Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

Umowa najmu

Obecnie coraz więcej osób decyduje się na zakup lokalu w celach inwestycyjnych w wynajem lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Ten wygodny i coraz popularniejszy sposób na budowanie swojej niezależności finansowej, wymaga jednak znajomości praw oraz obowiązków związanych z umową najmu.

Jeszcze przed podjęciem decyzji w zakresie najmu, należy dowiedzieć się, z czego składa się umowa najmu mieszkania na czas nieokreślony lub określony, a także na czym polega jej przedłużenie. Istotna jest także wiedza na temat tego, ile trwa okres wypowiedzenia umowy najmu. W ten sposób zabezpieczamy się przed ewentualnymi nieporozumieniami, które mogą wyniknąć dopiero po pewnym czasie.

W kancelarii prawnej doradzam klientom w wyżej omówionych kwestiach. Wyjaśniam, czym w świetle prawa jest zawarcie, przedłużenie oraz wypowiedzenie umowy najmu na czas określony i nieokreślony. Doradzam w zakresie sporządzania umów najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Służę poradą, w jaki sposób sporządzić wspomniane dokumenty oraz na co zwrócić szczególną uwagę podczas ich podpisywania.



Dziś postanowiłam nakreślić temat kar umownych w umowach najmu. Temat jest dość często poruszany przez moich klientów. Niestety często zapisy odnośnie kar umownych pojawiające się w umowach,  w praktyce są niewykonalne. I nawet nie chodzi o ich wysokość, co naturę kary umownej i sposobu jej określenia. Zatem zastanówmy się co to jest kara umowna.

Czym jest kara umowna?

Kara umowna stanowi rodzaj zryczałtowanego odszkodowania, które wierzyciel (wynajmujący)uznaje za wystarczające w celu zrekompensowania niewykonania lub nienależytego wykonania przez dłużnika któregoś z obowiązków umownych. Co istotne kara umowna nie jest jednoznacznie powiązana z wysokością rzeczywistej szkody. No dobrze, ale o jakie obowiązki umowne chodzi? W końcu w umowie najmu mamy zastrzeżone sporo obowiązków, w tym najważniejszy – płatność czynszu.
Zgodnie z art. 483 k.c. Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
Kluczowe jest pojęcie zobowiązania niepieniężnego (obowiązku nie mającego charakteru pieniężnego). Zapłata czynszu jest obowiązkiem o charakterze pieniężnym, zatem z samej natury kary umownej (patrz art. 483 k.c.) wynika, że kara umowna nie może zabezpieczyć braku płatności czynszu. Tą okoliczność zabezpieczają odsetki (np. zastrzeżone w umowie odsetki maksymalne).

Jakie obowiązki umowne mogą być obwarowane karą umowną?

Jeżeli posiadasz w umowie zakaz posiadania zwierząt domowych ,zakaz palenia tytoniu w lokalu, zakaz rejestrowania działalności gospodarczej w lokalu – te obowiązki o charakterze pieniężnym jak najbardziej mogą być obwarowane karą umowną.
Ja stosuję w umowach dla moich klientów karę umowną za każdorazowe nieudostępnienie lokalu wynajmującemu w celu dokonania przeglądu technicznego (wcześniej umówionego z najemcą) lub przeglądu liczników mediów.
Można również zastrzec karę umowną na wypadek wcześniejszego rozwiązania umowy najmu przez najemcę. Przykładowo zawierasz umowę na 12 miesięcy po czym po 3 miesiącach najemca chce rozwiązać umowę. Sporządzacie rozwiązanie umowy za porozumieniem stron a najemca dodatkowo uiszcza na Twoją rzecz karę umowną. W tym wypadku kara umowna będzie swego rodzaju odszkodowaniem za nienależyte wykonanie umowy najmu (ponieważ najemca dążył do jej wcześniejszego rozwiązania przed upływem 12 miesięcy – naruszenie obowiązku niepieniężnego jakim jest najem przez 12 miesięcy).

Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego – a kara umowna

Wygaśnięcie umowy najmu lub jej rozwiązanie wiąże się z obowiązkiem najemcy (o charakterze niepieniężnym) polegającym na opuszczeniu lokalu i opróżnieniu go ze swoich rzeczy. Zatem według powyższej definicji kara umowna za nieopuszczenie lokalu mogłaby być w tym przypadku ustanowiona w umowie.
Niestety na przeszkodzie staje ustawa o ochronie praw lokatorów (u.o.p.l.). Kara umowna ma charakter odszkodowania (jak wskazałam wyżej). Ustawa o ochronie praw lokatorów również w art. 18 przewiduje:

1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
2. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.

Przepis powyższy w pewnym sensie pochłania karę umowną, ponieważ swoją konstrukcją jest do niej zbliżony. Odpowiedzialność uregulowana w art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l ma charakter odpowiedzialności odszkodowawczej za naruszenie obowiązku zwrotu lokalu po wygaśnięciu do niego tytułu prawnego, zmodyfikowanej w sposób przewidziany w tych przepisach. Jest to zatem odpowiedzialność ex contractu (z umowy najmu) z daleko idącymi zmianami dokonanymi przez art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. (jak choćby rezygnacja z przesłanki winy).
Niestety powyższy przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący i znajduje zastosowanie nawet do umowy najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego.



Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadziła do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej u.o.p.l) – nową formę najmu, tj. najem instytucjonalny. Jest on bardzo zbliżony do najmu okazjonalnego, z tą różnicą, że z tej formy najmu mogą skorzystać przedsiębiorcy zajmujący się zarządem i najem lokali mieszkalnych.

(więcej…)



Ostatnio na funpage niniejszego bloga rozgorzała ciekawa dyskusja dotycząca praw lokatorów i ich ochrony przez obowiązujący system prawny. Pośród wpisów pojawił się jednak jeden ciekawy komentarz dotyczący umów najmu, który pozwoliłam sobie przytoczyć “(...) A naprawdę dobrze sporządzona umowa, to takie małe dzieło sztuki “.

Muszę przyznać, że ujęło mnie to stwierdzenie, ponieważ wyraża ono więcej niż tysiąc słów i świetnie ujmuje kwintesencję problematyki najmu lokali. Zdradzę Wam tajemnicę – z moich doświadczeń wynika, że źle skonstruowana umowa najmu jeszcze bardziej utrudnia wynajmującemu postępowanie z najemcą w sytuacji, gdy zaczyna on stwarzać problemy (najczęściej nie płacić czynszu).

(więcej…)

 

Kaucja pobierana przez wynajmującego przy zawieraniu umowy najmu lokalu posiada wiele zalet, których czasami właściciele mieszkań nie doceniają. Odpowiednio dobrana wysokość kaucji w pierwszej kolejności pozwoli zweryfikować zdolność finansową potencjalnego lokatora. Kaucja stanowi również zabezpieczenie roszczeń wynajmującego nie tylko z tytułu niezapłaconego czynszu, ale i innych podstaw związanych z umową najmu lokalu. Wreszcie kaucja może zostać potrącona przez wynajmującego na poczet strat, które poniósł w związku z zaniedbaniami najemcy (powstanie szkód w lokalu, zaległości z opłatami).

(więcej…)



Dochodzenie zaległego czynszu  może okazać się procesem skomplikowanym zwłaszcza jeśli masz kilku najemców. W jakich proporcjach odpowiadają oni za zaległości ? Jeśli masz kilku najemców ujawnionych w umowie najmu, ich solidarna odpowiedzialność zależy od postanowień zawartych w Twojej umowie. Jeżeli nie zawarłeś w umowie stosownej klauzuli… Cóż … Pisząc pozew, musisz przypomnieć sobie działania na ułamkach. W takiej sytuacji będą oni odpowiadali za płatność czynszu i innych opłat w częściach równych.

(więcej…)



Dobra umowa najmu – oznaczenie stron umowy najmu

Poprawne oznaczenie stron w umowie najmu ma niebagatelne znaczenie. Dlaczego? Otóż określasz kto odpowiada za płatność czynszu i innych opłat za najmowany lokal mieszkalny. Dodatkowo oznaczenie stron w umowie może mieć wpływ na jej ważność. Wreszcie oznaczenie stron umowy może mieć znaczenie dla jej wypowiedzenia (małżonkowie). Dobra umowa najmu cechuje się prawidłowym opisaniem stron stosunku prawnego. Poniżej opowiem CI historię najemcy, który zawarł umowę najmu z spółką z o.o. Niestety na etapie dochodzenia zaległego czynszu, Sąd powziął wątpliwość w zakresie ważności umowy najmu. Na czym polegał problem? Umowa została podpisana przez osobę, która nie miała uprawnień do reprezentacji spółki. Oznacza to, że ta osoba nie miała prawnego upoważnienia do zawarcia umowy najmu w imieniu spółki z o.o.

(więcej…)



Dziś postanowiłam poruszyć dość ważki temat – jak sprawdzić rzetelność potencjalnego najemcy. Jak ocenić jego wiarygodność finansową? Postawione pytania na pewno zaprzątają również Twoją głowę. Najem Twojego lokalu to inwestycja. Zatem lokator, który przestaje płacić staje się problemem. Jak tego uniknąć? Poprzez weryfikację, legalną, za pomocą dostępnych rejestrów i z odrobiną sprytu.

(więcej…)

 

Ostatnio pisałam sprzeciw od nakazu zapłaty . Klientka zgłosiła się do mnie, ponieważ poręczyła koleżance pożyczkę. Nie przypuszczała, że poręczając pożyczkę będzie kiedykolwiek odpowiedzialna za spłatę zobowiązania. Chciała tylko pomóc koleżance. Pech chciał, że koleżanka przestała spłacać raty. Instytucja finansowa zadziałała szybko – wezwanie do zapłaty i pozew do sądu. Zastanawiasz się pewnie, po co piszę o poręczeniu? Otóż poręczyć można nie tylko pożyczkę, czy kredyt. Poręczenie może dotyczyć niemal każdej wierzytelności (pod pewnymi warunkami), a więc również czynsz najmu.

(więcej…)

Close