Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

Dochodzenie zaległego czynszu  może okazać się procesem skomplikowanym zwłaszcza jeśli masz kilku najemców. W jakich proporcjach odpowiadają oni za zaległości ? Jeśli masz kilku najemców ujawnionych w umowie najmu, ich solidarna odpowiedzialność zależy od postanowień zawartych w Twojej umowie. Jeżeli nie zawarłeś w umowie stosownej klauzuli… Cóż … Pisząc pozew, musisz przypomnieć sobie działania na ułamkach. W takiej sytuacji będą oni odpowiadali za płatność czynszu i innych opłat w częściach równych.

(więcej…)

W artykule o dochodzeniu zaległego czynszu przed sądem opisałam ścieżkę, jak wnieść pozew do Sądu. O ile etap wnoszenia pozwu do sądu i oczekiwanie na nakaz zapłaty nie jest skomplikowany, to w sytuacji wniesienia sprzeciwu od nakazu przez pozwanego (najemcę) – sprawa wkracza na nowe tory. Wiele zależy od tego, jakie najemca w sprzeciwie przedstawi argumenty przeciwko Twoim twierdzeniom zawartym w pozwie. Inaczej mówiąc, jaką linię obrony przyjmie.

Co się dzieje po wniesieniu sprzeciwu od nakazu zapłaty przez pozwanego (najemcę)?

Nie jest tajemnicą, że pozwany (czyli Twój najemca) ma dwa tygodnie na wniesienie sprzeciwu od nakazu zapłaty. Czym jest sprzeciw? Jest to pismo procesowe stanowiące środek zaskarżenia nakazu zapłaty. Nakaz zapłaty jest dość ciekawym rodzajem orzeczenia sądowego. Wydawany jest bez przeprowadzania rozprawy, w oparciu o twierdzenia pozwu. W przypadku nie wniesienia sprzeciwu przez pozwanego – nakaz uprawomocnia się. w dalszej kolejności możesz na jego podstawie wszcząć postępowanie egzekucyjne.

(więcej…)

Dziś postanowiłam poruszyć dość ważki temat – jak sprawdzić rzetelność potencjalnego najemcy. Jak ocenić jego wiarygodność finansową? Postawione pytania na pewno zaprzątają również Twoją głowę. Najem Twojego lokalu to inwestycja. Zatem lokator, który przestaje płacić staje się problemem. Jak tego uniknąć? Poprzez weryfikację, legalną, za pomocą dostępnych rejestrów i z odrobiną sprytu.

Kto pyta nie błądzi ?

Ostatnio sporządzałam umowę poręczenia dla klienta. Zaprawiony w bojach wynajmujący, który już nie jedno przeszedł z najemcami. Powiedział, że jednym z załączników do umowy najmu jest ankieta, w której potencjalny lokator podaje najważniejsze dane. Czemu miała służyć ankieta? Pomagała w weryfikacji. Między innymi mój klient życzył sobie podanie numeru telefonu do poprzedniego wynajmującego. Jeżeli  potencjalny lokator starał się unikać tematu poprzedniego lokalu, padały kolejne pytania “drążące”. Czasami po takich rozmowach wynajmujący nie decydował się na zawarcie umowy z danymi najemcami. Wyczuwał kłopoty. Oczywiście umiejętnie zadawał określone pytania. A odpowiedzi czasami potrafiły go zadziwić.

(więcej…)

Ostatnio pisałam sprzeciw od nakazu zapłaty . Klientka zgłosiła się do mnie, ponieważ poręczyła koleżance pożyczkę. Nie przypuszczała, że poręczając pożyczkę będzie kiedykolwiek odpowiedzialna za spłatę zobowiązania. Chciała tylko pomóc koleżance. Pech chciał, że koleżanka przestała spłacać raty. Instytucja finansowa zadziałała szybko – wezwanie do zapłaty i pozew do sądu. Zastanawiasz się pewnie, po co piszę o poręczeniu? Otóż poręczyć można nie tylko pożyczkę, czy kredyt. Poręczenie może dotyczyć niemal każdej wierzytelności (pod pewnymi warunkami), a więc również czynsz najmu.

Jak zabezpieczyć roszczenia z umowy najmu lokalu?

Jak zabezpieczyć się przed problemem nieregulowania przez lokatora czynszu najmu… To pytanie zadaje sobie niemal każdy właściciel nieruchomości pod wynajem. Wbrew pozorom masz do wyboru pełen wachlarz rozwiązań prawnych. Do wyboru do koloru.  Jest ich co najmniej kilka (np. weksel, poddanie się egzekucji w drodze aktu notarialnego, poręczenie, wyższa kaucja). Każde z tych rozwiązań ma swoje wady i zalety. Dziś postanowiłam wziąć na warsztat umowę poręczenia.

(więcej…)

pozew o zaplate ktory sadPytanie w tytule tego posta nie znalazło się przez przypadek. Otóż jeżeli decydujesz się złożyć pozew o zapłatę zaległego czynszu, musisz go złożyć do właściwego sądu. Czym jest właściwość sądu? To nic innego jak określenie sądu, który jest władny rozpoznać Twoją sprawę.

Wyobraź sobie taką sytuację: jesteś właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w Katowicach. Sam mieszkasz w Łodzi, a do Katowic zaglądasz okazjonalnie. Lokal w Katowicach wynajmujesz najemcy, który w dowodzie osobistym wskazany ma adres w Warszawie. Niestety lokator przestał płacić czynsz i jesteś zmuszony wystąpić na drogę sądową.  Zastanawiasz się dość poważnie:

Do którego sądu złożyć pozew o zapłatę zaległego czynszu?  

Podstawowe wskazówki odnośnie wyboru sądu, do którego powinieneś złożyć pozew jest oczywiście kodeks postępowania cywilnego. Nie będę tutaj przedstawiać wykładu na temat systemu polskiego sądownictwa. Przedstawię Ci jednak podstawowe wskazówki, które ułatwią Ci wybór sądu w sprawie o zapłatę zaległego czynszu czy też eksmisję.

(więcej…)

Ostatnio wprowadziłam na blogu kilka zmian. Między innymi wprowadziłam formularz kontaktowy w zakładce kontakt. Z mojego punktu widzenia wprowadzenie formularza było strzałem w dziesiątkę. Zaczęliście do mnie pisać. Wasze wątpliwości najczęściej budzi kwestia czy, aby dochodzić przed sądem zaległego czynszu najmu, czy  musicie w pierwszej kolejności skutecznie wypowiedzieć umowę najmu.

Kiedy złożyć pozew do sądu?

Moja odpowiedź brzmi NIE. Pozew o zapłatę zaległego czynszu oraz powództwo o wydanie i opróżnienie z rzeczy lokalu (eksmisja) to dwa odrębne, niezależne postępowania. W przypadku złożenia obu spraw do sądu w podobnym czasie, Sąd nada im dwie różne sygnatury, prawdopodobnie rozpozna je dwóch różnych sędziów.

Aby dochodzić przed sądem  zaległości z tytułu czynszu nie musisz mieć wypowiedzianej umowy. Wystarczy już jedna zaległość w płatności czynszu, aby móc skierować sprawę o wydanie nakazu zapłaty w trybie uproszczonym (więcej na ten temat pisałam tutaj ).

Wypowiedzenie umowy najmu ma dwa zasadnicze zadania:

  1. chcesz już zakończyć “współpracę” z najemcą, który nie płaci czynszu.
  2. jesteś zmuszony wnieść pozew o eksmisję do sądu, bo lokator dobrowolnie nie chce opuścić mieszkania.

Samo wypowiedzenie umowy najmu nie tamuje Ci możliwość dochodzenia przed sądem zaległego czynszu. Powiem więcej, jeżeli będziesz mieć już wydany nakaz zapłaty, będzie on stanowił świetny dowód w sprawie o eksmisję.

umowa najmu odszkodowanieUżywanie lokalu bez tytułu prawnego zdarza się w praktyce dość często. Ostatnio odpowiadałam na pytania związane właśnie z sytuacją, gdy właściciel skutecznie rozwiązał z najemcą umowę najmu, a mimo to lokator nie opuścił lokalu.

Jakie prawa przysługują w takiej sytuacji właścicielowi? Po pierwsze uprawnienie do złożenia pozwu o eksmisję.

Ale co z kosztami? Lokator nadal mieszka w lokalu, zużywa media, nie płaci czynszu, generuje koszty.

Spokojnie. Na szczęście jest na to rada – odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

Tobie jako właścicielowi przysługuje roszczenie w stosunku do byłego lokatora, który po zakończeniu stosunku najmu, nadal zajmuje Twój lokal. Odszkodowanie to ma charakter okresowy. Oznacza to, że osoba zajmująca twój lokal winna płacić Ci odszkodowanie co miesiąc.

(więcej…)

windykacja czynszu

Pozew o zapłatę zaległego czynszu to kolejny krok na drodze do celu jakim jest windykacja nierzetelnego najemcy. Słyszałam na sali sądowej różne tłumaczenia pozwanych najemców, dlaczegóż to zalegali z zapłatą czynszu. W przeważającej części były to sytuacje związane z utratą pracy lub nagłym pogorszeniem się stanu zdrowia. Jednak szczególnie w pamięć zapadła mi jedna sytuacja…

(więcej…)

Jeżeli najemca zalega z czynszem już jakiś czas warto złożyć pozew do sądu bez zbędnego oczekiwania i odkładania tego na później. Czas działa na Twoją niekorzyść.  Dodatkowo na Twoją niekorzyść wpływają najnowsze prace parlamentu zmierzające do skrócenia terminów przedawnienia roszczeń. Już teraz sądy odnotowały znaczny wpływ pozwów  od wierzycieli (głównie banki i firmy windykacyjne) spieszących się z dochodzeniem roszczeń w oparciu o obowiązujące obecnie przepisy. Wracając jednak do tematu przedawnienia… Czy wiesz jakie terminy znajdują zastosowanie w przypadku roszczeń związanych z najmem lokalu? Otóż są to: dziesięcioletni, trzyletni oraz roczny (!!!).

(więcej…)

Od pewnego czasu noszę się z zamiarem napisania artykułu dotyczącego dochodzenia należności z tytułu zaległego czynszu. Jest to temat dość obszerny, postanowiłam podzielić go na kilka mniejszych wpisów. Zaległy czynsz… to jeden z największych problemów trapiących wynajmujących. Dziś skupię się na tym jak dobrze przygotować sobie grunt pod złożenie pozwu w sądzie.

Kiedy mogę zacząć domagać się zapłaty zaległego czynszu?

Musisz wiedzieć jedną ważną rzecz odnośnie Twoich roszczeń związanych z zaległym czynszem. Otóż…. roszczenie o zaległy czynsz jest odrębne od żądania opróżnienia i opuszczenia lokalu (eksmisja). Jeśli chcesz eksmitować najemcę musisz w pierwszej kolejności prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu. A jak to zrobić przeczytasz w tym wpisie. Pozew o zapłatę czynszu i pozew o eksmisję to dwa różne postępowania.

W przypadku zaległego czynszu możesz się go domagać już po upływie pierwszego okresu rozliczeniowego (najczęściej po pierwszym miesiącu zalegania przez najemcę z czynszem).

(więcej…)

Close