14 mar

Dzierżawa i użyczenie lokalu mieszkalnego

Jak obejść ustawę o ochronie praw lokatorów… To pytanie spędza sen z powiek wynajmującym. Czy warto, czy jest to możliwe? Przeanalizowałam kilka najpopularniejszych pomysłów, które pojawiają się na forach internetowych. Wśród porad innych użytkowników pojawiają się takie hasła jak dzierżawa, użyczenie. O co chodzi? O tym poniżej.

Dzierżawa, najem, użyczenie lokalu mieszkalnego

Na forach internetowych można znaleźć dość ciekawe pomysły właścicieli sprowadzające się do zawarcia  z lokatorem innej umowy niż najem. I tak pojawiły się umowy dzierżawy lokalu mieszkalnego czy też użyczenia lokalu mieszkalnego.

Poniżej krótko opowiem co to są za umowy.

Umowa użyczenia polega na tym, że użyczający pozwala biorącemu na używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Umowę tę różni od umowy najmu czy dzierżawy jej bezpłatny charakter. Przepisy dotyczące tej procedury określa Kodeks cywilny w art. 710 -719.  Istotnym elementem dla tej umowy jest BEZPŁATNY charakter. Ale czy stosujący tą umowę na prawdę godzą się na oddanie lokalu mieszkalnego do bezpłatnego używania lokatorowi? Oczywiście, że nie. Tylko, że sporo ryzykują a lokator o ile ma trochę oleju w głowie zawsze może złożyć donos na takiego właściciela. Poza tym, taka umowa i tak służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osoby, która w lokalu przebywa, używa go. Zatem już z samego celu na jaki lokal został przeznaczony wynika cel mieszkaniowy. Skutkiem tego będzie zastosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów „tylnymi drzwiami”. Dlaczego?

Z uwagi na definicję zawartą w ustawie. Otóż lokator  – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego choć bezpłatna nadaje osobie korzystającej z lokalu tytuł prawny do przebywania w lokalu. A tym samym ustawa o ochronie praw lokatorów znajdzie zastosowanie do tego stosunku prawnego.

Dzierżawa lokalu mieszkalnego

Umowa dzierżawy –  jest umową, która reguluje stosunek prawny dotyczący korzystania z rzeczy albo z prawa, które przynosi pożytki (zob. art. 709 KC). Jest to umowa wzajemna o charakterze konsensualnym. W Kodeksie cywilnym umowa ta jest w swej konstrukcji podobna do umowy najmu i została uregulowana jako odmiana najmu (zob. art. 694 KC). Co ciekawe, kodeks w wielu kwestiach przy dzierżawie odsyła do przepisów z zakresu najmu.  Od najmu odróżnia ją jednak przedmiot dzierżawy oraz prawo pobierania pożytków z rzeczy, które nabywa dzierżawca.

Najczęściej przedmiotem dzierżawy są gospodarstwa rolne, grunty rolne, stawy rybne, lasy, łowiska ryb, żwirowiska. Dlaczego? Ponieważ te nieruchomości wytwarzają pożytki (pożytki naturalne w postaci płodów rolnych), które dzierżawca może potem sprzedać.  Zatem istotą dzierżawy de facto jest wytworzenie pożytków.

Wiem co myślisz… lokal oddany w dzierżawę daje pożytki – pieniądze od najemcy. Niestety nie jest to takie proste.

Niekiedy odróżnienie obu tych umów nie jest oczywiste i nie przesądzają o tym fizyczne cechy przedmiotu. Przykładowo, jeżeli lokal został oddany przez właściciela do korzystania odpłatnie posiadaczowi zależnemu (np. umowa najmu), który następnie oddał ten lokal w najem, to posiadacz zależny używający lokal czerpie zyski z najmu i prowadzi w tym zakresie działalność gospodarczą – wówczas mamy do czynienia w istocie z dzierżawą lokalu, a nie z  najmem i podnajmem. Natomiast jeżeli lokal został najęty okazjonalnie, a najemca używa go też samodzielnie w celach innych niż osiąganie przychodu (np. mieszka w tym lokalu) i nie prowadzi w tym zakresie działalności gospodarczej mamy do czynienia z najmem.

Pozorność umowy

Zanim wyjaśnię Ci czym jest pozorność umowy muszę przywołać kilka definicji z ustawy o ochranie praw lokatorów. Widzisz, oceniając daną umowę a raczej mówiąc po prawniczemu dokonując wykładni jej zapisów, sąd będzie sprawdzał tzw. elementy istotne umowy (cel umowy, prawa i obowiązki stron, stan faktyczny, czyli de facto jak ta umowa w rzeczywistości jest realizowana).

Ale wracając do słowniczka ustawy o ochronie praw lokatorów:

lokator – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
właściciel – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;
lokal – należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych;

Czy dostrzegasz ten cel? Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Nawet jeżeli zawrzesz umowę dzierżawy z lokatorem albo użyczenia, jeżeli sprawa trafi do sądu (np. w sprawie o eksmisję) Sąd dokona wykładni przepisów umowy i uzna, że zamiarem stron było zawarcie umowy najmu (na co wskazuje stan faktyczny i rzeczywiste realizowanie umowy) a nie jej literalne zapisy.

Zawarcie innej umowy  dla pozoru ukrycia umowy najmu nic Ci nie da. Otóż pozorność to wada oświadczenia woli.

Art. 83 [Pozorność] § 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.

Zawarcie innej umowy w celu ukrycia tak na prawdę stosunku najmu skutkować będzie nieważnością postanowień zawartej umowy, a w jej miejsce sąd i tak zastosuje przepisy o najmie (wraz z ustawą o ochronie praw lokatorów).

Chyba, że sprawa nie trafi przed oblicze sądu a najemca wyprowadzi się myśląc, że doszło do skutecznego rozwiązania umowy użyczenia/ dzierżawy lokalu mieszkalnego.

POCZYTAJ RÓWNIEŻ:

Zasiedzenie nieruchomości krok po kroku

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron