Jak odzyskać zaległy czynsz od lokatora? Cz.1

Od pewnego czasu noszę się z zamiarem napisania artykułu dotyczącego dochodzenia należności z tytułu zaległego czynszu. Jest to temat dość obszerny, postanowiłam

podzielić go na kilka mniejszych wpisów. Zaległy czynsz… to jeden z największych problemów trapiących wynajmujących. Dziś skupię się na tym jak dobrze przygotować sobie grunt pod złożenie pozwu w sądzie.

Kiedy mogę zacząć domagać się zapłaty zaległego czynszu?

Musisz wiedzieć jedną ważną rzecz odnośnie Twoich roszczeń związanych z zaległym czynszem. Otóż…. roszczenie o zaległy czynsz jest odrębne od żądania opróżnienia i opuszczenia lokalu (eksmisja). Jeśli chcesz eksmitować najemcę musisz w pierwszej kolejności prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu. A jak to zrobić przeczytasz w tym wpisie. Pozew o zapłatę czynszu i pozew o eksmisję to dwa różne postępowania.

W przypadku zaległego czynszu możesz się go domagać już po upływie pierwszego okresu rozliczeniowego (najczęściej po pierwszym miesiącu zalegania przez najemcę z czynszem).

Wezwanie do zapłaty – must have przy dochodzeniu należności. Co powinno zawierać wezwanie do zapłaty zaległego czynszu?

Wezwanie do zapłaty jest dość istotnym elementem związanym z przygotowaniem się do złożenia pozwu w sądzie. Po pierwsze wezwanie do zapłaty stanowi dowód w sprawie. A na jaką okoliczność? Iż najemca zalegał z płatnością, a Ty polubownie próbowałeś sytuację rozwiązać. Dlaczego o tym piszę? Ponieważ w pozwie musisz zawrzeć informację, czy między Tobą a dłużnikiem doszło do podjęcia próby mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu. Jest to wymóg formalny pozwu.

Co powinno zawierać wezwanie do zapłaty? Twoje dane jako wynajmującego, dane najemców (ważne, ale o tym niżej). Wskazanie kwoty zaległości z określeniem za jaki okres czasu najemca zalega oraz wyznaczenie terminu do zapłaty (np. 7 dni). W wezwaniu warto zamieścić również nr rachunku bankowego, na który dłużnik ma przelać należności. Dodatkowo wskaż, iż brak płatności powiększa zadłużenie o należne odsetki z tytułu opóźnienia. Warto również poinformować najemcę, iż brak zapłaty w oznaczonym terminie skutkować będzie wystąpieniem na drogę postępowania sądowego, co będzie się wiązało z obciążeniem go dodatkowymi kosztami sądowymi.

Do kogo skierować wezwanie do zapłaty?

Musisz wiedzieć, że za zaległy czynsz odpowiada nie tylko główny najemca (mam tu na myśli osobę, z która zawarłeś umowę), ale wszystkie pełnoletnie osoby stale z najemcą zamieszkujące (o ile znasz ich dane i jesteś pewien, że z najemca zamieszkują).

Otóż zgodnie z art. 688¹. § 1. kodeksu cywilnego – Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

PRZYKŁAD:

Wynajmujesz lokal Markowi Hojnemu. Wiesz, że w lokalu wraz z nim zamieszkuje jego konkubina Alina Skąpa, która nie figuruje w umowie najmu. Wezwanie do zapłaty kierujesz zarówno do Marka jak i Aliny. Jest ona odpowiedzialna za opłaty ponieważ stale zamieszkuje w lokalu z najemcą.

Druga dość ważna kategoria osób odpowiedzialna za zaległy czynsz to małżonkowie. Otóż zgodnie z art. 680¹. § 1. kodeksu cywilnego –  Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jest to bardzo istotne, ponieważ małżonkowie odpowiadają solidarnie za czynsz najmu nawet jeśli umowę zawarłeś tylko z jednym z nich.

PRZYKŁAD:

Zawierasz umowę najmu z Markiem Hojnym, który ma żonę Alinę Hojną. Alina nie figuruje w umowie. Wezwanie wysyłasz zarówno do Marka jak i Aliny. Ich wspólna odpowiedzialność za zaległy czynsz wynika z tego, iż są małżeństwem a wynajmowany lokal służy im do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ich rodziny.

Pamiętaj !!!

Jeśli najemcami są małżonkowie korespondencję zawsze kieruj do obydwojga (szczególnie wezwania do zapłaty oraz wypowiedzenie umowy najmu).