Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

Przepraszam, którędy do sądu? – właściwość sądu w sprawach z umowy najmu

pozew o zaplate ktory sadPytanie w tytule tego posta nie znalazło się przez przypadek. Otóż jeżeli decydujesz się złożyć pozew o zapłatę zaległego czynszu, musisz go złożyć do właściwego sądu. Czym jest właściwość sądu? To nic innego jak określenie sądu, który jest władny rozpoznać Twoją sprawę.

Wyobraź sobie taką sytuację: jesteś właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w Katowicach. Sam mieszkasz w Łodzi, a do Katowic zaglądasz okazjonalnie. Lokal w Katowicach wynajmujesz najemcy, który w dowodzie osobistym wskazany ma adres w Warszawie. Niestety lokator przestał płacić czynsz i jesteś zmuszony wystąpić na drogę sądową.  Zastanawiasz się dość poważnie:

Do którego sądu złożyć pozew o zapłatę zaległego czynszu?  

Podstawowe wskazówki odnośnie wyboru sądu, do którego powinieneś złożyć pozew jest oczywiście kodeks postępowania cywilnego. Nie będę tutaj przedstawiać wykładu na temat systemu polskiego sądownictwa. Przedstawię Ci jednak podstawowe wskazówki, które ułatwią Ci wybór sądu w sprawie o zapłatę zaległego czynszu czy też eksmisję.

Otóż powinieneś wiedzieć, iż podstawowym sądem, który rozpoznaje sprawy z zakresu umów najmu lokalu mieszkalnego jest Sąd Rejonowy. Generalnie przepis ustawy stanowi, iż sądy rejonowe rozpoznają wszystkie sprawy z wyjątkiem spraw, dla których zastrzeżona jest właściwość sądów okręgowych. Co istotne, jeśli chodzi o sprawy o prawa majątkowe (czyli sprawy, gdzie strony spierają się o pieniądze) sądy te rozpoznają sprawy do 75.000 zł. Powyżej tej kwoty sądem właściwym do rozpoznania pozwu jest sąd okręgowy (jako pierwsza instancja).

Jeżeli najemca zalega Ci z czynszem na kwotę mniejszą niż siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych pozew kierujesz do sądu rejonowego. W przypadku spraw o eksmisję również właściwy jest sąd rejonowy.

Który sąd wybrać jeśli jest ich kilka?

Zdarzają się takie sytuacji, iż na terenie danego miasta funkcjonuje kilka sądów. I tak:

  • w samej Warszawie funkcjonuje 5 sądów np. sąd rejonowy dla m.st. Warszawy, dla Warszawy Mokotowa, dla Warszawy Woli.
  • w samej Łodzi funkcjonują 3 sądy : dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, dla Łodzi-Widzewa w Łodzi,

To samo dotyczy Krakowa, Katowic, Wrocławia czy Poznania. Tak na prawdę każde większe miasto może poszczycić się większą ilością sądów. Zatem jak nie zgubić się w tym gąszczu? Z pomocą przychodzi tutaj właściwość miejscowa sądu. Kodeks postępowania cywilnego zawiera kilka reguł, które pomogą Ci określić, który miejscowo sąd jest właściwy do rozpoznania Twojej sprawy.

Podstawowa reguła określająca sąd właściwy miejscowo zawarta jest w art. 27 kodeksu postępowania cywilnego (dalej kpc.) –  Powództwo wytacza się przed sąd pierwszej instancji, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania. Miejsce zamieszkania określa się według przepisów kodeksu cywilnego.

Teraz zaczynasz się zastanawiać jak interpretować “miejsce zamieszkania” – czy jest to miejsce, gdzie lokator aktualnie się znajduje (czyli Twój lokal) a może np. adres wskazany w dowodzie osobistym najemcy. Cóż, kodeks cywilny wskazuje, iż Miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu.  W związku z tym możesz uznać, iż Twój lokal mieszkalny jest aktualnym miejscem zamieszkania najemcy. (kwestią “zamiaru stałego pobytu” nie zaprzątaj sobie głowy).  Pozew możesz kierować do sądu właściwego miejscowo w oparciu o miejsce zamieszkania lokatora.

Czasami jednak zdarzają się niejednoznaczne sytuacje. Otóż miałam kiedyś do czynienia z najemcą, który prowadził działalność gospodarczą na południu Polski, jednak często wyjeżdżał  w sprawach zawodowych na drugi koniec Polski. I tam wynajął lokal mieszkalny, w którym de facto przebywał raz na jakiś czas. (w tym przypadku pojawił się problem interpretacji “zamiaru stałego pobytu”).

Na szczęście z pomocą przyszedł inny przepis kpc – Art. 37 – Powództwo o roszczenie ze stosunku najmu lub dzierżawy nieruchomości wytoczyć można przed sąd miejsca położenia nieruchomości.

Przyznam Wam się szczerze, że z tego przepisu najczęściej korzystam jeśli chodzi o sprawy ze stosunku najmu. Wybór sądu na tej podstawie jest jasny, łatwy i przyjemny.

Określenie sądu właściwego w umowie najmu.

Czasami warto przysiąść nad swoją umową najmu i na jej końcu zawrzeć zapis dotyczący wyboru sądu właściwego do rozpoznania sprawy. Przykładowo jeśli mieszkasz w innym mieście niż położony jest Twój lokal, korzystniejsze będzie skierowanie pozwu do Sądu Twojego miejsca zamieszkania a nie sądu miejsca zamieszkania najemcy, czy też położenia Twojego lokalu mieszkalnego.

Dlatego warto w umowie najmu zawrzeć zapis, iż Sądem właściwym do rozpoznania spraw z niniejszej umowy (czyli umowy najmu) jest sąd właściwy miejsca zamieszkania wynajmującego. Dzięki takiemu zapisowi zagwarantujesz sobie możliwość złożenia pozwu w sądzie, który jest w obrębie Twojego miejsca zamieszkania (nie stracisz dużo czasu i pieniędzy na dojazdy).

Jest tu jednak pewien haczyk. Jeżeli jako wynajmujący prowadzisz działalność gospodarczą w zakresie najmu czy zarządzania lokalami to taki zapis może zostać uznany za klauzulę niedozwoloną. Nie będzie wiązał najemcy, a co za tym idzie właściwość sądu określisz na podstawie przepisów wskazanych powyżej. Co nieco o klauzuli niedozwolonej pisałam tutaj.

Close