Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego



Przedawnienie roszczeń z umowy najmu

Jeżeli najemca zalega z czynszem już jakiś czas warto złożyć pozew do sądu bez zbędnego oczekiwania i odkładania tego na później. Czas działa na Twoją niekorzyść.  Dodatkowo na Twoją niekorzyść wpływają najnowsze prace parlamentu zmierzające do skrócenia terminów przedawnienia roszczeń. Już teraz sądy odnotowały znaczny wpływ pozwów  od wierzycieli (głównie banki i firmy windykacyjne) spieszących się z dochodzeniem roszczeń w oparciu o obowiązujące obecnie przepisy. Wracając jednak do tematu przedawnienia… Czy wiesz jakie terminy znajdują zastosowanie w przypadku roszczeń związanych z najmem lokalu? Otóż są to: dziesięcioletni, trzyletni oraz roczny (!!!).

Terminy przedawnienia roszczeń – stan prawny na dzień 9.04.2018 r.

Kodeks cywilny przewiduje dwa podstawowe terminy przedawnienia roszczeń – 3 lata oraz 10 lat.

Zgodnie z art. 118. Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata.

Oczywiście w kodeksie znajdziesz jeszcze kilka innych terminów przedawnienia roszczeń (np. w przypadku umowy o dzieło jest to 2 lata). Ale ja w niniejszym artykule skupię się tylko na tematyce przedawnienia roszczeń z tytułu umowy najmu.

Co to są świadczenia okresowe? To kluczowe określenie oznacza należność płatną w określonych odstępach czasu, zazwyczaj  cyklinie w danym okresie. Najprościej rzecz ujmując świadczenie okresowe to należny Ci czynsz najmu. Płatny jest on bowiem najczęściej co miesiąc w okresie obowiązywaniu umowy najmu. Świadczeniem okresowym są także odsetki naliczane od zaległego czynszu.

Czym są roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej? Jeżeli wynajmujesz swój lokal jako prywatny wynajmujący, to ta definicja nie znajdzie do Ciebie zastosowania.

W przypadku jednak, gdy zdecydowałeś się na otwarcie działalności gospodarczej  w zakresie najmu lokali mieszkalnych (posiadasz np. kilka lokali) to wtedy większość roszczeń związanych z prowadzeniem tej działalności będą przedawniać się po upływie 3 lat.

Kiedy znajdzie zastosowanie dziesięcioletni letni termin przedawnienia roszczeń?

W przypadku roszczeń z umowy najmu termin ten najczęściej będzie dotyczył już zasądzonych przez Sąd należności. Są oczywiście pewne wyjątki i zawiłości, o których musisz pamiętać. Otóż  10-letniemu okresowi przedawnienia podlegają w szczególności roszczenia okresowe stwierdzone prawomocnym wyrokiem albo ugodą. Natomiast w stosunku do odsetek o zasądzonych należności, stosuje się już dwa różne terminy przedawnienia (10 i 3 lata).

Otóż 10 letni termin przedawnienia stosuje się do odsetek, które były wymagalne w chwili wydania wyroku (lub zawarcia ugody np. w postępowaniu mediacyjnym). Natomiast żądanie zapłaty odsetek powstałych po wydaniu wyroku (albo zawarciu ugody) podlega przedawnieniu na zasadach ogólnych dotyczących roszczeń okresowych, czyli w okresie 3 lat. Chodzi tu jednak tylko o odsetki „należne w przyszłości”, a więc takie, które stają się wymagalne m.in. po uprawomocnieniu się wyroku sądowego, stwierdzającego obowiązek zapłaty tych odsetek. 10-letni albo 3-letni okres przedawnienia rozpoczyna bieg od chwili, gdy orzeczenie sądu stanie się prawomocne.

Jakie roszczenia przedawniają się po upływie 3 lat?

– czynsz najmu

– odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

– opłaty eksploatacyjne

– opłaty za media

Jakie roszczenia z umowy najmu przedawniają się z upływem 1 roku?

Aby życie było ciekawsze, kodeks cywilny przewiduje jeszcze jeden termin przedawnienia roszczeń z wiązanych z mową najmu. A jest nim 1 rok.

Zgodnie z art. 677 kodeksu cywilnego –  Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Co to dla Ciebie oznacza? Zacznijmy od końca, czyli od zwrotu rzeczy, a właściwie Twojego mieszkania. Zwrotem rzeczy jest przede wszystkim jej wydanie wynajmującemu, a więc faktyczne przekazanie władztwa. Zatem po wygaśnięciu umowy dochodzi do zdania przez najemcę lokalu, wręczenie kluczy, sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego (dlatego ten protokół jest taki ważny, określa faktyczną datę zdania lokalu a co za tym idzie początek biegu terminu przedawnienia roszczeń).

Bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się z dniem zwrotu lokalu, a nie z dniem, w którym według umowy  miał on  zostać zdany wynajmującemu. Chodzi tu o faktyczne, realne wydanie lokalu wynajmującemu przez najemcę (lub komornika w przypadku eksmisji) Nie jest też istotne czy zwrot nastąpił dobrowolnie, czy  też nastąpiła eksmisja lokatora.

A teraz wyjaśnię, jakie roszczenia przedawniają się po upływie 1 roku od momentu, gdy uzyskałeś faktyczną możliwość dysponowania swoim lokalem.

– roszczenie wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia lokalu.

– roszczenie najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz

– roszczenie najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nadpłaconego czynszu

Jeżeli najemca dokonał uszkodzeń, zniszczeń w Twoim lokalu to tak na prawdę masz tylko rok czasu od momentu zwrotu lokalu przez najemcę, aby żądać należności z tytułu naprawienia szkody.

Uważasz ten post za wartościowy, a może znasz kogoś, komu się przyda? Udostępnij go na swoim Facebooku!

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ:

Jak odzyskać zaległy czynsz?

Wypowiedzenie umowy najmu

Automatyczne przedłużenie umowy najmu

Close