23 gru
Zastrzeżenie kary umownej w umowie najmu
Ostatnio na łamach „Rzeczpospolitej” przeczytałam dość ciekawy artykuł o wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Otóż Sąd orzekł (sygn. wyroku: sygnatura akt: XVII Amc 1936/14), iż zapis w umowie najmu nakładający na najemcę karę umowną z tytułu przedwczesnego wypowiedzenia umowy najmu jest klauzulą niedozwoloną i nie wiąże najemcy.
Stan sprawy był następujący: Lokatorka zawarła w właścicielką domu umowę najmu na czas nieokreślony. W ramach umowy strony określiły wysokość czynszu. Po kilku miesiącach lokatorka zdecydowała się wypowiedzieć umowę i wyprowadzić. Wówczas wynajmująca naliczyła jej karę umowną w oparciu o zapis w umowie najmu. Zgodnie z nim w razie rozwiązania umowy z przyczyn leżących po stronie najemcy wynajmujący może żądać od niego kary wynoszącej: w pierwszym roku najmu równowartość czynszu za pół roku, w drugim za osiem miesięcy, a w trzecim za 12 miesięcy.
W omawianym wyroku sąd Ochrony Konkurencji i konsumentów uznał, że zapis o wysokich karach to klauzula niedozwolona, która powinna zostać usunięta z umowy najmu. Do prywatnej właścicielki domu, która stale wynajmuje dom i czerpie z tego zyski, stosuje się takie same zasady dotyczące wzorów umów jak do przedsiębiorców.
Moim zdaniem powyższy wyrok jest interesujący i kontrowersyjny jednocześnie.
Otóż spory z tytułu klauzul niedozwolonych (abuzywnych) najczęściej dotyczą relacji przedsiębiorca – konsument. Natomiast w omawianym wyroku właścicielka domu nie prowadziła działalności gospodarczej, zatem przedsiębiorcą nie była.
Jeżeli jesteś przedsiębiorcą i zajmujesz się wynajmowaniem lokali, powinieneś uważać na klauzule abuzywne w swojej umowie.
Co to jest klauzula niedozwolona?
Definicję klauzuli niedozwolonej znajdziesz w kodeksie cywilnym. Stanowi on, że postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy. Przykładem są klauzule wyłączające odpowiedzialność przedsiębiorcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
Co to oznacza w praktyce? Konsument nie jest związany postanowieniami umowy zawartej z przedsiębiorcą, które naruszają jego prawa, narzucają obowiązki, które de facto zabezpieczają interes i pozycję przedsiębiorcy a nie konsumenta. Przykładem mogą być zapisy np. ograniczające właściwość miejscową sądu poprzez wskazanie, iż np. sądem właściwym jest sąd miejsca zamieszkania wynajmującego.
Przejrzałam ostatnio rejestr klauzul niedozwolonych i znalazłam taki o to ciekawy zapis: Za każdy dzień zwłoki w uregulowaniu należności sprzedający zapłaci 2% odsetek.” Jest to klauzula niedozwolona z umowy pośrednictwa obrotu nieruchomościami. Jednak jeśli zamienisz „sprzedający” na „najemca” również wprowadzisz do swojej umowy klauzulę, która nie będzie wiązać najemcy. Dlaczego?
Ponieważ stosując taki zapis przekroczysz ustawowy próg odsetek maksymalnych. O odsetkach maksymalnych pisałam w innym artykule .
Co to jest kara umowna?
Kara umowna została uregulowana w kodeksie cywilnym (art. 483 §1). Co istotne, kara umowna musi być w umowie zastrzeżona. Nadto musisz wiedzieć, iż dotyczy ona tylko sytuacji, gdy dłużnik nie wykona tzw. zobowiązania niepieniężnego. Najprościej tłumacząc zobowiązanie niepieniężne polega na czynieniu lub powstrzymywaniu się od jakiegoś działania. Jest to uzyskanie od drugiej strony umowy określonego działania, pozyskania jakiegoś dobra np. (przeniesienie własności rzeczy, wykonanie usługi). W przypadku najmu lokalu świadczeniem niepieniężnym będzie np. wydanie przez lokatora lokalu po zakończeniu umowy najmu.
Nie możesz zastrzec kary umownej na wypadek braku płatności czynszu.
W tej kwestii wypowiedział się nawet Sąd Najwyższy: Zastrzeżenie w umowie w zakresie zobowiązań jest bezwzględnie nieważne z mocy art. 58 § 1 k.c. Nie można zatem zastrzegać kary umownej na wypadek niespełnienia lub nienależytego spełnienia świadczenia pieniężnego. Jeżeli natomiast strony zastrzegły karę umowną na wypadek niespełnienia lub nienależytego spełnienia świadczenia pieniężnego, to postanowienie to jako nieważne nie wiąże stron. Sąd natomiast nie powinien na podstawie takiego zastrzeżenia zasądzić kary umownej (V CK 9/05).
Reasumując wywód Sądu – kara umowna zastrzeżona na wypadek świadczenia pieniężnego, nie może być uznana za karę umowną, zaś postanowienie takie traktować należy jako nieważne.
Kiedy można zastrzec karę umowną w umowie najmu?
Zapisy o karach umownych najczęściej znajdują zastosowanie w umowach najmu lokali użytkowych. Są to umowy zawierane pomiędzy przedsiębiorcami.
Ty jako właściciel lokalu, wynajmując lokal na cele mieszkaniowe masz ograniczone pole manewru jeśli chodzi o kary umowne. Musisz pamiętać, iż zapisy umowy najmu regulujące prawa i obowiązki najemcy nie mogą być sprzeczne z ustawą o ochronie praw lokatorów.
Jak w takiej sytuacji zabezpieczyć się, jeśli najemca nie chce opuścić lokalu pomimo, iż umowa między stronami już nie obowiązuje?
Możesz domagać się odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu od lokatora. Więcej na ten temat przeczytasz w kolejnym wpisie.
Przeczytaj również:
Jak zabezpieczyć płatność czynszu najmu – umowa poręczenia