03 lut
Uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego to temat bardzo popularny. Wynika to z dwóch rzeczy: konieczności wypowiedzenia umowy (najczęściej przez wynajmującego) oraz braku dostatecznej wiedzy na ten temat. Dziś opowiem Ci o ważnym elemencie w procesie wypowiadania umowy najmu w sytuacji, gdy lokator zalega z zapłatą czynszu. Tym elementem jest uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy.
Dlaczego muszę uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy?
Jako wynajmujący jesteś niestety związany postanowieniami ustawy o ochronie praw lokatorów (…). O tym w jakich okolicznościach możesz wypowiedzieć umowę nierzetelnemu najemcy opisałam krok po kroku w specjalnym poradniku, który pobierze po lewej stronie bloga. W tej chwili skupmy się tylko na przypadku braku płatności czynszu.
Otóż ustawa stanowi, iż możesz wypowiedzieć umowę – ” Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”.
Aby skutecznie wypowiedzieć umowę najmu, w pierwszej kolejności najemca musi zalegać z zapłatą za 3 pełne miesiące. Następnie sporządzasz wezwanie do zapłaty, w którym niestety musisz wyznaczyć miesięczny termin, w ciągu którego najemca ma możliwość spłacić zaległość. A teraz najważniejsze. W treści wezwania musisz zawrzeć informację, iż brak wpłaty zaległości czynszowych spowoduje wypowiedzenie umowy. Bez tego zapisu sytuacja mocno się skomplikuje. Dlaczego? Ponieważ wypowiedzenie nie będzie skuteczne, albo przynajmniej bardzo łatwo będzie można je zakwestionować przed sądem w sprawie o eksmisję.
Miałam kiedyś do czynienia z przypadkiem, kiedy właściciel wypowiedział umowę najmu lokatorowi. Najemca w sprawie o eksmisję złożył zarzut nieważności tego wypowiedzenia. Wiesz jaki powód wskazał? Właściciel się pospieszył i wysłał wypowiedzenie w 29 dniu od dnia odebrania przez najemcę wezwania do zapłaty. A jak wiesz miesiąc czasami ma 31 dni… (dlatego ustawa posługuje się terminem miesiąca na zapłatę zaległości). Sąd rozpoznający sprawę przyznał rację pozwanemu i uznał, że wypowiedzenie umowy nie było skuteczne i oddalił pozew o eksmisję. Sąd uznał, iż właściciel wypowiedział umowę za szybko, o całe 2 dni robocze….
Przeczytaj również:
Jak zabezpieczyć płatność czynszu najmu