Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

windykacja czynszu

Pozew o zapłatę zaległego czynszu to kolejny krok na drodze do celu jakim jest windykacja nierzetelnego najemcy. Słyszałam na sali sądowej różne tłumaczenia pozwanych najemców, dlaczegóż to zalegali z zapłatą czynszu. W przeważającej części były to sytuacje związane z utratą pracy lub nagłym pogorszeniem się stanu zdrowia. Jednak szczególnie w pamięć zapadła mi jedna sytuacja…

(więcej…)

Jeżeli najemca zalega z czynszem już jakiś czas warto złożyć pozew do sądu bez zbędnego oczekiwania i odkładania tego na później. Czas działa na Twoją niekorzyść.  Dodatkowo na Twoją niekorzyść wpływają najnowsze prace parlamentu zmierzające do skrócenia terminów przedawnienia roszczeń. Już teraz sądy odnotowały znaczny wpływ pozwów  od wierzycieli (głównie banki i firmy windykacyjne) spieszących się z dochodzeniem roszczeń w oparciu o obowiązujące obecnie przepisy. Wracając jednak do tematu przedawnienia… Czy wiesz jakie terminy znajdują zastosowanie w przypadku roszczeń związanych z najmem lokalu? Otóż są to: dziesięcioletni, trzyletni oraz roczny (!!!).

(więcej…)

Od pewnego czasu noszę się z zamiarem napisania artykułu dotyczącego dochodzenia należności z tytułu zaległego czynszu. Jest to temat dość obszerny, postanowiłam podzielić go na kilka mniejszych wpisów. Zaległy czynsz… to jeden z największych problemów trapiących wynajmujących. Dziś skupię się na tym jak dobrze przygotować sobie grunt pod złożenie pozwu w sądzie.

Kiedy mogę zacząć domagać się zapłaty zaległego czynszu?

Musisz wiedzieć jedną ważną rzecz odnośnie Twoich roszczeń związanych z zaległym czynszem. Otóż…. roszczenie o zaległy czynsz jest odrębne od żądania opróżnienia i opuszczenia lokalu (eksmisja). Jeśli chcesz eksmitować najemcę musisz w pierwszej kolejności prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu. A jak to zrobić przeczytasz w tym wpisie. Pozew o zapłatę czynszu i pozew o eksmisję to dwa różne postępowania.

W przypadku zaległego czynszu możesz się go domagać już po upływie pierwszego okresu rozliczeniowego (najczęściej po pierwszym miesiącu zalegania przez najemcę z czynszem).

(więcej…)

Ostatnio przygotowując się do rozprawy przeglądałam orzecznictwo Sądu Najwyższego. Moją uwagę przykuło orzeczenie, dotyczące zasądzenia odszkodowania z tytułu bezzasadnego wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu lokalu.  Otóż sądy niższych instancji uznały, iż umowa najmu lokalu użytkowego, która została zawarta na czas oznaczony nie została prawidłowo wypowiedziana przez najemcę.

W omawianej  sprawi chodziło o lokal wynajęty pod działalność Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo Kredytowej. Wynajmujący pozwał SKOK o odszkodowanie z tytułu bezzasadnego wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu lokalu. Sądy przyznały rację powodowi i zasądziły na jego rzecz odszkodowanie. Szkoda powoda polegała na utracie czynszu najmu za okres pozostały do końca umowy.

(więcej…)

Wypowiedzenie umowy najmuJeden z klientów polecił mi pewne forum internetowe, na którym przeczytał, że może wypowiedzieć najemcy umowę bez wypowiedzenia. Wiedziona ciekawością, wpisałam adres w wyszukiwarkę. Strona powoli się ładowała, odsłaniając kolorową tabelkę rozdzielającą różne tematy i wątki dyskusji pomiędzy Internautami. Moją uwagę przykuło pytanie użytkownika: Wypowiedzenie umowy najmu lokalu ze skutkiem natychmiastowym. Wątek był “rozgrzany do czerwoności”. Zajrzałam.

Sięgnęłam po kubek z gorącą herbatą, który zawisnął w mojej dłoni przez dłuższą chwilę. Lektura tego forum była wciągająca niczym dobry kryminał. Napięcie rosło z każdą kolejną wypowiedzią. Emocje użytkowników można było wyczuć za pośrednictwem ekranu komputera. Pomysły wynajmujących, w jakich sytuacjach można rozwiązać umowę były na prawdę bardzo interesujące. Niestety w większości przypadków niezgodne z ustawą. Poniżej zamieściłam najczęściej pojawiające się MITY na temat wypowiedzenia umowy najmu.

(więcej…)

wypowiedzenie umowy najmu lokaluWypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego to temat bardzo popularny. Wynika to z dwóch rzeczy: konieczności wypowiedzenia umowy (najczęściej przez wynajmującego) oraz braku dostatecznej wiedzy na ten temat. Dziś opowiem Ci o ważnym elemencie w procesie wypowiadania umowy najmu w sytuacji, gdy lokator zalega z zapłatą czynszu.

Dlaczego muszę uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy?

Jako wynajmujący jesteś niestety związany postanowieniami ustawy o ochronie praw lokatorów (…). O tym w jakich okolicznościach możesz wypowiedzieć umowę nierzetelnemu najemcy opisałam krok po kroku w specjalnym poradniku, który pobierze po lewej stronie bloga. W tej chwili skupmy się tylko na przypadku braku płatności czynszu.

(więcej…)

automatyczne przedluzenie umowy najmuMilczące przedłużenie umowy najmu zwane również dorozumianym lub automatycznym przedłużeniem umowy jest szczególną regulacją prawną. O jej istnieniu nie wszyscy wynajmujący mają świadomość. W przypadku źle skonstruowanej umowy najmu (czyli najczęściej korzystanie z najogólniejszego wzoru umowy najmu) może dojść do automatycznego przedłużenia umowy najmu na czas nieoznaczony.

Kiedy nastąpi milczące przedłużenie umowy najmu?

Powyższe zagadnienie reguluje art. 674 kodeksu cywilnego – Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

(więcej…)

Kara umowna w umowie najmuOstatnio na łamach “Rzeczpospolitej” przeczytałam dość ciekawy artykuł o wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Otóż Sąd orzekł (sygn. wyroku: sygnatura akt: XVII Amc 1936/14), iż zapis w umowie najmu nakładający na najemcę karę umowną z tytułu przedwczesnego wypowiedzenia umowy najmu jest klauzulą niedozwoloną i nie wiąże najemcy.

Stan sprawy był następujący: Lokatorka zawarła w właścicielką domu umowę najmu na czas nieokreślony. W ramach umowy strony określiły wysokość czynszu. Po kilku miesiącach lokatorka zdecydowała się wypowiedzieć umowę i wyprowadzić. Wówczas wynajmująca naliczyła jej karę umowną w oparciu o zapis w umowie najmu. Zgodnie z nim w razie rozwiązania umowy z przyczyn leżących po stronie najemcy wynajmujący może żądać od niego kary wynoszącej: w pierwszym roku najmu równowartość czynszu za pół roku, w drugim za osiem miesięcy, a w trzecim za 12 miesięcy.

(więcej…)

jak zabezpieczyc platnosc czynszu najmuWzory umów najmu, z których najczęściej korzystają wynajmujący zawierają wiele ogólnych postanowień. Umowy takie zawierają podstawowe zapisy mające na celu uregulowanie praw i obowiązków najemcy i wynajmującego. Czasami jednak warto pochylić się nad umową i zawrzeć w niej dodatkowe postanowienia np. dotyczące odsetek za opóźnienie w przypadku problemów z zapłatą czynszu.

Czym są odsetki umowne?

Wyobraź sobie taką sytuację. Zawarłeś umowę najmu z najemcą np. na okres jednego roku. Wszystko wydaje się w porządku przez pierwsze sześć miesięcy, czynsz płacony jest regularnie. Ale od siódmego miesiąca zaczęły się problemy z płatnościami. Twoja frustracja wzrasta, bo nie dość że nie otrzymujesz należnych Ci pieniędzy za najmowany lokal, to zacząłeś ponosić dodatkowe koszty w postaci opłat eksploatacyjnych, które musisz uiszczać do Spółdzielni lub Wspólnoty. Koszty rosną, dochodu brak.

(więcej…)

odstapienie od umowy najmu lokalu mieszkalnegoOdstąpienie od umowy najmu lokalu – kiedy jest możliwe?

Ostatnio zgłosił się do mnie klient. Był zaskoczony decyzją sądu, która nie była po jego myśli. Otóż, ów klient był właścicielem lokalu mieszkalnego. W umowie najmu zawarł zapis, iż “nie dokonanie przez Najemcę w uzgodnionym umową terminie wpłaty kaucji lub czynszu za pierwsze trzy okresy najmu, oznaczać będzie, że Najemca od niniejszej umowy odstępuje”. Klient chciał się zabezpieczyć na wypadek nierzetelności lokatora i jak najszybciej zakończyć z nim najem w przypadku braku płatności. Niestety lokator faktycznie zaczął zalegać z czynszem i to już po pierwszym miesiącu trwania umowy.

Wynajmujący wysłał najemcy oświadczenie odstąpieniu od umowy i wezwał do opuszczenia lokalu. Jak się nie trudno domyślić lokator lokalu nie opuścił. Sprawa znalazła swój finał w sądzie w sprawie o eksmisję. Ku zdziwieniu właściciela, Sąd oddalił powództwo wskazując, iż do odstąpienia od umowy nie mogło dojść, ponieważ lokal został najemcy wydany, a sam wynajmujący nie wypowiedział umowy najmu. Zatem stosunek najmu między stronami wciąż trwa.

Klient poprosił mnie o wyjaśnienie uzasadnienia wyroku, którego nie zrozumiał.

Kiedy można odstąpić od umowy najmu lokalu mieszkalnego?

Aby skutecznie odstąpić od umowy najmu lokalu mieszkalnego w umowie powinien znaleźć się zapis przewidujący taką możliwość. Podstawę dla takiego zapisu przepisy ogólne kodeksu cywilnego (395 §1 KC). Jednakże diabeł tkwi w szczegółach. Dla oceny postanowień dotyczących odstąpienia od umowy duże znaczenie interpretacyjne ma pogląd przedstawiony w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowniach. (wyrok z dnia 12.08.2004, Sygn. akt I ACa 299/04). Otóż sąd wskazał, iż stosunek najmu jest zobowiązaniem trwałym czyli ciągłym, (…). Odstąpienie od umowy na podstawie ogólnych przepisów o odstąpieniu od umowy jest więc tylko możliwe jedynie przed realizacją umowy tj. przed wydaniem rzeczy najemcy.

Co oznacza dokładnie wyrażony przez Sąd pogląd?

Otóż strony mogą się umówić, że przysługuje im prawo do odstąpienia od umowy najmu lokalu mieszkalnego. Jednakże takie odstąpienie może nastąpić przed realizacją umowy, czyli przed wręczeniem kluczy najemcy i wydaniem lokalu.

Pamiętaj, iż odstąpienie od umowy najmu powinno być sporządzone na piśmie i doręczone drugiej stronie.

A wracając do historii opowiedzianej na początku. Klient musiał wypowiedzieć umowę najmu (zgodnie z wymogami ustawy o ochronie praw lokatorów, o czym go poinformowałam) i ponownie skierować sprawę do sądu o eksmisję. O tym jak prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu oraz przygotować się do eksmisji, pisałam w artykule: Co zrobić gdy najemca nie płaci czynszu.

Close