Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego



Wady lokalu mieszkalnego a odpowiedzialność wynajmującego

Wady lokalu mieszkalnego to często problem dla właściciela lokalu. Problem ten to żądanie najemcy obniżenia czynszu bądź niezapłacenie go w ogóle za dany miesiąc. Najczęstszą przyczyną takich żądań najemcy są na przykład drobne awarie występujące w lokalu.

PRZYKŁAD:

Awaria piecyka gazowego i brak ciepłej wody przez weekend. Piecyk naprawiony w poniedziałek, awaria zgłoszona w piątek, serwisant przez weekend nie mógł przyjechać.

Czym jest rękojmia w umowie najmu?

Rękojmia w umowie najmu zbliżona jest do uprawnień konsumenta w przypadku zawarcia umowy sprzedaży (zakup rzeczy czy usługi). Kodeks cywilny przewiduje także uprawnienia  z tytułu rękojmi w najmie.

Art. 664 § 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. 

§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Zwróć uwagę, iż przepis posługuje się pojęciem wady występującej w lokalu. Przez wady ograniczające przydatność rzeczy najętej do umówionego użytku można rozumieć takie jej cechy, które utrudniają używanie lub  zmniejszają użyteczność rzeczy. W zakresie wad, które uniemożliwiają  najemcy używanie rzeczy, art. 664 § 2 KC wskazuje wady dające się usunąć i wady nieusuwalne, różnicując ich konsekwencje prawne.

PRZYKŁAD:

Wadą lokalu, która ogranicza jej przydatność do umówionego użytku jest pojawienie się pleśni w łazience lub innym pomieszczeniu lokalu.

W odniesieniu do wad fizycznych przedmiotu najmu w orzecznictwie zwraca  się uwagę, że za taką wadę może być uznane “jedynie coś, co tkwi w tym  przedmiocie, znajduje w nim swoją przyczynę, która ostatecznie negatywnie wpływa na walory użytkowe” (wyr. SA w Krakowie z 23.5.2014  r., I ACa 390/14, Legalis). W orzeczeniach tych zaznaczono, że należy wykluczyć rozszerzanie pojęcia “wady” na wszelkie okoliczności zewnętrzne, które  oddziaływają na przedmiot najmu, a którym nie można się skutecznie  przeciwstawić poprzez dokonanie odpowiednich modyfikacji przedmiotu  najmu.

Zatem nie każda awaria jaka pojawi się w lokalu może być traktowana jako wada, która ogranicza możliwość prawidłowego korzystania z lokalu. Mocno dyskusyjny jest pogląd niektórych najemców, że uszkodzony mebel będący na wyposażeniu lokalu jest wadą uniemożliwiającą prawidłowe korzystanie z lokalu (uszkodzona szafka na telewizor)

Wady a roszczenia najemcy

W razie istnienia wad ograniczających przydatność rzeczy najętej do umówionego użytku, wysokość czynszu powinna być obniżona odpowiednio do stopnia zmniejszenia użytku z rzeczy, w takim bowiem zakresie występuje dysproporcja pomiędzy świadczeniami stron. Przepis art. 644 § 1 KC nie daje najemcy uprawnienia do powstrzymania się z zapłatą czynszu, stwarza jedynie możliwość domagania się obniżenia czynszu stosownie do zmniejszonego w danym okresie użytku z przedmiotu najmu (wyr. SN z 12.10.2011 r., II CSK 29/11,).

W razie wad rzeczy najętej, które uniemożliwiają jej używanie, istniejących w chwili wydania rzeczy najemcy (mogą ujawnić się później), a także powstałych po jej wydaniu, najemcy przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2 KC). Jeżeli wada taka daje się usunąć, wypowiedzenie może nastąpić, gdy najemca zawiadomił o niej wynajmującego, a ten w odpowiednim czasie wady nie usunął; zawiadomienie nie jest wymagane, jeżeli wady usunąć się nie da.

np. poważne zniszczenie poszycia dachowego.

Wyłączenie odpowiedzialności wynajmującego

Odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi jest wyłączona, gdy w chwili zawarcia umowy wady już istniały i najemca o nich wiedział, a więc wadliwość przedmiotu najmu była mu znana, a nie jedynie możliwa do zauważenia.

Oznacza to, że jeżeli najemca wynajął lokal, który wymaga odświeżenia np. pomalowania ścian bo poprzedni najemca je zabrudził, to taka sytuacja nie jest wadą lokalu, ponieważ najemca wiedział o stanie lokalu w chwili podpisywania umowy.

Dodatkowo wynajmujący nie powinien odpowiadać za wady powstałe na skutek okoliczności obciążających najemcę.

PRZYKŁAD:

nastąpiło uszkodzenie okna, które przestało się domykać. Najemca uprzednio nie zamknął okna podczas porywistego wiatru, wiatr uszkodził mechanizm.

Powyższy przykład to już rodzaj szkody wyrządzonej przez najemcę wskutek niedbalstwa, aniżeli wada przedmiotu najmu. Obrazuje jednak częste przypadki w stosunkach najemca – wynajmujący.

Pamiętaj wada jaka wystąpi w lokalu musi być istotna np. grzyb na ścianie (dyskusyjne czy jego powstanie związane jest z niewłaściwym korzystaniem przez najemcę z lokalu), awaria głównego dopływu wody, awaria instalacji elektrycznej, które wymagają zaprzestania korzystania z mediów na kilka dni z uwagi na konieczność dokonania dogłębnych działań.

Natomiast awaria pralki czy kuchenki owszem mogą być uciążliwe, ale nie są wadą lokalu, która uzasadnia obniżenie czynszu.

Artykuł 664 KC nie wyłącza odmiennego uregulowania uprawnień i obowiązków stron w związku z rękojmią za wady rzeczy najętej. Oznacza to, że strony w umowie mogą taką odpowiedzialność uregulować inaczej. Zakres odpowiedzialności wynajmującego za wady może być modyfikowany (rozszerzony, zawężony, wyłączony) z zastrzeżeniem jednak sytuacji podstępnego zatajenia wady przez wynajmującego.

Jeżeli w umowie najmu nie ma żadnych regulacji odnośnie odpowiedzialności za wady lokalu – zastosowanie znajduje powyższy przepis kodeksu cywilnego.

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ:

Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Dochodzenie czynszu – uznanie długu przez najemcę

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu