Loader
 

Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

Uznanie długu czynszowego – dochodzenie czynszu

Ostatnio jadąc DK 86 do kancelarii zwróciłam uwagę na gigantyczny billboard. Widniała na nim reklama firmy windykacyjnej. Billboard zachęcał do sprzedania długu windykatorom lub skierowania do nich sprawy o wyegzekwowanie zaległości płatniczych. Firmy windykacyjne, kiedy otrzymują od wierzyciela dług do wyegzekwowania (często przedawniony) stosują kilka różnych chwytów na dłużnika. Pierwszym z nich jest ugodowe zakończenie windykacji, czyli … podpisanie ugody przez dłużnika, w której uznaje on swoje zadłużenie i zobowiązuje się do spłaty zadłużenia w określonych ratach (zgodnie z harmonogramem).
Dlaczego o tym piszę? Ponieważ uznanie długu ma ogromne znaczenie procesowe przed sądem. Ułatwia dochodzenie czynszu.

Czym jest uznanie długu?

Uznanie długu – czynność dłużnika dokonana wobec wierzyciela, z której wynika chęć zapłaty długu lub przynajmniej przyznanie istnienia obowiązku spełnienia świadczenia. Uznanie długu przed upływem terminu przedawnienia prowadzi do jego przerwania.

Mało tego, uznanie długu przez dłużnika pomaga dowodowo przed sądem w dochodzeniu roszczenia przez powoda.

Musisz jednak wiedzieć, że w doktrynie cywilnoprawnej wyróżniamy uznanie właściwe oraz uznanie niewłaściwe. Jaka jest pomiędzy nimi różnica?

Umowa uznania właściwego nie jest regulowana prawnie, jednak jej  dopuszczalność wynika z zasady swobody umów. Kluczowe znaczenie dla tej postaci uznania ma oświadczenie woli dłużnika, w którym potwierdza on istnienie swojego obowiązku i zobowiązuje się (ponownie) do jego realizacji. Uznanie właściwe nie jest więc samoistną podstawą obowiązku, wynika on nadal z pierwotnego tytułu. Celem uznania jest przede wszystkim ustalenie roszczenia, niekiedy też jego zabezpieczenie. Przedmiotem uznania może być każde roszczenie cywilnoprawne. Dla skuteczności umowy uznania roszczenie musi być w niej określone co do charakteru, choć niekoniecznie co do wysokości.

Pisemna ugoda – co z tym zrobić?

Uznanie właściwe najczęściej przyjmuje właśnie formę pisemnej ugody, w której dłużnik zobowiązuje się do zapłaty roszczenia (np. zaległego czynszu) jednorazowo lub w ratach. Z taką umową dochodzi do przerwania biegu przedawnienia rat czynszu (biegną na nowo od podpisania ugody). Poza tym taka ugoda to uznanie roszczenia będące mocnym dowodem w procesie o zapłatę zaległego czynszu.

Na każdym etapie najmu, gdy najemca zaczyna zalegać z płatnościami, możesz podjąć próbę skłonienia go do podpisania takiej ugody z harmonogramem spłat. Zdaję sobie sprawę, że najemca może odmówić, ale warto podejmować próby. Wszystko zależy od tego, jak świadomy prawnie jest najemca i jakie ma zamiary.

Uznanie długu niewłaściwe, wkrótce zapłacę ale …

Najczęściej jednak, kiedy wynajmujący zaczyna upominać się o zaległy czynsz – słyszy różne wymówki, najczęściej życiowe katastrofy, które uniemożliwiają zapłatę czynszu (pies jest chory i najemca musi zapłacić za weterynarza, najemca wylądował w szpitalu, najemca zrobił przelew, ale gdzieś po drodze bank go zwrócił i teraz najemca złożył reklamację do banku i czeka na rozpatrzenia). Jeżeli tłumaczenia najemcy kończą się zdaniem, “tak zapłacę ale za tydzień, za dwa za pięć” – lokator dokonuje uznania niewłaściwego swojego zadłużenia.

UWAGA – warto takie zapewnienia o zapłacie w przyszłości mieć na piśmie (korespondencja mailowa, SMS, whatsUp). Będzie to przydatne jako dowód w sprawie.

Co to jest niewłaściwe uznanie długu?

Uznanie niewłaściwe jest oświadczeniem wiedzy dłużnika, wyrazem jego świadomości istnienia skierowanego przeciwko niemu roszczenia. Dla skuteczności uznania niewłaściwego nie jest wymagane istnienie po stronie dłużnika zamiaru wywołania skutku prawnego (przerwania biegu przedawnienia).

PRZYKŁAD

Najemca: Tak wiem, że zalegam z czynszem za październik. W szpitalu byłem, teraz już czuję się lepiej. Zapłacę za tydzień.

A pieniądze nie wpłynęły. Powyższy przykład to klasyczne uznanie niewłaściwe. Dlatego warto je mieć jakoś udokumentowane, choćby jako screen rozmowy na WhatsUp. Takie uznanie niewłaściwe jest dowodem pośrednim przy dochodzeniu roszczenia przed sądem. Dlaczego? Ponieważ dłużnik składa tzw. oświadczenie wiedzy o zadłużeniu, uzewnętrznia względem wierzyciela, że wie o istnieniu należności, którą powinien zapłacić i to przyznaje.

Do innych czynności uznania niewłaściwego roszczenia kwalifikuje się takie zachowania zobowiązanego, jak:

  • spełnienie części świadczenia (np. zapłątę częściowo zaległego czynszu);
  • zapłata odsetek za okres, w którym roszczenie główne jeszcze nie uległo
    przedawnieniu;
  • wniosek zobowiązanego o odroczenie terminu płatności, o rozłożenie długu na raty czy o umorzenie go w całości lub części

Pamiętaj!

Jeśli najemca zalega z zapłatą czynszu za jeden miesiąc masz prawo wysłać wezwanie do zapłaty i upominać się o swoje pieniądze. Już po pierwszym miesiącu możesz składać pozew o zapłatę do sądu.

Poniżej pobierz bezpłatny poradnik ” Jak zabezpieczyć płatność czynszu najmu”

POCZYTAJ RÓWNIEŻ:

Złożenie do sądu pozwu o zapłatę zaległego czynszu