Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego



Rozwiązanie umowy najmu przez sąd

Problem z uciążliwym sąsiadem lub współlokatorem dotyka coraz więcej osób mieszkających w blokach, kamienicach i wszelkiego rodzaju zabudowach wielorodzinnych. Nie każdy jednak zdaje sobie sprawę z przysługujących mu praw. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wskazuje na możliwość żądania rozwiązania umowy najmu bądź wniesienia powództwa o eksmisję nie tylko przez właścicieli lokalu, ale też przez sąsiadów bądź współlokatorów. Co więcej, powództwo o sądowne nakazanie eksmisji można wnieść również przeciwko małżonkowi (obecnemu, jak i byłemu), jeśli ten w celowy i rażący sposób uniemożliwia wspólne korzystanie z lokalu.

W jakich okolicznościach sąd może rozwiązać umowę najmu?

Art. 13 wspomnianej wyżej ustawy wskazuje, że powództwo może zostać wniesione przez każdą osobę, dla której korzystanie z lokalu stało się uciążliwe na skutek działań osoby trzeciej użytkującej lokal w tym samym budynku. By jednak powództwo było uzasadnione, musi dojść do rażącego bądź uporczywego zakłócania porządku domowego. Istotne będzie dla sądu udowodnienie, że zachowania pozwanego stanowią rażące naruszenie zasad lub też mają cechę uporczywości.

Co sąd rozumie pod pojęciem zakłócania porządku domowego?

Najczęściej są to konkretne zachowania określone jasno w regulaminie danej spółdzielni bądź administracji oraz w umowie najmu. Gdy jednak takich zapisów brak, wówczas sąd ocenia stopień uciążliwości zachowań w odniesieniu do Kodeksu cywilnego oraz ogólnych zasad współżycia społecznego.

Od czego zacząć?

W pierwszej kolejności zaleca się próby przedsądowego rozwiązania sporu. Skierowanie sprawy na drogę sądową warto poprzedzić upomnieniem lokatora naruszającego porządek domowy. Należy zadbać, by upomnienie to miało formę pisemną oraz zawierało uzasadnienie. Gdy pomimo upomnień, lokator nadal będzie czynił niemożliwym korzystanie z mieszkań i lokali przez inne uprawnione osoby, wówczas należy skierować pozew do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania pozwanego. Warto przy tym zadbać, by wszystkie osoby zainteresowane połączyły siły i wspólnie wystąpiły z pozwem przeciwko uciążliwemu lokatorowi.