Loader
 

Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

Kara umowna w umowie najmu lokalu

Dziś postanowiłam nakreślić temat kar umownych w umowach najmu. Temat jest dość często poruszany przez moich klientów. Niestety często zapisy odnośnie kar umownych pojawiające się w umowach,  w praktyce są niewykonalne. I nawet nie chodzi o ich wysokość, co naturę kary umownej i sposobu jej określenia. Zatem zastanówmy się co to jest kara umowna.

Czym jest kara umowna?

Kara umowna stanowi rodzaj zryczałtowanego odszkodowania, które wierzyciel (wynajmujący)uznaje za wystarczające w celu zrekompensowania niewykonania lub nienależytego wykonania przez dłużnika któregoś z obowiązków umownych. Co istotne kara umowna nie jest jednoznacznie powiązana z wysokością rzeczywistej szkody. No dobrze, ale o jakie obowiązki umowne chodzi? W końcu w umowie najmu mamy zastrzeżone sporo obowiązków, w tym najważniejszy – płatność czynszu.
Zgodnie z art. 483 k.c. Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
Kluczowe jest pojęcie zobowiązania niepieniężnego (obowiązku nie mającego charakteru pieniężnego). Zapłata czynszu jest obowiązkiem o charakterze pieniężnym, zatem z samej natury kary umownej (patrz art. 483 k.c.) wynika, że kara umowna nie może zabezpieczyć braku płatności czynszu. Tą okoliczność zabezpieczają odsetki (np. zastrzeżone w umowie odsetki maksymalne).

Jakie obowiązki umowne mogą być obwarowane karą umowną?

Jeżeli posiadasz w umowie zakaz posiadania zwierząt domowych ,zakaz palenia tytoniu w lokalu, zakaz rejestrowania działalności gospodarczej w lokalu – te obowiązki o charakterze pieniężnym jak najbardziej mogą być obwarowane karą umowną.
Ja stosuję w umowach dla moich klientów karę umowną za każdorazowe nieudostępnienie lokalu wynajmującemu w celu dokonania przeglądu technicznego (wcześniej umówionego z najemcą) lub przeglądu liczników mediów.
Można również zastrzec karę umowną na wypadek wcześniejszego rozwiązania umowy najmu przez najemcę. Przykładowo zawierasz umowę na 12 miesięcy po czym po 3 miesiącach najemca chce rozwiązać umowę. Sporządzacie rozwiązanie umowy za porozumieniem stron a najemca dodatkowo uiszcza na Twoją rzecz karę umowną. W tym wypadku kara umowna będzie swego rodzaju odszkodowaniem za nienależyte wykonanie umowy najmu (ponieważ najemca dążył do jej wcześniejszego rozwiązania przed upływem 12 miesięcy – naruszenie obowiązku niepieniężnego jakim jest najem przez 12 miesięcy).

Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego – a kara umowna

Wygaśnięcie umowy najmu lub jej rozwiązanie wiąże się z obowiązkiem najemcy (o charakterze niepieniężnym) polegającym na opuszczeniu lokalu i opróżnieniu go ze swoich rzeczy. Zatem według powyższej definicji kara umowna za nieopuszczenie lokalu mogłaby być w tym przypadku ustanowiona w umowie.
Niestety na przeszkodzie staje ustawa o ochronie praw lokatorów (u.o.p.l.). Kara umowna ma charakter odszkodowania (jak wskazałam wyżej). Ustawa o ochronie praw lokatorów również w art. 18 przewiduje:

1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
2. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.

Przepis powyższy w pewnym sensie pochłania karę umowną, ponieważ swoją konstrukcją jest do niej zbliżony. Odpowiedzialność uregulowana w art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l ma charakter odpowiedzialności odszkodowawczej za naruszenie obowiązku zwrotu lokalu po wygaśnięciu do niego tytułu prawnego, zmodyfikowanej w sposób przewidziany w tych przepisach. Jest to zatem odpowiedzialność ex contractu (z umowy najmu) z daleko idącymi zmianami dokonanymi przez art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. (jak choćby rezygnacja z przesłanki winy).
Niestety powyższy przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący i znajduje zastosowanie nawet do umowy najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego.