Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

Dochodzenie zaległego czynszu  może okazać się procesem skomplikowanym zwłaszcza jeśli masz kilku najemców. W jakich proporcjach odpowiadają oni za zaległości ? Jeśli masz kilku najemców ujawnionych w umowie najmu, ich solidarna odpowiedzialność zależy od postanowień zawartych w Twojej umowie. Jeżeli nie zawarłeś w umowie stosownej klauzuli… Cóż … Pisząc pozew, musisz przypomnieć sobie działania na ułamkach. W takiej sytuacji będą oni odpowiadali za płatność czynszu i innych opłat w częściach równych.

(więcej…)

Dobra umowa najmu – oznaczenie stron umowy najmu

Poprawne oznaczenie stron w umowie najmu ma niebagatelne znaczenie. Dlaczego? Otóż określasz kto odpowiada za płatność czynszu i innych opłat za najmowany lokal mieszkalny. Dodatkowo oznaczenie stron w umowie może mieć wpływ na jej ważność. Wreszcie oznaczenie stron umowy może mieć znaczenie dla jej wypowiedzenia (małżonkowie). Dobra umowa najmu cechuje się prawidłowym opisaniem stron stosunku prawnego. Poniżej opowiem CI historię najemcy, który zawarł umowę najmu z spółką z o.o. Niestety na etapie dochodzenia zaległego czynszu, Sąd powziął wątpliwość w zakresie ważności umowy najmu. Na czym polegał problem? Umowa została podpisana przez osobę, która nie miała uprawnień do reprezentacji spółki. Oznacza to, że ta osoba nie miała prawnego upoważnienia do zawarcia umowy najmu w imieniu spółki z o.o.

(więcej…)

Dziś postanowiłam poruszyć dość ważki temat – jak sprawdzić rzetelność potencjalnego najemcy. Jak ocenić jego wiarygodność finansową? Postawione pytania na pewno zaprzątają również Twoją głowę. Najem Twojego lokalu to inwestycja. Zatem lokator, który przestaje płacić staje się problemem. Jak tego uniknąć? Poprzez weryfikację, legalną, za pomocą dostępnych rejestrów i z odrobiną sprytu.

Kto pyta nie błądzi ?

Ostatnio sporządzałam umowę poręczenia dla klienta. Zaprawiony w bojach wynajmujący, który już nie jedno przeszedł z najemcami. Powiedział, że jednym z załączników do umowy najmu jest ankieta, w której potencjalny lokator podaje najważniejsze dane. Czemu miała służyć ankieta? Pomagała w weryfikacji. Między innymi mój klient życzył sobie podanie numeru telefonu do poprzedniego wynajmującego. Jeżeli  potencjalny lokator starał się unikać tematu poprzedniego lokalu, padały kolejne pytania “drążące”. Czasami po takich rozmowach wynajmujący nie decydował się na zawarcie umowy z danymi najemcami. Wyczuwał kłopoty. Oczywiście umiejętnie zadawał określone pytania. A odpowiedzi czasami potrafiły go zadziwić.

(więcej…)

najmu okazjonalnegoWynajmujący coraz chętniej sięgają po umowę najmu okazjonalnego jak remedium na uciążliwego lokatora. Wciąż jednak świadomość – odnośnie korzyści jakie wiążą się z tą umową – jest niewystarczająca. Jaka to korzyść? Szybsza eksmisja lokatora z Twojego lokalu.

Ostatnio czytałam ciekawy artykuł na stronie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, która przeprowadziła wśród pośredników nieruchomości ankietę pod nazwą Bezpieczny Najem. Rezultatem ogólnopolskiej akcji jest wniosek, iż najczęściej podpisywaną umową najmu jest zwykła, standardowa umowa. Wynajmujący unikają umów najmu okazjonalnego. Aż 80 proc. badanych przygotowało mniej niż 5 proc. tego rodzaju dokumentów. Powód? Chęć uniknięcia dodatkowych kosztów lub zbyt mała wiedza na temat najmu okazjonalnego.

Może warto spojrzeć na umowę najmu okazjonalnego jako na inwestycję w bezpieczny najem?

(więcej…)

Ostatnio pisałam sprzeciw od nakazu zapłaty . Klientka zgłosiła się do mnie, ponieważ poręczyła koleżance pożyczkę. Nie przypuszczała, że poręczając pożyczkę będzie kiedykolwiek odpowiedzialna za spłatę zobowiązania. Chciała tylko pomóc koleżance. Pech chciał, że koleżanka przestała spłacać raty. Instytucja finansowa zadziałała szybko – wezwanie do zapłaty i pozew do sądu. Zastanawiasz się pewnie, po co piszę o poręczeniu? Otóż poręczyć można nie tylko pożyczkę, czy kredyt. Poręczenie może dotyczyć niemal każdej wierzytelności (pod pewnymi warunkami), a więc również czynsz najmu.

Jak zabezpieczyć roszczenia z umowy najmu lokalu?

Jak zabezpieczyć się przed problemem nieregulowania przez lokatora czynszu najmu… To pytanie zadaje sobie niemal każdy właściciel nieruchomości pod wynajem. Wbrew pozorom masz do wyboru pełen wachlarz rozwiązań prawnych. Do wyboru do koloru.  Jest ich co najmniej kilka (np. weksel, poddanie się egzekucji w drodze aktu notarialnego, poręczenie, wyższa kaucja). Każde z tych rozwiązań ma swoje wady i zalety. Dziś postanowiłam wziąć na warsztat umowę poręczenia.

(więcej…)

Ostatnio przygotowując się do rozprawy przeglądałam orzecznictwo Sądu Najwyższego. Moją uwagę przykuło orzeczenie, dotyczące zasądzenia odszkodowania z tytułu bezzasadnego wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu lokalu.  Otóż sądy niższych instancji uznały, iż umowa najmu lokalu użytkowego, która została zawarta na czas oznaczony nie została prawidłowo wypowiedziana przez najemcę.

W omawianej  sprawi chodziło o lokal wynajęty pod działalność Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo Kredytowej. Wynajmujący pozwał SKOK o odszkodowanie z tytułu bezzasadnego wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu lokalu. Sądy przyznały rację powodowi i zasądziły na jego rzecz odszkodowanie. Szkoda powoda polegała na utracie czynszu najmu za okres pozostały do końca umowy.

(więcej…)

Wypowiedzenie umowy najmuJeden z klientów polecił mi pewne forum internetowe, na którym przeczytał, że może wypowiedzieć najemcy umowę bez wypowiedzenia. Wiedziona ciekawością, wpisałam adres w wyszukiwarkę. Strona powoli się ładowała, odsłaniając kolorową tabelkę rozdzielającą różne tematy i wątki dyskusji pomiędzy Internautami. Moją uwagę przykuło pytanie użytkownika: Wypowiedzenie umowy najmu lokalu ze skutkiem natychmiastowym. Wątek był “rozgrzany do czerwoności”. Zajrzałam.

Sięgnęłam po kubek z gorącą herbatą, który zawisnął w mojej dłoni przez dłuższą chwilę. Lektura tego forum była wciągająca niczym dobry kryminał. Napięcie rosło z każdą kolejną wypowiedzią. Emocje użytkowników można było wyczuć za pośrednictwem ekranu komputera. Pomysły wynajmujących, w jakich sytuacjach można rozwiązać umowę były na prawdę bardzo interesujące. Niestety w większości przypadków niezgodne z ustawą. Poniżej zamieściłam najczęściej pojawiające się MITY na temat wypowiedzenia umowy najmu.

(więcej…)

wypowiedzenie umowy najmu lokaluWypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego to temat bardzo popularny. Wynika to z dwóch rzeczy: konieczności wypowiedzenia umowy (najczęściej przez wynajmującego) oraz braku dostatecznej wiedzy na ten temat. Dziś opowiem Ci o ważnym elemencie w procesie wypowiadania umowy najmu w sytuacji, gdy lokator zalega z zapłatą czynszu.

Dlaczego muszę uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy?

Jako wynajmujący jesteś niestety związany postanowieniami ustawy o ochronie praw lokatorów (…). O tym w jakich okolicznościach możesz wypowiedzieć umowę nierzetelnemu najemcy opisałam krok po kroku w specjalnym poradniku, który pobierze po lewej stronie bloga. W tej chwili skupmy się tylko na przypadku braku płatności czynszu.

(więcej…)

automatyczne przedluzenie umowy najmuMilczące przedłużenie umowy najmu zwane również dorozumianym lub automatycznym przedłużeniem umowy jest szczególną regulacją prawną. O jej istnieniu nie wszyscy wynajmujący mają świadomość. W przypadku źle skonstruowanej umowy najmu (czyli najczęściej korzystanie z najogólniejszego wzoru umowy najmu) może dojść do automatycznego przedłużenia umowy najmu na czas nieoznaczony.

Kiedy nastąpi milczące przedłużenie umowy najmu?

Powyższe zagadnienie reguluje art. 674 kodeksu cywilnego – Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

(więcej…)

Kara umowna w umowie najmuOstatnio na łamach “Rzeczpospolitej” przeczytałam dość ciekawy artykuł o wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Otóż Sąd orzekł (sygn. wyroku: sygnatura akt: XVII Amc 1936/14), iż zapis w umowie najmu nakładający na najemcę karę umowną z tytułu przedwczesnego wypowiedzenia umowy najmu jest klauzulą niedozwoloną i nie wiąże najemcy.

Stan sprawy był następujący: Lokatorka zawarła w właścicielką domu umowę najmu na czas nieokreślony. W ramach umowy strony określiły wysokość czynszu. Po kilku miesiącach lokatorka zdecydowała się wypowiedzieć umowę i wyprowadzić. Wówczas wynajmująca naliczyła jej karę umowną w oparciu o zapis w umowie najmu. Zgodnie z nim w razie rozwiązania umowy z przyczyn leżących po stronie najemcy wynajmujący może żądać od niego kary wynoszącej: w pierwszym roku najmu równowartość czynszu za pół roku, w drugim za osiem miesięcy, a w trzecim za 12 miesięcy.

(więcej…)

Close