Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

Umowa najmu

Obecnie coraz więcej osób decyduje się na zakup lokalu w celach inwestycyjnych w wynajem lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Ten wygodny i coraz popularniejszy sposób na budowanie swojej niezależności finansowej, wymaga jednak znajomości praw oraz obowiązków związanych z umową najmu.

Jeszcze przed podjęciem decyzji w zakresie najmu, należy dowiedzieć się, z czego składa się umowa najmu mieszkania na czas nieokreślony lub określony, a także na czym polega jej przedłużenie. Istotna jest także wiedza na temat tego, ile trwa okres wypowiedzenia umowy najmu. W ten sposób zabezpieczamy się przed ewentualnymi nieporozumieniami, które mogą wyniknąć dopiero po pewnym czasie.

W kancelarii prawnej doradzam klientom w wyżej omówionych kwestiach. Wyjaśniam, czym w świetle prawa jest zawarcie, przedłużenie oraz wypowiedzenie umowy najmu na czas określony i nieokreślony. Doradzam w zakresie sporządzania umów najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Służę poradą, w jaki sposób sporządzić wspomniane dokumenty oraz na co zwrócić szczególną uwagę podczas ich podpisywania.



Kaucja pobierana przez wynajmującego przy zawieraniu umowy najmu lokalu posiada wiele zalet, których czasami właściciele mieszkań nie doceniają. Odpowiednio dobrana wysokość kaucji w pierwszej kolejności pozwoli zweryfikować zdolność finansową potencjalnego lokatora. Kaucja stanowi również zabezpieczenie roszczeń wynajmującego nie tylko z tytułu niezapłaconego czynszu, ale i innych podstaw związanych z umową najmu lokalu. Wreszcie kaucja może zostać potrącona przez wynajmującego na poczet strat, które poniósł w związku z zaniedbaniami najemcy (powstanie szkód w lokalu, zaległości z opłatami).

(więcej…)



Dochodzenie zaległego czynszu  może okazać się procesem skomplikowanym zwłaszcza jeśli masz kilku najemców. W jakich proporcjach odpowiadają oni za zaległości ? Jeśli masz kilku najemców ujawnionych w umowie najmu, ich solidarna odpowiedzialność zależy od postanowień zawartych w Twojej umowie. Jeżeli nie zawarłeś w umowie stosownej klauzuli… Cóż … Pisząc pozew, musisz przypomnieć sobie działania na ułamkach. W takiej sytuacji będą oni odpowiadali za płatność czynszu i innych opłat w częściach równych.

(więcej…)



Dobra umowa najmu – oznaczenie stron umowy najmu

Poprawne oznaczenie stron w umowie najmu ma niebagatelne znaczenie. Dlaczego? Otóż określasz kto odpowiada za płatność czynszu i innych opłat za najmowany lokal mieszkalny. Dodatkowo oznaczenie stron w umowie może mieć wpływ na jej ważność. Wreszcie oznaczenie stron umowy może mieć znaczenie dla jej wypowiedzenia (małżonkowie). Dobra umowa najmu cechuje się prawidłowym opisaniem stron stosunku prawnego. Poniżej opowiem CI historię najemcy, który zawarł umowę najmu z spółką z o.o. Niestety na etapie dochodzenia zaległego czynszu, Sąd powziął wątpliwość w zakresie ważności umowy najmu. Na czym polegał problem? Umowa została podpisana przez osobę, która nie miała uprawnień do reprezentacji spółki. Oznacza to, że ta osoba nie miała prawnego upoważnienia do zawarcia umowy najmu w imieniu spółki z o.o.

(więcej…)



Dziś postanowiłam poruszyć dość ważki temat – jak sprawdzić rzetelność potencjalnego najemcy. Jak ocenić jego wiarygodność finansową? Postawione pytania na pewno zaprzątają również Twoją głowę. Najem Twojego lokalu to inwestycja. Zatem lokator, który przestaje płacić staje się problemem. Jak tego uniknąć? Poprzez weryfikację, legalną, za pomocą dostępnych rejestrów i z odrobiną sprytu.

(więcej…)

 

Ostatnio pisałam sprzeciw od nakazu zapłaty . Klientka zgłosiła się do mnie, ponieważ poręczyła koleżance pożyczkę. Nie przypuszczała, że poręczając pożyczkę będzie kiedykolwiek odpowiedzialna za spłatę zobowiązania. Chciała tylko pomóc koleżance. Pech chciał, że koleżanka przestała spłacać raty. Instytucja finansowa zadziałała szybko – wezwanie do zapłaty i pozew do sądu. Zastanawiasz się pewnie, po co piszę o poręczeniu? Otóż poręczyć można nie tylko pożyczkę, czy kredyt. Poręczenie może dotyczyć niemal każdej wierzytelności (pod pewnymi warunkami), a więc również czynsz najmu.

(więcej…)



Ostatnio przygotowując się do rozprawy przeglądałam orzecznictwo Sądu Najwyższego. Moją uwagę przykuło orzeczenie, dotyczące zasądzenia odszkodowania z tytułu bezzasadnego wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu lokalu.  Otóż sądy niższych instancji uznały, iż umowa najmu lokalu użytkowego, która została zawarta na czas oznaczony nie została prawidłowo wypowiedziana przez najemcę.

(więcej…)



Wypowiedzenie umowy najmuJeden z klientów polecił mi pewne forum internetowe, na którym przeczytał, że może wypowiedzieć najemcy umowę bez wypowiedzenia. Wiedziona ciekawością, wpisałam adres w wyszukiwarkę. Strona powoli się ładowała, odsłaniając kolorową tabelkę rozdzielającą różne tematy i wątki dyskusji pomiędzy Internautami. Moją uwagę przykuło pytanie użytkownika: Wypowiedzenie umowy najmu lokalu ze skutkiem natychmiastowym. Wątek był “rozgrzany do czerwoności”. Zajrzałam.

(więcej…)



wypowiedzenie umowy najmu lokaluWypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego to temat bardzo popularny. Wynika to z dwóch rzeczy: konieczności wypowiedzenia umowy (najczęściej przez wynajmującego) oraz braku dostatecznej wiedzy na ten temat. Dziś opowiem Ci o ważnym elemencie w procesie wypowiadania umowy najmu w sytuacji, gdy lokator zalega z zapłatą czynszu.

Dlaczego muszę uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy?

(więcej…)



automatyczne przedluzenie umowy najmuMilczące przedłużenie umowy najmu zwane również dorozumianym lub automatycznym przedłużeniem umowy jest szczególną regulacją prawną. O jej istnieniu nie wszyscy wynajmujący mają świadomość. W przypadku źle skonstruowanej umowy najmu (czyli najczęściej korzystanie z najogólniejszego wzoru umowy najmu) może dojść do automatycznego przedłużenia umowy najmu na czas nieoznaczony.

Kiedy nastąpi milczące przedłużenie umowy najmu?

(więcej…)

Close