Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego



Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron

Ostatnio miałam kilka zapytań związanych z wcześniejszym rozwiązaniem umowy najmu. Przy czym podmiotem, któremu zależało na rozwiązaniu umowy był najemca. Chodzi tutaj o sytuację, kiedy Twoja umowa wprawdzie przewiduje możliwość jej wypowiedzenia, ale tylko Tobie jako wynajmującemu. Natomiast to najemcy zależy (z różnych przyczyn), aby ten najem wcześniej zakończyć. Jak wyjść z takiej sytuacji ? Z pomocą przychodzi rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem a umowa stron

Wcześniejsze zakończenie najmu dla Ciebie jako wynajmującego jest swego rodzaju kłopotem. Po pierwsze dlatego, że spodziewałeś się przez okres wskazany w umowie uzyskiwać umówiony czynsz. Po drugie nie wiesz, jak długo potrwa proces zasiedlenia lokalu przez nowego lokatora. A mieszkanie, które stoi puste – nie zarabia.

Rozwiązanie umowy najmu na zasadzie porozumienia oznacza, że strony zgodnie oświadczają, że nie są już zainteresowane trwaniem umowy i zgodnie chcą ją rozwiązać.

Takie zakończenie najmu ma szereg korzyści: nie muszą być spełnione żadne warunki, których strony wcześniej nie przewidziały w umowie, nie musi istnieć żadna przyczyna rozwiązania najmu i wreszcie masz gwarancję szybkości i skuteczności rozwiązania umowy.

PAMIĘTAJ!

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem dotyczy consensusu obu stron. Jeżeli zależy Ci, aby najem trwał, nie musisz się godzić na wcześniejsze zakończenie najmu.

Co można wynegocjować w porozumieniu?

W porozumieniu możesz wynegocjować wszystkie warunki związane z umową najmu. Strony bowiem muszą się wspólnie porozumieć, aby doszło do rozwiązania umowy

Co możesz negocjować? Przykładową listę warunków podaję niżej:

  1. termin rozwiązania umowy i opuszczenia lokalu przez najemcę. –  W porozumieniu możesz określić konkretną datę, w której nastąpi rozwiązanie umowy. Nie musi to być data zawarcia (podpisania) porozumienia. Może to być termin późniejszy, a może być nawet data wcześniejsza (w sytuacji gdy lokator wcześniej się wyprowadził).
  2. dodatkowe wynagrodzenie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu – to jest chyba jedna z ciekawszych opcji jakich możesz żądać biorąc pod uwagę fakt, że możesz być stratny po wyprowadzce najemcy. To dodatkowe wynagrodzenie jest formą odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy przez najemcę (jeśli czytasz mój biuletyn to pisałam o tym w zeszłym tygodniu – kara umowna jako forma odszkodowania). Wysokość tego wynagrodzenia podlega negocjacji, może to być jedno miesięczny czynsz lub np. kwota odpowiadająca wartości dwóch czynszów.                                                                                                                        PAMIĘTAJ!
    nie wpisuj w porozumieniu, że zatrzymujesz kaucję, bo tego robić nie wolno. Kaucja jest zwrotna – po potrąceniu Twoich należności z tytułu umowy najmu – zwracasz kaucję. Zapis w porozumieniu, że zatrzymujesz kaucję jest sprzeczny z ustawą, a co za tym idzie zapis będzie bezskuteczny.
  3.  stan lokalu – możesz wymagać, aby lokal został wysprzątany na błysk i przygotowany pod nowego najemcę.
  4. uregulowania wszelkich zaległości jakie najemca ma w stosunku do Ciebie lub do dostawców mediów.

Forma zawarcia porozumienia

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron powinno przybrać formę pisemną i zawierać podpisy obu stron. W porozumieniu zawrzyj warunki, które wynegocjowaliście z najemcą. Nie zapomnij wskazać (oznaczyć) stron porozumienia oraz zawrzeć oświadczenia złożonego przez strony, że zgodnie rozwiązują one wskazaną umowę najmu z określonym w porozumieniu dniem (można nawet dodać godzinę wydania lokalu).

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron możesz również spróbować wykorzystać z nierzetelnym najemcą, o ile ten będzie chciał się dogadać.

Jeżeli jednak chcesz lub musisz wypowiedzieć umowę najmu lokalu, skorzystaj z bezpłatnego poradnika, który pobierzesz poniżej.

Przeczytaj również:

Najczęstsze błędy przy wypowiadaniu umowy najmu

wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony

Eksmisja – jak ją rozpocząć?