26 mar

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu na czas nieokreślony

Ostatnio miałam kilka konsultacji, których tematem było z wypowiedzenie umowy najmu lokalu na czas nieokreślony.
Problem jest poważny zwłaszcza dla wynajmującego. Dlaczego?
Ponieważ na podstawie umowy najmu na czas nieokreślony związujesz się z najemcą w pewien sposób for ever. Dodatkowo masz poważny problem, jeśli zmienią  się Twoje okoliczności życiowe i potrzebujesz  tego lokalu np. dla siebie. Zakończenie stosunku najmu zawartej na czas nieokreślony jest dla wynajmującego niezmiernie trudne.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony – Kto może ją wypowiedzieć?

Mamy dwie strony umowy – Najemcę oraz Ciebie jako wynajmującego.

Umowy na czas nieoznaczony to zwykłe umowy najmu. Umowy najmu okazjonalnego oraz umowy najmu instytucjonalnego zawierane są na czas oznaczony.

Skoro mamy do czynienia ze zwykłą umową najmu to stosujemy w 100% ustawę o ochronie praw lokatorów. Ty jako wynajmujący masz prawo taką umowę wypowiedzieć, ale TYLKO z przyczyn określonych w ustawie. Przyczyny te zostały określone w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zachęcam do jego przeczytania.

Mamy jeszcze kodeks cywilny.  Art. 688stanowi, że: Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Otóż co ciekawe, najemca na podstawie art. 688 k.c. może Tobie wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem 3 miesięcznego terminu wypowiedzenia bez wskazywania przyczyny. Natomiast Ty jako wynajmujący z tego rozwiązania nie możesz skorzystać z uwagi na ustawę o ochronie praw lokatorów.

Jak rozwiązać umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony?

Jeżeli najemca płaci regularnie, prawidłowo korzysta z lokalu, nie sprawia problemów – Ty masz problem. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu na czas nieokreślony wymaga bowiem zaistnienia przyczyny wypowiedzenia.

W pierwszej kolejności pozostaje Ci dogadać się z najemcą i rozwiązać umowę za porozumieniem stron. W takim porozumieniu ustalicie kiedy umowa się rozwiąże np. po dwóch miesiącach, aby dać czas najemcy na znalezienie lokalu. Jeśli się porozumiecie w tym przedmiocie – uwolnisz się od umowy na czas nieokreślony.

Co jeśli najemca nie chce się porozumieć i nie rozwiążesz w ten sposób umowy? Pozostają inne czasochłonne rozwiązania.

Jednym z nich jest wystosowanie do sądu powództwa o rozwiązanie stosunku najmu z ważnych przyczyn. Umożliwia to ustawa o ochronie praw lokatorów.  Art. 11 ust 10 stanowi, że:  Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Aby skorzystać z tego powództwa musisz wykazać, że próbowałeś rozwiązać umowę w drodze porozumienia, ale z najemcą ostatecznie się nie dogadaliście.

Inne sposoby na wypowiedzenie umowy najmu …

Wypowiedzenie na podstawie przyczyn z art. 11 ustawy np. właściciel lokalu chce w nim zamieszkać. W takiej sytuacji jeśli zapewnisz najemcy lokal zastępczy – okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy, bez lokalu zastępczego – okres wypowiedzenia wynosi 3 lata.

Innym rozwiązaniem jest stopniowe podnoszenie czynszu na zasadach określonych w art. 8 a i 8 b ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jak widzisz wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony jest bardzo trudne, dlatego zalecam wystrzeganie się tej formy najmu. Tak na prawdę to gminy są zobligowane zawierać umowy najmu lokali komunalnych na czas nieoznaczony. Ty jako wynajmujący inwestor takiego obowiązku nie masz.

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ:

Umowa najmu na czas określony – jak ją dobrze wypowiedzieć?

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Najczęstsze błędy przy wypowiadaniu umowy najmu