Najem w praktyce
W ogólnej krzątaninie w tym tygodniu, znalazłam chwilę dla siebie i postanowiłam napisać ten wpis. Jest właśnie wieczór, w telewizji leci mecz (właśnie gra FC Barcelona) . Dziś po południu skończyłam pisać umowę najmu dla klienta. A potem naszła mnie refleksja, którą postanowiłam się z Tobą podzielić.
Czy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna, gdy najemca nie przedłoży aktu notarialnego wynajmującemu? Z takim pytaniem ostatnio zwrócił się do mnie jeden z właścicieli lokalu mieszkalnego. Zawarł umowę najmu okazjonalnego z lokatorem. Pech chciał, że lokator ociągał się z udaniem do notariusza w celu poddania się egzekucji w akcie notarialnym w zakresie eksmisji z lokalu. Jako, że życie nie zna próżni – zaczęły się problemy z płatnościami czynszu.
Kaucja jest formą zabezpieczenia roszczeń umowy najmu lokalu mieszkalnego. Niestety często niedoceniana przez wynajmujących, traktowana jako zwykły element zwykłej umowy. Tymczasem kaucja poza swoją funkcją zabezpieczającą może pełnić także funkcję weryfikacyjną. Jak to możliwe? To proste. Jeżeli najemcy na samym początku zawierania umowy najmu nie stać na uiszczenie kwoty stanowiącej minimum półtora krotności miesięcznego czynszu – zastanów się czy chcesz z tą osobą podpisać umowę.
Temat kaucji jest dość obszerny a ja w poniższym artykule postaram się omówić najważniejsze aspekty związane ze stosowaniem tego zabezpieczenia w praktyce najmu lokali mieszkalnych.
Ostatnio miałam kilka konsultacji, których tematem było z wypowiedzenie umowy najmu lokalu na czas nieokreślony.
Problem jest poważny zwłaszcza dla wynajmującego. Dlaczego?
Ponieważ na podstawie umowy najmu na czas nieokreślony związujesz się z najemcą w pewien sposób for ever. Dodatkowo masz poważny problem, jeśli zmienią się Twoje okoliczności życiowe i potrzebujesz tego lokalu np. dla siebie. Zakończenie stosunku najmu zawartej na czas nieokreślony jest dla wynajmującego niezmiernie trudne.
Jak obejść ustawę o ochronie praw lokatorów… To pytanie spędza sen z powiek wynajmującym. Czy warto, czy jest to możliwe? Przeanalizowałam kilka najpopularniejszych pomysłów, które pojawiają się na forach internetowych. Wśród porad innych użytkowników pojawiają się takie hasła jak dzierżawa, użyczenie. O co chodzi? O tym poniżej.
Na forach internetowych można znaleźć dość ciekawe pomysły właścicieli sprowadzające się do zawarcia z lokatorem innej umowy niż najem. I tak pojawiły się umowy dzierżawy lokalu mieszkalnego czy też użyczenia lokalu mieszkalnego.
Problem z uciążliwym sąsiadem lub współlokatorem dotyka coraz więcej osób mieszkających w blokach, kamienicach i wszelkiego rodzaju zabudowach wielorodzinnych. Nie każdy jednak zdaje sobie sprawę z przysługujących mu praw. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wskazuje na możliwość żądania rozwiązania umowy najmu bądź wniesienia powództwa o eksmisję nie tylko przez właścicieli lokalu, ale też przez sąsiadów bądź współlokatorów. Co więcej, powództwo o sądowne nakazanie eksmisji można wnieść również przeciwko małżonkowi (obecnemu, jak i byłemu), jeśli ten w celowy i rażący sposób uniemożliwia wspólne korzystanie z lokalu.
Wady lokalu mieszkalnego to często problem dla właściciela lokalu. Problem ten to żądanie najemcy obniżenia czynszu bądź niezapłacenie go w ogóle za dany miesiąc. Najczęstszą przyczyną takich żądań najemcy są na przykład drobne awarie występujące w lokalu.
PRZYKŁAD:
Awaria piecyka gazowego i brak ciepłej wody przez weekend. Piecyk naprawiony w poniedziałek, awaria zgłoszona w piątek, serwisant przez weekend nie mógł przyjechać.
Nieruchomości coraz częściej traktowane są jako inwestycja. Nikogo już nie dziwi sytuacja zaciągania kredytu w banku, żeby kupić mieszkanie tylko po to, by przeznaczyć je na wynajem. Pieniądze uzyskane z czynszu nie tylko pozwolą szybko spłacić zobowiązania finansowe, ale też zapewnią stały dochód. Należy jednak pamiętać o dopełnieniu wszystkich obowiązków ciążących na właścicielu mieszkania. W tym artykule przeanalizujemy kwestię zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.
Najem okazjonalny to instytucja chroniąca właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi, niewypłacalnymi najemcami. Warto zatem dopilnować, by w terminie zgłosić najem i móc w pełni korzystać z przywilejów właściciela.
Podstawę najmu okazjonalnego stanowi dobrze skonstruowana umowa z wymaganymi załącznikami. By jednak niosła ona za sobą skutki prawne, musi zostać zgłoszona do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela wynajmowanej nieruchomości (a nie dla lokalizacji mieszkania będącego przedmiotem najmu). Należy tego dokonać w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia obowiązywania umowy/rozpoczęcia najmu. Trzeba przy tym pamiętać, że w tym przypadku liczy się data wpłynięcia zgłoszenia do naczelnika właściwego urzędu skarbowego, a nie data nadania pisma. Niedopełnienie tego obowiązku we wskazanym terminie skutkuje tym, że najem zostaje według prawa traktowany jako zwykły najem. A to z kolei oznacza, że w przypadku ewentualnych problemów z lokatorem, właściciel nie ma prawa zastosować wobec niego skróconej procedury eksmisji. Lokatorowi może przysługiwać również prawo do lokalu zastępczego.
Ustawodawca nie wskazuje konkretnego wzoru zgłoszenia. Przyjmuje się zatem, że wystarczy złożenie podpisanego przez obie strony dokumentu wskazującego przedmiot oraz strony najmu. Nie jest wymagane dołączenie kopii umowy najmu okazjonalnego.
Należy pamiętać, że niezgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w określonym w ustawie terminie (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) nie zwalnia właściciela lokalu z obowiązku podatkowego.
=================================================================
Pakiet zawierający komplet dokumentów niezbędnych przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego.
Wzór umowy zawierający szereg zapisów wzmacniających pozycję wynajmującego, dzięki wyłączeniu przy najmie okazjonalnym większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.
Potrzebujesz sprawdzonej i bezpiecznej umowy najmu?
Ostatnio miałam kilka zapytań związanych z wcześniejszym rozwiązaniem umowy najmu . Przy czym podmiotem, któremu zależało na rozwiązaniu umowy był najemca. Chodzi tutaj o sytuację, kiedy Twoja umowa wprawdzie przewiduje możliwość jej wypowiedzenia, ale tylko Tobie jako wynajmującemu. Natomiast to najemcy zależy (z różnych przyczyn), aby ten najem wcześniej zakończyć. Jak wyjść z takiej sytuacji ? Z pomocą przychodzi rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.
Niezależnie od rodzaju umowy, wynajem lokalu może być uzależniony od wpłaty przez najemcę kaucji. Kwestię tę dokładnie reguluje Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego.