29 gru

Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej zapadają z różną częstotliwością oraz dotyczą różnych kwestii. Najczęściej uchwały zapadają w związku z zarządem części wspólnych nieruchomości. Mogą dotyczyć np. opłat na poczet remontu dachu, renowacji windy itp. Co jednak, gdy taka uchwała została podjęta z naruszeniem przepisów prawa lub umową właścicieli lokali? Co zrobić, gdy uchwała wspólnoty mieszkaniowej godzi w  interesy właściciela lokalu?

Właściciel lokalu mieszkalnego nie pozostaje bez ochrony w takiej sytuacji. Może bowiem przed sądem zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej.

Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej? Kto zaskarża uchwałę?

Podstawą prawną umożliwiającą właścicielowi lokalu mieszkalnego na zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest art. 25 ustawy o własności lokali.

art. 25 ust. 1 stanowi, że:

1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Uprawnienie do wytoczenia przedmiotowego powództwa przysługuje każdemu właścicielowi lokalu, niezależnie od tego, czy głosował on za uchwałą, przeciw niej, czy też w ogóle nie brał udziału w głosowaniu. Legitymacja czynna do wniesienia powództwa jest bowiem związana wyłącznie z przysługującym prawem własności lokalu. Przez właściciela rozumieć przy tym należy także współwłaściciela w częściach ułamkowych (art. 1a ustawy o własności lokali). Utrata własności wiąże się zatem z utratą uprawnienia do wystąpienia z powództwem.

Na czym polega zaskarżenie uchwały wspólnoty? W powództwie wnosi się o uchylenie uchwały podjętej przez wspólnotę mieszkaniową. Za kwalifikacją prawną powództwa określonego w art. 25 ustawy o własności lokali jako powództwa o uchylenie uchwały przemawia przede wszystkim zawity termin na wniesienie powództwa i określony krąg osób legitymowanych do wystąpienia z tą skargą. Na podobnym stanowisku stanął również Sąd Najwyższy, który stwierdził, że przedmiotem powództwa z art. 25  jest żądanie uchylenia przez sąd uchwały wspólnoty mieszkaniowej, a więc inne ukształtowanie stosunków prawnych, niż przyjęte w zaskarżonej uchwale, przez zniweczenie stosunków prawnych ukształtowanych w uchwale (por. post. SN z 27.2.2001 r., V CZ 4/01).

W jakim terminie właściciel może zaskarżyć uchwałę wspólnoty?

Art. 25 ust. 1a wskazuje, że – Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Co to oznacza w praktyce? Jeśli jesteś właścicielem, który brał udział w zebraniu ogółu właścicieli (lub za pośrednictwem pełnomocnika) masz 6 tygodni na wniesienie powództwa do sądu. Termin ten liczy się od dnia zebrania ogółu właścicieli. Termin zaskarżenia uchwały wspólnoty jest terminem zawitym. Oznacza to w języku prawniczym, że jeżeli wniesiesz pozew po upływie tych 6 tygodni, sąd odmówi rozpatrzenia skargi. Zamknie się dla Ciebie droga uchylenia tej uchwały i będzie ona w pełni wykonalna.

Przesłanki zaskarżenia uchwały, czyli przyczyny na jakie może powołać się właściciel w skardze

Niniejszy wpis ma charakter ogólny. W kolejnych artykułach postaram się rozwinąć ten dość obszerny temat. Jednak  warto zwrócić uwagę, że omawiany art. 25 ustawy o własności lokali wskazuje cztery podstawowe ogólne podstawy powództwa:

1. niezgodność uchwały właścicieli lokali z przepisami prawa
2. niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali
3. naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną
4. naruszenie przez uchwałę interesu właściciela w inny sposób.

Ad 1)

Pierwszą przesłanką jest niezgodność uchwały z prawem. Wadliwość uchwały właścicieli lokali spowodowana jej niezgodnością z przepisami prawa odnosi się głównie do sprzeczności z normami bezwzględnie obowiązującymi wynikającymi zarówno z przepisów ustaw, jak i innych powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Jak zauważa się w literaturze, niezgodność uchwały z przepisami wynikać może nie tylko z samej treści uchwały, ale także wad postępowania prowadzącego do jej podjęcia.

Ad 2)

Podstawową umową zawieraną przez właścicieli lokali jest umowa określająca sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i to głównie do naruszenia jej postanowień odnosi się przesłanka określona w pkt. 2.

Ad 3 i 4)

Obie przesłanki dotyczą naruszenia interesu właścicieli lokali jednak obie w pewien sposób kategoryzują interes właściciela w dwojaki sposób. Wadliwość uchwały może polegać na naruszeniu interesu właścicieli lokali poprzez naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób. Ocena uchwały z perspektywy zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powinna być dokonywana z uwzględnieniem przesłanek celowości, rzetelności i gospodarności. Przykładem uchwały naruszającej zasady prawidłowej gospodarki jest np. wybranie  kosztownego sposobu prowadzenia remontu nieruchomości wspólnej bez porównania ofert innych potencjalnych wykonawców.

Jako przykładem innego naruszenia interesów właściciela można się posłużyć tezą z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie (sygn. akt: V ACa 584/18), który stwierdził: Wspólnota mieszkaniowa nie powinna w żadnym zakresie naruszać majątkowych także interesów właścicieli lokali, którzy powinni być obciążani kosztami utrzymania części wspólnej nieruchomości i jej remontami proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zastosowanie innych wskaźników albo podstaw ustalenia zaliczek prowadzić bowiem będzie do naruszenia interesów właścicieli lokali położonych w tych nieruchomościach, w których udziału w części wspólnej nieruchomości nie odpowiadają ściśle ich powierzchni.

Do którego sądu można zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Sądem właściwym rzeczowo do rozpoznania sprawy z powództwa o uchylenie uchwały właścicieli lokali, jak również o stwierdzenie (ustalenie) jej nieważności, będzie zawsze sąd okręgowy. Sądem właściwym miejscowo dla spraw z powództwa o uchylenie uchwały jest sąd miejsca położenia nieruchomości wspólnej. Z uwagi na status prawny wspólnoty mieszkaniowej, właściwość miejscową będzie należało ustalać zgodnie z art. 30 KPC, który stanowi, że powództwo przeciwko osobie prawnej lub innemu podmiotowi niebędącemu osobą fizyczną wytacza się według miejsca ich siedziby. Stosowanie kryterium siedziby wspólnoty mieszkaniowej jest dużym uproszczeniem, ponieważ de facto odpowiednikiem siedziby wspólnoty jest miejsce położenia nieruchomości wspólnej.  Pogląd taki wyraził Sąd Apelacyjny w Katowicach wskazując, że miejscowo właściwym sądem w takiej sprawie będzie sąd, w którego okręgu położona jest nieruchomość wspólna podlegająca zarządowi danej wspólnoty mieszkaniowej (post. SA w Katowicach z 28.2.2012 r., I ACz 1128/11, Legalis).