Solidarna odpowiedzialność za płatność czynszu

Dochodzenie zaległego czynszu  może okazać się procesem skomplikowanym zwłaszcza jeśli masz kilku najemców. W jakich proporcjach odpowiadają oni za zaległości ? Jeśli masz kilku najemców ujawnionych w umowie najmu, ich solidarna odpowiedzialność zależy od postanowień zawartych w Twojej umowie. Jeżeli nie zawarłeś w umowie stosownej klauzuli… Cóż … Pisząc pozew, musisz przypomnieć sobie działania na ułamkach. W takiej sytuacji będą oni odpowiadali za płatność czynszu i innych opłat w częściach równych.

Czym jest solidarna odpowiedzialność?

Solidarna odpowiedzialność za zobowiązania to korzystna sytuacja dla wierzyciela.

Zgodnie z art. 366 kodeksu cywilnego:

§ 1. Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).

§ 2. Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.

Możliwość dochodzenia zaspokojenia należności od kilku najemców zwiększa szansę uzyskania należnego świadczenia. Z perspektywy wynajmującego dodatkowym walorem solidarności dłużników jest możliwość dokonania przez niego wyboru. Dotyczy on sposobu dochodzenia roszczenia od dłużników solidarnych. Wierzyciel (wynajmujący) może wybrać, czy będzie dochodzić swoich roszczeń od któregokolwiek z dłużników solidarnych. Ewentualnie może domagać się zapłaty od kilku z nich lub od wszystkich łącznie. Jeżeli wierzyciel zaspokoi swoje roszczenie w całości od jednego dłużnika, ten może wystąpić z roszczeniem regresowym do pozostałych współdłużników. Jest tylko jeden ważny warunek, który trzeba spełnić, aby najemcy odpowiadali solidarnie za zobowiązania z umowy najmu. Należy zawrzeć w umowie stosowną klauzulę.

Kiedy powstaje solidarność za zobowiązania z umowy najmu?

Współnajemcy odpowiadają za czynsz i uiszczenie pozostałych opłat z tytułu najmu w częściach równych. Można to jednak zmienić w umowie najmu. Zgodnie z kodeksem cywilnym:

Art. 369  Zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej.

  W umowie najmu powinien się znaleźć stosowny zapis,dotyczący stanowienia odpowiedzialności solidarnej. W takiej sytuacji najemca i współnajemców będą odpowiadać wspólnie za należności i roszczenia wynikające z umowy najmu. 

Kto jeszcze odpowiada solidarnie z najemcą za zobowiązania z umowy najmu?

Wyżej cytowany przepis stanowił, że solidarność wynika z ustawy lub czynności prawnej. Rzeczywiście, z pomocy przychodzi kodeks cywilny. Przewiduje on, że pełnoletnie osoby wspólnie zamieszkujące z najemcą odpowiadają solidarnie za zapłatę czynszu i innych należnych opłat.

Art. 688¹. § 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. 

§ 2.Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

Z cytowanego przepisu wynika, że są to osoby, które nie są współnajemcami lokalu, ale stale zamieszkują w najętym lokalu. Odpowiedzialność została więc powiązana z dwoma przesłankami: stałym zamieszkiwaniem osoby oraz jej pełnoletnością. Nie jest przy tym istotne, czy osoby współodpowiedzialne dysponują tytułem prawnym do lokalu , czy też zamieszkują nawet wbrew woli najemcy.

Co istotne stale zamieszkują z najemcą osoby, dla których w najętym lokalu znajduje się centrum aktywności życiowej. Nie jest istotna długość zamieszkiwania tylko przebywanie z zamiarem uczynienia z lokalu głównego centrum życiowego. Pomieszkiwanie, periodyczne, kilkudniowe wizyty, nawet regularne, nie stanowią „stałego zamieszkiwania”.

Jaki jest zakres odpowiedzialności?

Niestety  odpowiedzialność osób stale zamieszkujących w lokalu mieszkalnym ograniczona jest do czynszu i innych opłat należnych dotyczących okresu ich stałego zamieszkiwania. W zakresie „innych opłat należnych” mieszczą się w głównej mierze opłaty niezależne od wynajmującego, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8 OchrLokU. (są to: opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych).

Wynajmujący nie musi wykazywać, że osoba stale zamieszkująca z najemcą w chwili dochodzenia roszczenia zamieszkiwała z nim także w okresie, za który naliczono czynsz lub inne opłaty. To ta osoba, chcąc uwolnić się od tej odpowiedzialności powinna wykazać, że należności powstały za okres, w którym nie zamieszkiwała stale w najętym lokalu. Ustanie wspólnego zamieszkiwania nie zwalnia tej osoby z odpowiedzialności za zaległy czynsz (naliczony za okres wspólnego zamieszkiwania), natomiast wyłącza odpowiedzialność za okres, w którym wspólnego zamieszkania już nie było.

Osoby pełnoletnie stale zamieszkujące z najemcą mogą być pozwane łącznie z tym najemcą.

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ:

jak przygotować dobrą umowę najmu?

Umowa najmu okazjonalnego, czy jest dla Ciebie?