Najem w praktyce
Blog o nieruchomościach i inwestowaniu w najemNajem okazjonalny jest umową najmu lokalu mieszkalnego przewidzianą przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Z tej formy najmu mogą skorzystać właściciele lokali mieszkalnych będący osobami fizycznymi, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali. Umowa najmu okazjonalnego wyłącza stosowanie przeważającej większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Między innymi przepisy o okresie ochronnym przed eksmisją, czy też przepisy o obligatoryjnym wypowiedzeniu umowy najmu z przyczyn wskazanych w ustawie.
Zatem wynajmujący zawierając umowę najmu okazjonalnego w myśl art. 673par 3 k.c. ma możliwość dowolnie kreować przyczyny wypowiedzenia umowy najmu. Jest to ogromna zaleta w porównaniu do zwykłej umowy najmu.
Najem okazjonalny obwarowany jest pewnymi formalnościami. Umowa musi być zgłoszona do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Dodatkowo najemca składa u notariusza oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji w zakresie opuszczenia i opróżnienia z rzeczy najmowanego lokalu. Dodatkowo najemca przedstawia oświadczenie o wskazaniu adresu pod który się wyprowadzi w przypadku eksmisji oraz oświadczenie właściciela lokalu, iż takiego lokatora przyjmie pod swój dach.
Najem okazjonalny przewiduje uproszczoną formę eksmisji. Po zakończeniu umowy lub jej wcześniejszym rozwiązaniu wynajmujący wysyła żądanie opuszczenia lokalu w terminie 7 dni. Jeżeli najemca nadal nie opuszcza lokalu, wynajmujący składa do sądu rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. W tym akcie znajduje się oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Po nadaniu klauzuli wykonalności, wynajmujący od razu składa wniosek do komornika o wszczęcie eksmisji.
W ogólnej krzątaninie w tym tygodniu, znalazłam chwilę dla siebie i postanowiłam napisać ten wpis. Jest właśnie wieczór, w telewizji leci mecz (właśnie gra FC Barcelona) . Dziś po południu skończyłam pisać umowy najmu okazjonalnego dla klienta. A potem naszła mnie refleksja, którą postanowiłam się z Tobą podzielić.
Czy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna, gdy najemca nie przedłoży aktu notarialnego wynajmującemu? Czy brak aktu notarialnego ma wpływ na eksmisję? Z takim pytaniem ostatnio zwrócił się do mnie jeden z właścicieli lokalu mieszkalnego. Zawarł umowę najmu okazjonalnego z lokatorem. Pech chciał, że lokator ociągał się z udaniem do notariusza w celu poddania się egzekucji w akcie notarialnym w zakresie eksmisji z lokalu. Jako, że życie nie zna próżni – zaczęły się problemy z płatnościami czynszu.
Kaucja jest formą zabezpieczenia roszczeń umowy najmu lokalu mieszkalnego. Niestety często niedoceniana przez wynajmujących, traktowana jako zwykły element zwykłej umowy. Tymczasem kaucja poza swoją funkcją zabezpieczającą może pełnić także funkcję weryfikacyjną. Jak to możliwe? To proste. Jeżeli najemcy na samym początku zawierania umowy najmu nie stać na uiszczenie kwoty stanowiącej minimum półtora krotności miesięcznego czynszu – zastanów się czy chcesz z tą osobą podpisać umowę.
Temat kaucji jest dość obszerny a ja w poniższym artykule postaram się omówić najważniejsze aspekty związane ze stosowaniem tego zabezpieczenia w praktyce najmu lokali mieszkalnych.
Wady lokalu mieszkalnego to często problem dla właściciela lokalu. Problem ten to żądanie najemcy obniżenia czynszu bądź niezapłacenie go w ogóle za dany miesiąc. Najczęstszą przyczyną takich żądań najemcy są na przykład drobne awarie występujące w lokalu.
PRZYKŁAD:
Awaria piecyka gazowego i brak ciepłej wody przez weekend. Piecyk naprawiony w poniedziałek, awaria zgłoszona w piątek, serwisant przez weekend nie mógł przyjechać.
Ostatnio miałam kilka zapytań związanych z wcześniejszym rozwiązaniem umowy najmu . Przy czym podmiotem, któremu zależało na rozwiązaniu umowy był najemca. Chodzi tutaj o sytuację, kiedy Twoja umowa wprawdzie przewiduje możliwość jej wypowiedzenia, ale tylko Tobie jako wynajmującemu. Natomiast to najemcy zależy (z różnych przyczyn), aby ten najem wcześniej zakończyć. Jak wyjść z takiej sytuacji ? Z pomocą przychodzi rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.
Dziś postanowiłam nakreślić temat kar umownych w umowach najmu. Temat jest dość często poruszany przez moich klientów. Niestety często zapisy odnośnie kar umownych pojawiające się w umowach, w praktyce są niewykonalne. I nawet nie chodzi o ich wysokość, co naturę kary umownej i sposobu jej określenia. Zatem zastanówmy się co to jest kara umowna.
Ostatnio na funpage niniejszego bloga rozgorzała ciekawa dyskusja dotycząca praw lokatorów i ich ochrony przez obowiązujący system prawny. Pośród wpisów pojawił się jednak jeden ciekawy komentarz dotyczący umów najmu, który pozwoliłam sobie przytoczyć „(...) A naprawdę dobrze sporządzona umowa, to takie małe dzieło sztuki „.
Muszę przyznać, że ujęło mnie to stwierdzenie, ponieważ wyraża ono więcej niż tysiąc słów i świetnie ujmuje kwintesencję problematyki najmu lokali. Zdradzę Wam tajemnicę – z moich doświadczeń wynika, że źle skonstruowana umowa najmu jeszcze bardziej utrudnia wynajmującemu postępowanie z najemcą w sytuacji, gdy zaczyna on stwarzać problemy (najczęściej nie płacić czynszu).
Kaucja za mieszkanie, pobierana przez wynajmującego przy zawieraniu umowy najmu lokalu posiada wiele zalet, których czasami właściciele mieszkań nie doceniają. Odpowiednio dobrana wysokość kaucji zwrotnej w pierwszej kolejności pozwoli zweryfikować zdolność finansową potencjalnego lokatora. Kaucja stanowi również zabezpieczenie roszczeń wynajmującego nie tylko z tytułu niezapłaconego czynszu, ale i innych podstaw związanych z umową najmu lokalu. Wreszcie kaucja może zostać potrącona przez wynajmującego na poczet strat, które poniósł w związku z zaniedbaniami najemcy (powstanie szkód w lokalu, zaległości z opłatami).
Dochodzenie zaległego czynszu może okazać się procesem skomplikowanym zwłaszcza jeśli masz kilku najemców. W jakich proporcjach odpowiadają oni za zaległości ? Jeśli masz kilku najemców ujawnionych w umowie najmu, ich solidarna odpowiedzialność zależy od postanowień zawartych w Twojej umowie. Jeżeli nie zawarłeś w umowie stosownej klauzuli… Cóż … Pisząc pozew, musisz przypomnieć sobie działania na ułamkach. W takiej sytuacji będą oni odpowiadali za płatność czynszu i innych opłat w częściach równych.
Dobra umowa najmu – oznaczenie stron umowy najmu
Poprawne oznaczenie stron w umowie najmu ma niebagatelne znaczenie. Dlaczego? Otóż określasz kto odpowiada za płatność czynszu i innych opłat za najmowany lokal mieszkalny. Dodatkowo oznaczenie stron w umowie może mieć wpływ na jej ważność. Wreszcie oznaczenie stron umowy może mieć znaczenie dla jej wypowiedzenia (małżonkowie). Dobra umowa najmu cechuje się prawidłowym opisaniem stron stosunku prawnego. Poniżej opowiem CI historię najemcy, który zawarł umowę najmu z spółką z o.o. Niestety na etapie dochodzenia zaległego czynszu, Sąd powziął wątpliwość w zakresie ważności umowy najmu. Na czym polegał problem? Umowa została podpisana przez osobę, która nie miała uprawnień do reprezentacji spółki. Oznacza to, że ta osoba nie miała prawnego upoważnienia do zawarcia umowy najmu w imieniu spółki z o.o.