Loader
 

Najem w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

Kaucja w umowie najmu lokalu mieszkalnego

Kaucja jest formą zabezpieczenia roszczeń umowy najmu lokalu mieszkalnego. Niestety często niedoceniana przez wynajmujących, traktowana jako zwykły element zwykłej umowy. Tymczasem kaucja poza swoją funkcją zabezpieczającą może pełnić także funkcję weryfikacyjną. Jak to możliwe? To proste. Jeżeli najemcy na samym początku zawierania umowy najmu nie stać na uiszczenie kwoty stanowiącej minimum półtora krotności miesięcznego czynszu – zastanów się czy chcesz z tą osobą podpisać umowę.
Temat kaucji jest dość obszerny a ja w poniższym artykule postaram się omówić najważniejsze aspekty związane ze stosowaniem tego zabezpieczenia w praktyce najmu lokali mieszkalnych.

 Czy kaucja powinna być zdeponowana na osobnym koncie bankowym?

 

Wyobraź sobie oczami wyobraźni, że właśnie podpisałeś umowę najmu swojego lokalu. Najemca wręcza Ci ustaloną kwotę tytułem kaucji gotówką do ręki. Wystawiasz pisemne pokwitowanie pobrania kaucji. Sporządzacie protokół przekazania lokalu, przekazujesz klucze. Co robisz z gotówką? Możesz ją wpłacić na rachunek bankowy (lokata, konto oszczędnościowe). Z chwilą wpłaty kaucji wynajmujący staje się właścicielem przekazanej mu kwoty i może nią swobodnie dysponować, podobnie jak to ma miejsce w przypadku depozytu nieprawidłowego (art. 845 KC). Ciążący na wynajmującym obowiązek zwrotu kaucji dotyczy zwrotu równowartości uzyskanej kwoty (po dokonaniu waloryzacji). Wynajmujący nie może dokonywać żadnych potrąceń z kwoty kaucji do czasu jej zwrotu.
Co istotne kaucja podlega zwrotowi najemcy po dokonaniu waloryzacji i ewentualnych potrąceń na poczet roszczeń z umowy najmu. Jeśli kwota kaucji przyniosła wynajmującemu pożytki (np. narosły odsetki bankowe w okresie między jej wpłatą przez najemcę a dniem zwrotu), pożytki te nie podlegają zwrotowi najemcy.

 Czym jest waloryzacja kaucji?

Ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 6 ust. 3 stanowi, że ” Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.”

Przykładowo jeśli pobrałeś kaucję w wysokości dwumiesięcznego czynszu według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy, zwrócisz najemcy kaucję w wysokości dwumiesięcznego czynszu według stawki czynszu obowiązującej w dniu zwrotu kaucji. Oczywiście z uwzględnieniem potrąceń z tytułu należności zabezpieczonych kaucją. W praktyce, rzadko dochodzi do waloryzacji. Wynika to z tego, że umowy najmu lokali często zawierane są na okres 12-24 miesięcy i w tym czasie wysokość czynszu nie ulega zmianie. Zatem po zakończeniu umowy i zwrocie lokalu, wynajmujący często zwraca kaucję w wysokości pobranej w dniu zawarcia umowy.

Kaucja – w jaki sposób dokonać jej potrącenia?

W zakresie potrącenia kaucji istotne jest jeszcze omówienie momentu potrącenia. Sporą pokusą dla wynajmującego jest pobranie należności z kaucji w trakcie trwania umowy najmu. Przykładowo najemca zaczął zalegać z czynszem za pierwszy miesiąc. Niestety wynajmujący nie może w trakcie trwania umowy najmu potrącać na bieżąco należności z kaucji a następnie wzywać do jej uzupełnienia (wyjątkiem jest umowa najmu instytucjonalnego). Ustawa o ochronie praw lokatorów definitywnie określa moment możliwości potrącenia należności z kaucji. Art. 6 ust. 4 wskazuje ten moment: Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Momentem początkowym jest opróżnienie lokalu przez najemcę. Od tej chwili wynajmujący ma miesiąc na dokonanie rozliczenia kaucji i jej zwrot. Na czym polega potrącenie? Wynajmujący składa najemcy oświadczenie o potrąceniu, w którym powinien oznaczyć swoje wzajemne należności wobec najemcy, które potrącił z wierzytelnością najemcy o zwrot kaucji. Wypłacie najemcy podlega kwota po dokonaniu potrąceń. Co istotne potrącenie powinno być dokonane najemcy w formie pisemnej. Ma to znaczenie procesowe. Przede wszystkim posiadasz dowód na piśmie, że w ustawowym terminie dokonałeś rozliczenia kaucji.

Jakie należności podlegają potrąceniu z kaucji?

Art. 6 ust. 4 wspomnianej wyżej ustawy o ochronie praw lokatorów wspomina o “należnościach wynajmującego z tytułu najmu lokalu”. Określenie to jest dość szerokie. Nie można go jednak interpretować nader rozszerzająco albowiem np. kary umownej nie można potrącić z kaucji (choć często w praktyce dochodzi do takich błędnych praktyk).

Należności z tytułu najmu lokalu to roszczenia o zapłatę czynszu i innych należności wynikających z umowy najmu oraz roszczenia o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy. Co rozumiemy przez inne należności wynikające z umowy? Są to należności z tytułu zużytych mediów jak i czynsz administracyjny (czynsz opłacany do Wspólnoty Mieszkaniowej lub Spółdzielni). Co istotne kaucja ma zabezpieczać te należności z tytułu najmu lokalu, które przysługują w dniu opróżnienia lokalu. W związku z tym, że chwila opróżnienia lokalu może nie pokrywać się z ustaniem stosunku prawnego, kaucja może zabezpieczać również roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu określone w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Co się stanie gdy wynajmujący nie zwróci kaucji, która nie została uprzednio rozliczona?

Czasami zdarza się, że najem trwa kilka lat, z najemca nie było żadnego problemu. Umowa najmu wygasa a najemca wyprowadza się. W ferworze czynności wynajmujący zapomina, że miał kaucję rozliczyć i zwrócić. Czy najemca może coś w tej sytuacji zrobić?
Może. Złożyć pozew do sądu z roszczeniem o zwrot kaucji. Roszczenie o zwrot kaucji staje się wymagalne z upływem 30 dni od opróżnienia lokalu przez najemcę lub nabycia przez niego prawa własności lokalu (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Jeśli najemca nie opróżni lokalu dobrowolnie i dojdzie do przymusowego eksmitowania go z lokalu, to dzień wykonania eksmisji będzie dniem opróżnienia lokalu.
Roszczenie o zwrot kaucji jest dziedziczne. Kaucja jest cywilnoprawnym roszczeniem majątkowym i nie jest ściśle związane z osobą najemcy, dlatego wchodzi w skład spadku i przechodzi na spadkobierców najemcy. Podlega ono dziedziczeniu na zasadach ogólnych.

Roszczenie o zwrot kaucji przedawnia się na zasadach ogólnych określonych w art. 118 kodeksu cywilnego. Wspomniany przepis przewiduje podstawowy 6 letni okres przedawnienia roszczenia.
art. 118 kc – jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.

Kaucja jest świadczeniem uiszczanym jednorazowo a nie cyklicznie tak jak czynsz. Dlatego w jej przypadku powinien znaleźć zastosowanie sześcioletni okres przedawnienia.

Czy zapis, że kaucja pokrywa ostatni czynsz jest prawidłowy?

Kaucja zabezpiecza zaległości czynszowe oraz inne należności z tytułu umowy najmu. Podlega rozliczeniu po wygaśnięciu stosunku najmu i opróżnieniu lokalu mieszkalnego. Zapis, że kaucja pokrywa ostatni czynsz nie jest prawidłowy, ponieważ służy ona zabezpieczeniu powstałych zaległości czynszowych.
Najemca nie może żądać, by rozliczyć z wynajmującym ostatni czynsz przy pomocy kaucji. Wynajmujący ma pełne prawo żądać zapłaty w terminie czynszu za ostatni miesiąc i rozliczyć kaucję dopiero po miesiącu od zakończenia umowy i zwrocie lokalu.

Mam nadzieję, że powyższe informacje okazały się dla Ciebie przydatne. Tematyka kaucji jest obszerna jak wspomniałam na początku tego artykułu. Co istotne często wynajmujący napotykają praktyczne problemy związane z potrącaniem określonych roszczeń z kaucji. Powyższa publikacja odpowiada na najczęściej zadawane pytania w tej materii dlatego stworzyłam także artykuł z praktycznym ujęciem stosowania kaucji 

 

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ:

Kaucja w praktyce, czyli jak to opisać w umowie

Kaucja – zabezpieczenie czynszu najmu