Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego



Umowa najmu lokalu na czas określony – jak ją dobrze wypowiedzieć

Jak wypowiedzieć umowę najmu lokalu zawartą na czas określony? Odpowiem dość specyficznie – prawidłowo. A od czego zależy prawidłowość wypowiedzenia? Od właściwie skonstruowanej umowy najmu oraz od ustawy o ochronie praw lokatorów.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas określony – czy można ją wypowiedzieć?

Zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas określony ma swoje plusy i minusy. Z jednej strony zawierasz umowę na pewien okres czasu np. rok lub dwa. Jeśli najemca się sprawdzi, możesz umowę przedłużać na dalszy okres. Jeśli okaże się, że w trakcie trwania umowy najemca stał się nierzetelny lub problematyczny, zawsze możesz umowy z nim nie przedłużać. Musisz tylko pamiętać o jednej bardzo istotnej kwestii związanej z umową zawieraną na określony okres czasu. Stosunek najmu ma charakter trwały – tzn. powinien trwać od początku do końca okresu obowiązywania umowy.

Ta trwałość ma swoje skutki dotykające obie strony, choć w głównej mierze bardziej wynajmującego. Mam tutaj na myśli ograniczone możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony.

Kto może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony?

Odpowiedź na to pytanie w żargonie prawniczym brzmiałaby: “to zależy…”

A od czego? Od postanowień umowy. Jeżeli zależy Ci na trwałości umowy i “przywiązaniu lokatora” do mieszkania na okres wskazany w umowie, pomiń w umowie jakiekolwiek zapisy o wcześniejszej możliwości jej zakończenia.  W takiej sytuacji najemca poza wyjątkami w ustawie wskazanymi, nie ma możliwości wypowiedzieć umowy i wcześniej opuścić Twojego lokalu. (oczywiście zawsze może z mieszkania uciec, co nie zmienia faktu, że umowa nadal trwa tak jak zobowiązanie za płatność czynszu).

Ty jako wynajmujący, posiadasz możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony tylko w oparciu o zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 11). Warto w umowie dodać zapis, że przysługuje Ci uprawnienie do wypowiedzenia umowy z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Nie musisz ich wymieniać wystarczy, że powołasz się na ustawę.

Jakie zapisy odnośnie wypowiedzenia zawrzeć w umowie najmu lokalu na czas określony?

Jeżeli dopuszczasz możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy przez najemcę, w pierwszej kolejności zastanów się nad przyczynami (okolicznościami) wypowiedzenia. Te przyczyny muszą znaleźć się w umowie.

Art. 673§3 kodeksu cywilnego stanowi, że ” Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Jeżeli w umowie nie zawrzesz przyczyn z jakich Ty bądź najemca możesz złożyć wypowiedzenie umowy najmu – zapomnij, że skutecznie rozwiążesz umowę. Pozostanie Wam jedynie rozwiązanie umowy za zgodnym porozumieniem stron.  Porozumienie stron, to tak jakby ugoda między najemcą a wynajmującym, dotycząca wcześniejszego rozwiązania umowy najmu.

A wracając do przyczyn…

Jeżeli w umowie posiadasz tylko postanowienie o  treści:

“Strony niniejszej umowy mogą ją wypowiedzieć z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca”.

Cytowane postanowienie nie jest wystarczające do skutecznego wypowiedzenie umowy najmu.  Powołując się tylko na taki zapis umowy, nie rozwiążesz jej. Musi istnieć przyczyna, okoliczność, w związku z którą skorzystasz z prawa do wypowiedzenia umowy.

Wystarczy, że dodasz zapis: ” Do przyczyn uzasadniających wypowiedzenie umowy  strony wskazują” i wymienisz pewne okoliczności np. zakup lokalu przez najemcę. . Na marginesie dodam, że jest to jedna z popularniejszych przyczyn, w związku z którymi najemca, chce rozwiązać stosunek najmu.

Kto, kiedy, jak może wypowiedzieć umowę najmu?

To zależy … od tego jaką masz umowę najmu (zwykłą czy może umowę najmu okazjonalnego).

ZWYKŁA UMOWA NAJMU

Najpopularniejsza w obrocie na rynku najmu nieruchomości. Niestety mocno na jej kształt wpływają zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Otóż … Wynajmujący może wypowiedzieć zwykłą umowę najmu tylko w przypadkach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów (art. 11 ustawy). Koniec i basta. Choćbyś w umowie wpisał szereg przyczyn, z których jako wynajmujący chciałbyś skorzystać, aby rozwiązać wcześniej stosunek najmu … niestety… Krępuje Cię ustawa o ochronie praw lokatorów, a dokładnie art. 11 ust. 1, który stanowi, że:

” Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia”.

Co ciekawe powyższymi obostrzeniami nie jest związany najemca. Umowa może przewidywać, że najemca będzie uprawniony do rozwiązania umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia z konkretnych przyczyn np. zakupu lokalu. Najemca będzie mógł z tej okoliczności skorzystać, jego nie krępuje w/w ustawa. Jako ciekawostkę dodam, że nawet w przypadku umów zawartych na czas nieokreślony, jako wynajmujący jesteś związany ustawą o ochronie praw lokatorów. Natomiast umowę na czas nieokreślony, najemca może wypowiedzieć w każdym momencie przy zachowaniu trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Jak widzisz w przypadku zwykłej umowy najmu, najemca jest bardzo skutecznie chroniony przed wypowiedzeniem. Równowaga uprawnień w tym stosunku prawnym jest mocno zachwiana na korzyść najemcy.

Nieco inaczej sytuacja kreuje się sytuacja wynajmującego w przypadku umowy najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Odnośnie tych umów możemy mówić o równowadze lub nawet o wzmocnieniu praw i interesów wynajmującego . Ale to jest temat na kolejny wpis …

Close