Jak zabezpieczyć płatność czynszu najmu? – słów kilka o odsetkach w umowie najmu
Wzory umów najmu, z których najczęściej korzystają wynajmujący zawierają wiele ogólnych postanowień. Umowy takie zawierają podstawowe zapisy mające na celu uregulowanie praw i obowiązków najemcy i wynajmującego. Czasami jednak warto pochylić się nad umową i zawrzeć w niej dodatkowe postanowienia np. dotyczące odsetek za opóźnienie w przypadku problemów z zapłatą czynszu.
Czym są odsetki umowne?
Wyobraź sobie taką sytuację. Zawarłeś umowę najmu z najemcą np. na okres jednego roku. Wszystko wydaje się w porządku przez pierwsze sześć miesięcy, czynsz płacony jest regularnie. Ale od siódmego miesiąca zaczęły się problemy z płatnościami. Twoja frustracja wzrasta, bo nie dość że nie otrzymujesz należnych Ci pieniędzy za najmowany lokal, to zacząłeś ponosić dodatkowe koszty w postaci opłat eksploatacyjnych, które musisz uiszczać do Spółdzielni lub Wspólnoty. Koszty rosną, dochodu brak.
Jeśli zdecydujesz się wnieść powództwo do sądu o zaległy czynsz, będziesz miał prawo domagać się odsetek. Pełnią one swego rodzaju rolę dyscyplinującą dłużnika, gdyż powiększają jego zadłużenie a dla Ciebie stanowią pewien rodzaj rekompensaty z tytułu opóźnienia w płatnościach. Odsetki dzielimy na ustawowe oraz umowne. Te pierwsze uregulowane są w ustawie kodeks cywilny (art. 481§2 k.c.). Stosuje się je w przypadku, gdy umowa nie zawiera postanowień regulujących wysokości odsetek za opóźnienie. Natomiast odsetki umowne jak sama nazwa wskazuje, to należności których wysokość i sposób naliczania zostały uregulowane w umowie.
Jaka jest wysokość odsetek?
Problem polega na tym, iż jeżeli w żaden sposób w umowie nie uregulowałeś kwestii odsetek to możesz domagać się tylko odsetek ustawowych. Ich wysokość do 31.12.2015 r. nie była zbyt wysoka. Sytuacja się zmieniła wraz z wejściem w życie nowelizacji art. 481 kodeksu cywilnego dotyczącego odsetek za opóźnienie w płatnościach. Otóż :
§ 2. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy.
§ 21. Maksymalna wysokość odsetek za opóźnienie nie może w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie (odsetki maksymalne za opóźnienie).
A teraz wyjaśnię o co w powyższym przepisie chodzi. Otóż §2 określa wysokość odsetek ustawowych, czyli takich które Sąd zasądza, w przypadku gdy umowa nie posiada żadnych regulacji odnośnie wysokości odsetek za opóźnienie, czy też sposobu ich naliczania. Stopa referencyjna publikowana jest na stronach Narodowego Banku Polskiego. Na dzień 14.12.2017 wynosi 1,5%. Do tej stopy należy dodać 5,5 i tym samym mamy odsetki ustawowe w wysokości 7%.
W przypadku odsetek maksymalnych ich wysokość wyniesie 14 % w skali roku.
Czy widzisz różnicę?
Dlaczego warto zawrzeć zapis o stopie odsetek w umowie?
Jak wspomniałam wyżej, jeśli twoja umowa najmu nie zawiera postanowień w zakresie odsetek i ich stóp lub posiada jedynie zapis, iż ” w przypadku opóźnienia z zapłatą czynszu wynajmujący naliczy odsetki za opóźnienie” będziesz mógł się domagać tylko odsetek ustawowych. Zawarcie zapisów o wyższej stopie odsetek niż ustawowe na pewno jest dla ciebie korzystniejszym rozwiązaniem pod względem finansowym.
Jeśli chodzi o ustalenie stopy odsetek to pamiętaj, iż nie powinna ona przekraczać stopy maksymalnej. Jeśli w umowie najdzie się zapis określający np. wysokość odsetek na poziomie 20% to nie będzie on wiążący, a Sąd i tak zasądzi odsetki maksymalne. Wynika to z postanowień kodeksu cywilnego art. 481§ 22. Jeżeli wysokość odsetek za opóźnienie przekracza wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie, należą się odsetki maksymalne za opóźnienie.
Pamiętaj, iż nie możesz w drodze postanowień umownych wyłączyć ani ograniczyć regulacji ustawowych dotyczących odsetek maksymalnych.
Przeczytaj również:
Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony
Szukasz sposobu jak zabezpieczyć płatność czynszu najmu?
Jednym ze sposobów na zabezpieczenie płatności czynszu najmu jest umowa poręczenia. Jest to osobna od umowy najmu umowa, zawierana z osobą trzecią. Poręczyciela wskazuje najemca (dłużnik).
Stworzyłam specjalnie dla wynajmujących dedykowaną umowę poręczenia, która dotyczy tylko roszczeń z umowy najmu lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego.
Nie trać czasu na poszukiwanie darmowego i pełnego błędów wzoru w Internecie. Rozważ korzyści płynące ze wzoru, który powstał z myślą o wynajmujących na podstawie zwykłej umowy najmu, najmu okazjonalnego jak i najmu instytucjonalnego.
Więcej o poręczeniu przeczytasz tutaj