Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

Dobra umowa najmu – jak ją napisać?

Dobra umowa najmu – oznaczenie stron umowy najmu

Poprawne oznaczenie stron w umowie najmu ma niebagatelne znaczenie. Dlaczego? Otóż określasz kto odpowiada za płatność czynszu i innych opłat za najmowany lokal mieszkalny. Dodatkowo oznaczenie stron w umowie może mieć wpływ na jej ważność. Wreszcie oznaczenie stron umowy może mieć znaczenie dla jej wypowiedzenia (małżonkowie). Dobra umowa najmu cechuje się prawidłowym opisaniem stron stosunku prawnego. Poniżej opowiem CI historię najemcy, który zawarł umowę najmu z spółką z o.o. Niestety na etapie dochodzenia zaległego czynszu, Sąd powziął wątpliwość w zakresie ważności umowy najmu. Na czym polegał problem? Umowa została podpisana przez osobę, która nie miała uprawnień do reprezentacji spółki. Oznacza to, że ta osoba nie miała prawnego upoważnienia do zawarcia umowy najmu w imieniu spółki z o.o.

Dobra umowa najmu – prawidłowe dane najemcy będącego osobą fizyczną. 

Przeważająca większość umów najmu lokalu mieszkalnego zawierana jest na rzecz osób fizycznych, będących konsumentami. W standardowych wzorach umów, które znajdziecie w Internecie, najczęściej oznaczenie stron umowy wygląda następująco:

imię i nazwisko ….. zamieszkały w ………….. przy ul. ……………., legitymujący się dowodem osobistym nr ……….., telefon ………..

Muszę Cię zmartwić, ale brakuje tam jednej podstawowej informacji – nr PESEL.

Dlaczego PESEL w umowie najmu jest tak ważny?

Tak PESEL to dana osobowa, ale mając w umowie PESEL najemcy, posiadasz jego indywidualny identyfikator niczym linie papilarne. Dlaczego PESEL jest tak ważny? Dowody osobiste przeważnie wydawana są na okres 10 lat. Po jego upływie jeśli najemca wystąpi o nowy dowód, Ty w umowie masz już nieaktualny nr serii. Poza tym jeśli Twój najemca zawrze związek małżeński i zmieni nazwisko albo rozwiedzie się i wróci do poprzedniego nazwiska – w umowie masz już nieaktualne dane, które mogą przysporzyć trochę problemów w razie konieczności wystąpienia do sądu z powództwem. PESEL w przypadku powyższych zmian (zmiana nazwiska, upływ ważności dowodu osobistego) nigdy nie ulega zmianie.

Mając PESEL najemcy oraz osób wpisanych w umowie jako wspólnie zamieszkujących z najemcą, jesteś w stanie wykazać tożsamość strony umowy. Mało tego, w pozwie jak i w postępowaniu egzekucyjnym wszczynanym u komornika sądowego jesteś zobowiązany podać PESEL (lub NIP) dłużnika. Dlatego warto na samym początku, przy podpisywaniu umowy zadbać, aby w umowie znalazł się nr PESEL twojego najemcy.

Spółka z o.o. jako najemca twojego lokalu mieszkalnego

Powyżej nakreśliłam Ci problematykę jednego z moich klientów, który w dobrej wierze podpisał umowę najmu lokalu mieszkalnego. Głównym najemcą lokalu miała być spółka z o.o. W lokalu docelowo mieli mieszkać pracownicy spółki. Problem pojawił się po kilku miesiącach kiedy okazało się, że spółka przestała uiszczać czynsz za lokal. Sprawa trafiła przed oblicze sądu. Ku zaskoczeniu wynajmującego,  prezes zarządu spółki w sprzeciwie od nakazu zapłaty podniósł zarzut nieważności umowy. Wskazywał, że umowa została zawarta na rzecz spółki przez osobę, która tego zrobić po prostu nie mogła, bo nie dostała pełnomocnictwa, a poza tym nie figurowała jako osoba upoważniona do składania oświadczeń woli w imieniu spółki. Tematyka nieważności względnej i bezwzględnej umów jest dość obszerna i wymaga rozwinięcia tego zagadnienia w osobnym artykule.

Dziś skupię się na tym…..

Jak prawidłowo podpisać umowę najmu ze spółką z o.o.?

Twoim sprzymierzeńcem w określeniu, kto może składać oświadczenia woli w imieniu spółki z o.o. jest KRS, czyli Krajowy Rejestr Sądowy. Dostęp do rejestru jest darmowy na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (link tutaj). W wyszukiwarce podmiotów po wypełnieniu pól znanymi Ci danymi spółki (np. nr KRS, nazwa, adres) wyświetli się tabela zawierająca informacje, kto i w jakiej konfiguracji może składać oświadczenia woli w imieniu spółki. Zdarza się, że jest to tylko prezes zarządu. Może być również zastrzeżona konfiguracja, że umowę może podpisać prezes zarządu wraz z prokurentem spółki. Z rejestru dowiesz się innych ciekawych a może i cennych informacji np. czy spółka znajduje się w stanie  upadłości lub likwidacji.

Oznaczenie spółki z o.o. w komparycji umowy najmu

Jeśli chodzi o oznaczenie spółki w komparycji umowy zalecam zastosować poniższy wzór:

nazwa spółki ….. z siedzibą w ……… przy ul. ………., wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy w ……………… Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS………………………., NIP ………………………….., REGON ……………………, kapitał zakładowy w wysokości ………………………………….., reprezentowaną przez:

……………………………… – Prezes Zarządu,

…………………………….. – Wiceprezes Zarządu

(aktualny odpis z KRS stanowi załącznik do umowy)

 Małżonkowie jako najemcy lokalu mieszkalnego

Małżonkowie jako najemcy lokalu mieszkalnego to temat bardzo ciekawy i obszerny. Dlatego w przyszłości poświęcę temu zagadnieniu osobny wpis. W każdym razie warto w umowie najmu wpisać obojga małżonków jako najemców. Pozwoli Ci to przede wszystkim uzmysłowić najemcom, że oboje są odpowiedzialni za lokal i czynsz. Dlaczego o tym piszę?

Ostatnio zwrócił się do mnie o pomoc wynajmujący, który miał problem z najemcami (małżonkami). Otóż najemcy płacili czynsz terminowo, ale do czasu … rozstania się. Para się pokłóciła, żona się wyprowadziła do matki. Małżonek został w lokalu, ale z jednej wypłaty już miał problem pokryć wszystkie wydatki. Wynajmujący zadzwonił do obojga najemców z informacją, że zalegają z płatnościami. Kobieta, która się wyprowadziła, oznajmiła, że ona nie mieszka już w lokalu i jej już najem i opłaty nie interesują.  Problem z dochodzeniem czynszu najmu pojawił się po wniesieniu przez nią sprzeciwu od nakazu zapłaty. Najemczyni wskazała, że nie podpisała umowy najmu,  zatem nie jest stroną umowy, a co za tym idzie nie odpowiada na opóźnienia w płatnościach.

Faktycznie wynajmujący nie wpisał małżonki do umowy. Co nie oznacza, że stosunek najmu się z nią nie nawiązał. Otóż:

Art. 6801. § 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

Małżeńska wspólność najmu a wypowiedzenie umowy najmu

Na podstawie tego przepisu umowa najmu lokalu mieszkalnego zawiązuje się na rzecz obojga małżonków nawet jeśli stroną umowy jest tylko jeden z nich. Kluczowe jest jednak  ” nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny“. Wpisując małżonków do umowy musisz w niej wpisać, że umowa została zawarta na cele mieszkaniowe zawartej przez nich rodziny. W takiej sytuacji żaden sąd w przyszłości nie powinien mieć wątpliwości, co do zakresu odpowiedzialności najemców (małżonków) za opłaty z umowy najmu.

Gdyby zaistniały przesłanki do wypowiedzenia umowy najmu najemcom będących w związku małżeńskim, pamiętaj że uprzedzenie o wypowiedzeniu (w przypadku zaległości z czynszem) oraz samo wypowiedzenie powinieneś skierować do obojga najemców, nawet jeżeli tylko jeden z nich podpisał umowę.  Jest to konsekwencja powyższego przepisu.

Jeżeli masz wątpliwości na temat skonstruowania umowy najmu, nie chcesz tracić cennego czasu na konstruowanie dogodnej dla Ciebie umowy – skontaktuj się ze mną.

PODOBNE ARTYKUŁY:

Umowa najmu okazjonalnego – bezpieczna umowa dla wynajmujacego

Zanim podpiszesz umowę – zweryfikuj najemcę !

Close