Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

Umowa najmu okazjonalnego – szybsza eksmisja lokatora

najmu okazjonalnegoWynajmujący coraz chętniej sięgają po umowę najmu okazjonalnego jak remedium na uciążliwego lokatora. Wciąż jednak świadomość – odnośnie korzyści jakie wiążą się z tą umową – jest niewystarczająca. Jaka to korzyść? Szybsza eksmisja lokatora z Twojego lokalu.

Ostatnio czytałam ciekawy artykuł na stronie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, która przeprowadziła wśród pośredników nieruchomości ankietę pod nazwą Bezpieczny Najem. Rezultatem ogólnopolskiej akcji jest wniosek, iż najczęściej podpisywaną umową najmu jest zwykła, standardowa umowa. Wynajmujący unikają umów najmu okazjonalnego. Aż 80 proc. badanych przygotowało mniej niż 5 proc. tego rodzaju dokumentów. Powód? Chęć uniknięcia dodatkowych kosztów lub zbyt mała wiedza na temat najmu okazjonalnego.

Może warto spojrzeć na umowę najmu okazjonalnego jako na inwestycję w bezpieczny najem?

Umowa najmu okazjonalnego – notariusz i oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Na początek dość ogólnie przedstawię Ci kilka podstawowych informacji na temat tej umowy. Otóż  została ona uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (dalej uopl).

Art. 19a. 1.Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Co oznacza powyższa definicja? Po pierwsze dobrodziejstwo skorzystania z tej umowy przysługuje właścicielowi będącemu osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (wynika to z dalszych przepisów, których przytaczać tutaj nie będę. Dla właścicieli, którzy prowadzą działalność w zakresie wynajmowania i zarządzania lokali przysługuje umowa najmu instytucjonalnego). Po drugie umowę najmu okazjonalnego możesz zawrzeć w przypadku wynajmowania lokalu mieszkalnego przeznaczonego tylko na cele mieszkaniowe. Zatem umowy tej nie wykorzystasz w przypadku lokali użytkowych. Po trzecie umowa ta może zostać zawarta na maksymalny okres 10 lat.

Jakie dokumenty są wymagane dla umowy najmu okazjonalnego?

Ustawa stanowi, że:

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Najem okazjonalny wiąże się z koniecznością sporządzenia większej liczby dokumentów. Najważniejszym z nich jest oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje, że opróżni i opuści lokal we wskazanym przez właściciela terminie po rozwiązani umowy. To jest najważniejszy dokument dla całej umowy. Jego sporządzenie wiąże się z koniecznością wizyty najemcy u notariusza. Oświadczenie to, stanowi załącznik do umowy. Dzięki temu dokumentowi, w razie problemów w przyszłości masz możliwość wyeksmitować lokatora do lokalu wskazanego przez najemcę, potwierdzonego oświadczeniem właściciela tegoż lokalu.

Co istotne sama umowa najmu okazjonalnego nie musi zostać zawierana u notariusza i przybierać postaci aktu notarialnego. Jedynie oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji wymaga formy aktu notarialnego.

Dlaczego?

Ponieważ w przypadku problemów z najemcą będziesz mógł złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny (czyli to oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji) a następnie skierować sprawę do komornika. W przypadku najmu okazjonalnego nie potrzebujesz wyroku eksmisyjnego wydawanego przez sąd. Nie musisz wszczynać osobnego postępowania o eksmisję a co za tym idzie nie tracisz cennego czasu. W przypadku najmu okazjonalnego eksmisja może zostać przeprowadzona także w okresie ochronnym.

Jest jeden haczyk – urząd skarbowy

Abyś mógł skorzystać z dobrodziejstwa eksmisji na preferencyjnych warunkach (czyli na podstawie aktu notarialnego) musisz umowę najmu okazjonalnego zgłosić  naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na twoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeżeli tego nie zrobisz to de facto twoja umowa najmu okazjonalnego przekształca się w standardową umowy najmu. Przepis art. 19b ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że “W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się przepisów art. 19c i art. 19d.” Czyli przepisów dotyczących żądania opuszczenia lokalu przez najemcę w wyznaczonym przez Ciebie terminie oraz możliwości złożenia wniosku o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny.

Jakie korzyści płyną z zawarcia umowy najmu okazjonalnego?

Jest kilka korzyści, które na pewno ci się spodobają:

  1. Łatwiejsza możliwość eksmisji uciążliwego lokatora – nie musisz martwić się dostarczeniem lokalu socjalnego, ponieważ eksmisja nastąpi do wskazanego w innym oświadczeniu lokalu.
  2. Najem okazjonalny likwiduje również okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca.
  3. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w oparciu o najem okazjonalny w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich;
  4. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie najmu okazjonalnego – wyłączone zostają sztywne reguły podwyższania czynszu wskazane przez uopl.

Niniejszy artykuł przedstawia ogólną charakterystykę umowy najmu okazjonalnego. W kolejnych publikacjach przybliżę Ci szczegółowo zagadnienia związane z praktycznym zastosowaniem tej umowy (np. jak i kiedy ją wypowiedzieć, jak złożyć wniosek o nadanie klauzuli na akt notarialny).

Dobrze skonstruowana umowa to Twój klucz do sukcesu. Jeżeli masz wątpliwości, jak sporządzić taką umowę zajrzyj tutaj.

Jeżeli zainteresował Cię ten artykuł i chcesz na bieżąco śledzić kolejne wpisy wypełnij poniższy formularz. Otrzymasz również poradnik “Jak zabezpieczyć płatność czynszu?”

Warto przeczytać:

Poręczenie – sposób na zabezpieczenie roszczeń z umowy najmu

Bezumowne korzystanie z lokalu – kiedy możesz domagać się odszkodowania?

 

Close