Umowa najmu okazjonalnego a brak aktu notarialnego
Czy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna, gdy najemca nie przedłoży aktu notarialnego wynajmującemu? Z takim pytaniem ostatnio zwrócił się do mnie jeden z właścicieli lokalu mieszkalnego. Zawarł umowę najmu okazjonalnego z lokatorem. Pech chciał, że lokator ociągał się z udaniem do notariusza w celu poddania się egzekucji w akcie notarialnym w zakresie eksmisji z lokalu. Jako, że życie nie zna próżni – zaczęły się problemy z płatnościami czynszu.
Akt notarialny w umowie najmu okazjonalnego
Strach i niepewność o przyszłość lokalu pojawiły się w oczach wynajmującego. Zawarł bowiem umowę, która miała być dla niego ochroną. Z tym, że nie posiadał kluczowego dokumentu zapewniającego mu spokój – akt notarialny. Ściślej to oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu. Tak na prawdę bez wspomnianego aktu notarialnego, wynajmujący został z samą umową i koniecznością złożenia pozwu o eksmisję. Na tym etapie pojawił się jednak problem. Chcąc złożyć pozew o eksmisję, wynajmujący musi wykazać, że tytuł prawny do lokalu wygasł. Dlatego kluczowe stało się ustalenie, czy umowa którą zawarł jest obowiązująca i czy nadal jest umową najmu okazjonalnego.
Gdy zaczęłam zgłębiać ten temat okazało się, że odpowiedź nie jest jednoznaczna.
Umowa najmu bez aktu notarialnego nadal obowiązuje strony, ale …
W doktrynie prawa cywilnego zdania w zakresie statusu takiej umowy były podzielone. Pierwsze stanowisko wskazywało dość korzystną dla wynajmującego interpretację przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Brak aktu notarialnego nie dyskwalifikował najmu jako okazjonalnego o ile został on zgłoszony do urzędu skarbowego. Jeśli tylko zawarcie umowy najmu zostało zgłoszone do naczelnika urzędu skarbowego, do umowy nadal należy stosować przepisy dotyczące najmu okazjonalnego, w tym także art. 19e OchrLokU, co będzie oznaczało, że w procesie o nakazanie opróżnienia lokalu zajmowanego przez najemcę na podstawie takiej umowy sąd nie będzie stosował art. 14–15 OchrLokU z uwagi na wyłączenie przewidziane w art. 19e OchrLokU (M. Walasik, Poddanie się egzekucji przez najemcę, s. 100, 102).
Pojawiło się również stanowisko przeciwne powyższej interpretacji i to ono zyskuje ostatecznie przeważające poparcie. W braku oświadczenia najemcy, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, umowa nie może być kwalifikowana jako umowa najmu okazjonalnego, a zatem podlega w całości przepisom tej ustawy (oraz w pewnym zakresie przepisom KC o najmie) choć nadal jest umową najmu lokalu zawartą na czas oznaczony. Z uzasadnienia projektu ustawy wprowadzającej przepisy o najmie okazjonalnym wynika, że akt poddania się egzekucji przez najemcę miał stanowić „obowiązkowe postanowienie umowy o najem okazjonalny” (Druk sejmowy VI kadencji Nr 2250, s. 3 uzasadnienia projektu).
Pojawiają się w tym zakresie także pojedyncze orzeczenia sądów powszechnych. Przykładem jest tutaj uzasadnienie wyroku sądu Okręgowego w Poznaniu (wyrok z dnia 30.06.2014, sygn. Akt: XV Ca 217/14, w którym stwierdził, że niedopełnienie przez najemcę obowiązku złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji z aktu notarialnego „spowoduje, że najem ten będzie miał ograniczoną skuteczność, natomiast nie zmieni się jego charakter w tym sensie, że w dalszym ciągu będzie to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony, która – zgodnie z art. 19d ust. 1 ustawy – wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy”.
Brak aktu notarialnego i co dalej?
Reasumując powyższe stanowiska należy dojść do wniosku, że jeżeli najemca nie przedłoży oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego – umowa „przekształca” się w zwykłą umowę najmu podlegającą reżimowi ustawy o ochronie praw lokatorów.
Jak wskazałam na samym początku – przy braku aktu notarialnego wynajmujący będzie musiał złożyć pozew do sądu o eksmisję. A to będzie się wiązało z wypowiedzeniem umowy najmu na zasadach określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
==================================================================
Pakiet zawierający komplet dokumentów niezbędnych przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego.
Wzór umowy zawierający szereg zapisów wzmacniających pozycję wynajmującego, dzięki wyłączeniu przy najmie okazjonalnym większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.
Potrzebujesz sprawdzonej i bezpiecznej umowy najmu?