyżej i nie wiesz jak „ugryźć” temat swojej nieruchomości – napisz do mnie maila.