Odstąpienie od umowy najmu lokalu

Odstąpienie od umowy najmu lokalu – kiedy jest możliwe?

Ostatnio zgłosił się do mnie klient. Był zaskoczony decyzją sądu, która nie była po jego myśli. Otóż, ów klient był właścicielem lokalu mieszkalnego. W umowie najmu zawarł zapis, iż „nie dokonanie przez Najemcę w uzgodnionym umową terminie wpłaty kaucji lub czynszu za pierwsze trzy okresy najmu, oznaczać będzie, że Najemca od niniejszej umowy odstępuje”. Klient chciał się zabezpieczyć na wypadek nierzetelności lokatora i jak najszybciej zakończyć z nim najem w przypadku braku płatności. Niestety lokator faktycznie zaczął zalegać z czynszem i to już po pierwszym miesiącu trwania umowy.

Wynajmujący wysłał najemcy oświadczenie odstąpieniu od umowy i wezwał do opuszczenia lokalu. Jak się nie trudno domyślić lokator lokalu nie opuścił. Sprawa znalazła swój finał w sądzie w sprawie o eksmisję. Ku zdziwieniu właściciela, Sąd oddalił powództwo wskazując, iż do odstąpienia od umowy nie mogło dojść, ponieważ lokal został najemcy wydany, a sam wynajmujący nie wypowiedział umowy najmu. Zatem stosunek najmu między stronami wciąż trwa.

Klient poprosił mnie o wyjaśnienie uzasadnienia wyroku, którego nie zrozumiał.

Kiedy można odstąpić od umowy najmu lokalu mieszkalnego?

Aby skutecznie odstąpić od umowy najmu lokalu mieszkalnego w umowie powinien znaleźć się zapis przewidujący taką możliwość. Podstawę dla takiego zapisu przepisy ogólne kodeksu cywilnego (395 §1 KC). Jednakże diabeł tkwi w szczegółach. Dla oceny postanowień dotyczących odstąpienia od umowy duże znaczenie interpretacyjne ma pogląd przedstawiony w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowniach. (wyrok z dnia 12.08.2004, Sygn. akt I ACa 299/04). Otóż sąd wskazał, iż stosunek najmu jest zobowiązaniem trwałym czyli ciągłym, (…). Odstąpienie od umowy na podstawie ogólnych przepisów o odstąpieniu od umowy jest więc tylko możliwe jedynie przed realizacją umowy tj. przed wydaniem rzeczy najemcy.

Co oznacza dokładnie wyrażony przez Sąd pogląd?

Otóż strony mogą się umówić, że przysługuje im prawo do odstąpienia od umowy najmu lokalu mieszkalnego. Jednakże takie odstąpienie może nastąpić przed realizacją umowy, czyli przed wręczeniem kluczy najemcy i wydaniem lokalu.

Pamiętaj, iż odstąpienie od umowy najmu powinno być sporządzone na piśmie i doręczone drugiej stronie.

A wracając do historii opowiedzianej na początku. Klient musiał wypowiedzieć umowę najmu (zgodnie z wymogami ustawy o ochronie praw lokatorów, o czym go poinformowałam) i ponownie skierować sprawę do sądu o eksmisję. O tym jak prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu oraz przygotować się do eksmisji, pisałam w artykule: Co zrobić gdy najemca nie płaci czynszu.