Umowa najmu okazjonalnego a zwykła umowa najmu
Ostatnio na funpage niniejszego bloga rozgorzała ciekawa dyskusja dotycząca praw lokatorów i ich ochrony przez obowiązujący system prawny. Pośród wpisów pojawił się jednak jeden ciekawy komentarz dotyczący umów najmu, który pozwoliłam sobie przytoczyć „(...) A naprawdę dobrze sporządzona umowa, to takie małe dzieło sztuki „.
Muszę przyznać, że ujęło mnie to stwierdzenie, ponieważ wyraża ono więcej niż tysiąc słów i świetnie ujmuje kwintesencję problematyki najmu lokali. Zdradzę Wam tajemnicę – z moich doświadczeń wynika, że źle skonstruowana umowa najmu jeszcze bardziej utrudnia wynajmującemu postępowanie z najemcą w sytuacji, gdy zaczyna on stwarzać problemy (najczęściej nie płacić czynszu).
Dlatego też niniejszy artykuł stanowi swego rodzaju wstęp do krótkiej serii artykułów, które mają na celu przybliżenie Wam zasad konstruowania umowy i wyboru najlepszej dla was opcji najmu. W przyszłości mam nadzieję przyczyni się to do zminimalizowania problemów, jakie mogą się pojawić, gdy najemca z dnia na dzień przestanie być rzetelny.
Zasada swobody umów i jej ograniczenia w przypadku najmu
Zasada swobody umów została skodyfikowana w kodeksie cywilnym (art. 3531 k.c.). Stanowi ona, że Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny byle jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego według swego uznania.
Zwróć uwagę na wyróżnione zdanie „treść lub cel nie sprzeciwiały się (…) ustawie (…).
Istotą zasady swobody umów jest możliwość kształtowania przez strony postanowień umowy w sposób swobodny w zakresie jej zawarcia, treści, celu, czasu trwania, praw i obowiązków stron. Spośród trzech kryteriów ograniczających swobodę umów, podstawowe znaczenie należy przypisać wskazanemu w przepisie art. 3531 k.c. wymogowi zgodności treści i celu stosunku z ustawą. O jakie akty prawne chodzi? Wszelkie akty normatywne tworzące obowiązujący w Polsce system prawny. Można tutaj wymienić np. konstytucję, ustawy (np. kodeks cywilny, ustawa o ochronie praw lokatorów), rozporządzenia.
Podstawową ustawą, która w sposób znaczący ogranicza zasadę swobody umów (w przypadku umów najmu lokalu mieszkalnego) jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (zwana dalej u.o.p.l.).
Zwykła umowa najmu – wady i zalety
Podstawową zaletą zwykłej umowy najmu (i chyba jedyną) jest jej łatwa dostępność oraz niskie koszty sporządzenia. Wzór zwykłej umowy najmu można znaleźć w Internecie lub wykorzystać wzór od znajomego, który też wynajmuje lokal. Prosty wzorzec umowy w sposób ogólny reguluje kwestie związane z najmem lokalu. Często są to wydanie lokalu, czas trwania umowy, wysokość czynszu i innych opłat oraz kaucja. Czasami we wzorcach znajdują się zapisy o wypowiedzeniu umowy. Niestety diabeł tkwi w szczegółach i przykładowo przepisy u.o.p.l. zmodyfikowały stosowanie pewnych przepisów kodeksu cywilnego, których do umowy najmu się nie stosuje. O jakim przepisie mowa?
Np. art. 673 k.c., który stanowi, że:
Art. 673. [Terminy wypowiedzenia najmu]
§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
§ 2. Ustawowe (…)
§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Jak widać przepis reguluje kwestie związane z wypowiadaniem umowy najmu. W przypadku zwykłej umowy najmu nie znajdzie on w ogóle zastosowania w przypadku wynajmującego. Dlaczego? Ponieważ wyłącza jego zastosowanie bezwzględnie obowiązująca norma art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Więcej na ten temat poczytasz tutaj
Art. 11. 1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Kluczowy jest zwrot: „może nastąpić tylko z przyczyn określonych w”. Ten przepis art. 11 ust. 1 u.o.p.l. zawarty w ustawie wpływa na zasadę swobody kształtowania umów przez strony. Wyłącza bowiem możliwość swobodnego i dowolnego określenia przyczyn wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego (!!!). Jeżeli posiadasz zwykłą umowę najmu, w przypadku pojawienia się problemów z najemcą, będziesz musiał wypowiedzieć umowę najmu zgodnie z art. 11 ust. 1 i 2 u.o.p.l.
Kolejną wadą rzutującą na zwykłą umowę najmu jest problem z eksmisją. Jak to określają niektórzy właściciele – droga przez mękę, długa, kręta i pod górkę. W przypadku zwykłej umowy najmu, proces eksmisji lokatora wymaga wiele zaangażowania przede wszystkim swojego czasu ze strony właściciela.
Umowa najmu okazjonalnego – wady i zalety
Wyjątkowo, zanim przejdę do zalet, rozpocznę od omawiania wad tej umowy. Podstawową wadą umowy najmu okazjonalnego są jej dodatkowe koszty. Wiążą się one bowiem z wizytą u notariusza i uiszczeniem opłaty za sporządzenie aktu notarialnego. Jest to oświadczenie woli najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie opuszczenia lokalu i opróżnienia go z rzeczy. Oczywiście możesz umówić się z najemcą, że to on poniesie koszty notarialne. Dodatkową niedogodnością jest konieczność zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Jest to warunek konieczny, aby wynajmujący mógł skorzystać z dobrodziejstw najmu okazjonalnego.
Musisz pamiętać o jeszcze jednej rzeczy. Umowa najmu okazjonalnego nie jest remedium na wszystkie troski związane z najmem. Jeżeli wynajmujesz lokal i traktujesz to jako inwestycję, musisz liczyć się z ryzykiem. Biznes zawsze wiąże się z ryzykiem. Jednakże w porównaniu ze zwykłą umową najmu, najem okazjonalny znacząco ogranicza ryzyko związane z problematycznym, nierzetelnym najemcą.
A teraz na osłodę przejdę do zalet umowy najmu okazjonalnego.
Zalety umowy najmu okazjonalnego
Zacznę odrobinę tajemniczo, opisując pierwszą, ale jakże istotną z mojego punktu widzenia zaletę umowy najmu okazjonalnego. Otóż ustawa o ochronie praw lokatorów, w rozdziale regulującym umowę najmu okazjonalnego zawiera pewien art. 19e. Jest to bardzo ważny artykuł dla wynajmującego.
Art. 19e. Do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a-19d oraz art. 25d pkt 2, z zastrzeżeniem, że właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.
Przepisów ustawy nie stosuje się. Za wyjątkiem kilku artykułów. Oto największa zaleta najmu okazjonalnego. Co powyższe oznacza? Ten zapis przywraca w znacznej części zasadę swobody umów dla najmu lokalu mieszkalnego. W praktyce oznacza to, że będziesz mógł swobodnie uregulować większość postanowień umownych np. dotyczących kaucji, zmian wysokości czynszu, praw i obowiązków najemcy, rozliczenia nakładów poczynionych w lokalu. Powyższy przepis ma również wpływ na ukształtowanie przyczyn wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego. Zwróć uwagę, że pozostały w mocy jedynie przepisy art. 11 ust. 2 u.o.p.l., które określają przyczyny wypowiedzenia umowy. Co istotne w tym rodzaju umowy zniesiono stosowanie normy art. 11 ust. 1 (patrz wyżej), która narzucała wynajmującemu obowiązek wypowiedzenia umowy wyłącznie z przyczyn wskazanych w ustawie. Widzisz różnicę?
Jakie jeszcze zalety ma umowa najmu okazjonalnego?
Przede wszystkim szybciej i sprawniej eksmitujesz lokatora. Nie potrzebujesz wyroku sądowego. Wystarczy nadanie klauzuli wykonalności na oświadczenie o poddaniu się egzekucji (akt notarialny). Dodatkowo z uwagi na niestosowanie większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, wyłączone są postanowienia dotyczące okresu ochronnego przed eksmisją.
REASUMUJĄC…
…na prawdę dobrze sporządzona umowa, to takie małe dzieło sztuki.
Jeżeli chciałbyś zostać posiadaczem małego dzieła sztuki skontaktuj się ze mną. Chętnie pomogę Ci w jego sporządzeniu.
Pakiet zawierający komplet dokumentów niezbędnych przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego.
Wzór umowy zawierający szereg zapisów wzmacniających pozycję wynajmującego, dzięki wyłączeniu przy najmie okazjonalnym większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.
Potrzebujesz sprawdzonej i bezpiecznej umowy najmu?
PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ:
Pułapki w drodze do wypowiedzenia umowy najmu
Umowa najmu okazjonalnego – szybsza eksmisja lokatora