Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

Dochodzenie zaległego czynszu  może okazać się procesem skomplikowanym zwłaszcza jeśli masz kilku najemców. W jakich proporcjach odpowiadają oni za zaległości ? Jeśli masz kilku najemców ujawnionych w umowie najmu, ich solidarna odpowiedzialność zależy od postanowień zawartych w Twojej umowie. Jeżeli nie zawarłeś w umowie stosownej klauzuli… Cóż … Pisząc pozew, musisz przypomnieć sobie działania na ułamkach. W takiej sytuacji będą oni odpowiadali za płatność czynszu i innych opłat w częściach równych.

(więcej…)

W artykule o dochodzeniu zaległego czynszu przed sądem opisałam ścieżkę, jak wnieść pozew do Sądu. O ile etap wnoszenia pozwu do sądu i oczekiwanie na nakaz zapłaty nie jest skomplikowany, to w sytuacji wniesienia sprzeciwu od nakazu przez pozwanego (najemcę) – sprawa wkracza na nowe tory. Wiele zależy od tego, jakie najemca w sprzeciwie przedstawi argumenty przeciwko Twoim twierdzeniom zawartym w pozwie. Inaczej mówiąc, jaką linię obrony przyjmie.

Co się dzieje po wniesieniu sprzeciwu od nakazu zapłaty przez pozwanego (najemcę)?

Nie jest tajemnicą, że pozwany (czyli Twój najemca) ma dwa tygodnie na wniesienie sprzeciwu od nakazu zapłaty. Czym jest sprzeciw? Jest to pismo procesowe stanowiące środek zaskarżenia nakazu zapłaty. Nakaz zapłaty jest dość ciekawym rodzajem orzeczenia sądowego. Wydawany jest bez przeprowadzania rozprawy, w oparciu o twierdzenia pozwu. W przypadku nie wniesienia sprzeciwu przez pozwanego – nakaz uprawomocnia się. w dalszej kolejności możesz na jego podstawie wszcząć postępowanie egzekucyjne.

(więcej…)

pozew o zaplate ktory sadPytanie w tytule tego posta nie znalazło się przez przypadek. Otóż jeżeli decydujesz się złożyć pozew o zapłatę zaległego czynszu, musisz go złożyć do właściwego sądu. Czym jest właściwość sądu? To nic innego jak określenie sądu, który jest władny rozpoznać Twoją sprawę.

Wyobraź sobie taką sytuację: jesteś właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w Katowicach. Sam mieszkasz w Łodzi, a do Katowic zaglądasz okazjonalnie. Lokal w Katowicach wynajmujesz najemcy, który w dowodzie osobistym wskazany ma adres w Warszawie. Niestety lokator przestał płacić czynsz i jesteś zmuszony wystąpić na drogę sądową.  Zastanawiasz się dość poważnie:

Do którego sądu złożyć pozew o zapłatę zaległego czynszu?  

Podstawowe wskazówki odnośnie wyboru sądu, do którego powinieneś złożyć pozew jest oczywiście kodeks postępowania cywilnego. Nie będę tutaj przedstawiać wykładu na temat systemu polskiego sądownictwa. Przedstawię Ci jednak podstawowe wskazówki, które ułatwią Ci wybór sądu w sprawie o zapłatę zaległego czynszu czy też eksmisję.

(więcej…)

Ostatnio wprowadziłam na blogu kilka zmian. Między innymi wprowadziłam formularz kontaktowy w zakładce kontakt. Z mojego punktu widzenia wprowadzenie formularza było strzałem w dziesiątkę. Zaczęliście do mnie pisać. Wasze wątpliwości najczęściej budzi kwestia czy, aby dochodzić przed sądem zaległego czynszu najmu, czy  musicie w pierwszej kolejności skutecznie wypowiedzieć umowę najmu.

Kiedy złożyć pozew do sądu?

Moja odpowiedź brzmi NIE. Pozew o zapłatę zaległego czynszu oraz powództwo o wydanie i opróżnienie z rzeczy lokalu (eksmisja) to dwa odrębne, niezależne postępowania. W przypadku złożenia obu spraw do sądu w podobnym czasie, Sąd nada im dwie różne sygnatury, prawdopodobnie rozpozna je dwóch różnych sędziów.

Aby dochodzić przed sądem  zaległości z tytułu czynszu nie musisz mieć wypowiedzianej umowy. Wystarczy już jedna zaległość w płatności czynszu, aby móc skierować sprawę o wydanie nakazu zapłaty w trybie uproszczonym (więcej na ten temat pisałam tutaj ).

Wypowiedzenie umowy najmu ma dwa zasadnicze zadania:

  1. chcesz już zakończyć “współpracę” z najemcą, który nie płaci czynszu.
  2. jesteś zmuszony wnieść pozew o eksmisję do sądu, bo lokator dobrowolnie nie chce opuścić mieszkania.

Samo wypowiedzenie umowy najmu nie tamuje Ci możliwość dochodzenia przed sądem zaległego czynszu. Powiem więcej, jeżeli będziesz mieć już wydany nakaz zapłaty, będzie on stanowił świetny dowód w sprawie o eksmisję.

windykacja czynszu

Pozew o zapłatę zaległego czynszu to kolejny krok na drodze do celu jakim jest windykacja nierzetelnego najemcy. Słyszałam na sali sądowej różne tłumaczenia pozwanych najemców, dlaczegóż to zalegali z zapłatą czynszu. W przeważającej części były to sytuacje związane z utratą pracy lub nagłym pogorszeniem się stanu zdrowia. Jednak szczególnie w pamięć zapadła mi jedna sytuacja…

(więcej…)

Jeżeli najemca zalega z czynszem już jakiś czas warto złożyć pozew do sądu bez zbędnego oczekiwania i odkładania tego na później. Czas działa na Twoją niekorzyść.  Dodatkowo na Twoją niekorzyść wpływają najnowsze prace parlamentu zmierzające do skrócenia terminów przedawnienia roszczeń. Już teraz sądy odnotowały znaczny wpływ pozwów  od wierzycieli (głównie banki i firmy windykacyjne) spieszących się z dochodzeniem roszczeń w oparciu o obowiązujące obecnie przepisy. Wracając jednak do tematu przedawnienia… Czy wiesz jakie terminy znajdują zastosowanie w przypadku roszczeń związanych z najmem lokalu? Otóż są to: dziesięcioletni, trzyletni oraz roczny (!!!).

(więcej…)

Od pewnego czasu noszę się z zamiarem napisania artykułu dotyczącego dochodzenia należności z tytułu zaległego czynszu. Jest to temat dość obszerny, postanowiłam podzielić go na kilka mniejszych wpisów. Zaległy czynsz… to jeden z największych problemów trapiących wynajmujących. Dziś skupię się na tym jak dobrze przygotować sobie grunt pod złożenie pozwu w sądzie.

Kiedy mogę zacząć domagać się zapłaty zaległego czynszu?

Musisz wiedzieć jedną ważną rzecz odnośnie Twoich roszczeń związanych z zaległym czynszem. Otóż…. roszczenie o zaległy czynsz jest odrębne od żądania opróżnienia i opuszczenia lokalu (eksmisja). Jeśli chcesz eksmitować najemcę musisz w pierwszej kolejności prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu. A jak to zrobić przeczytasz w tym wpisie. Pozew o zapłatę czynszu i pozew o eksmisję to dwa różne postępowania.

W przypadku zaległego czynszu możesz się go domagać już po upływie pierwszego okresu rozliczeniowego (najczęściej po pierwszym miesiącu zalegania przez najemcę z czynszem).

(więcej…)

jak zabezpieczyc platnosc czynszu najmuWzory umów najmu, z których najczęściej korzystają wynajmujący zawierają wiele ogólnych postanowień. Umowy takie zawierają podstawowe zapisy mające na celu uregulowanie praw i obowiązków najemcy i wynajmującego. Czasami jednak warto pochylić się nad umową i zawrzeć w niej dodatkowe postanowienia np. dotyczące odsetek za opóźnienie w przypadku problemów z zapłatą czynszu.

Czym są odsetki umowne?

Wyobraź sobie taką sytuację. Zawarłeś umowę najmu z najemcą np. na okres jednego roku. Wszystko wydaje się w porządku przez pierwsze sześć miesięcy, czynsz płacony jest regularnie. Ale od siódmego miesiąca zaczęły się problemy z płatnościami. Twoja frustracja wzrasta, bo nie dość że nie otrzymujesz należnych Ci pieniędzy za najmowany lokal, to zacząłeś ponosić dodatkowe koszty w postaci opłat eksploatacyjnych, które musisz uiszczać do Spółdzielni lub Wspólnoty. Koszty rosną, dochodu brak.

(więcej…)

Close