Loader
 

Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

Eksmisja członka rodziny z lokalu

Eksmisja członka rodziny, zwłaszcza gdy może być to osoba bliska – budzi kontrowersje. Życie jednak  nie znosi próżni. Zdarzają się bowiem sprawy, w których to np. rodzice domagają się eksmisji dorosłego dziecka z domu. Dzisiejszy wpis nie ma na celu nikogo oceniać, ganić. Poniżej poruszę swego rodzaju temat tabu, który przewija się niepostrzeżenie na wokandach sądowych.

Eksmisja członka rodziny a umowa użyczenia

Często osoby nam bliskie (dorosłe dziecko, przyjaciel, były partner życiowy) zamieszkują w lokalu mieszkalnym lub domu na podstawie umowy użyczenia. Umowa użyczenia została uregulowana w kodeksie cywilnym (art 710 kc i dalsze). Polega na tym, że użyczający pozwala biorącemu na używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Umowę tę różni od umowy najmu czy dzierżawy jej bezpłatny charakter. Co istotne umowa użyczenia stanowi tytuł prawny do lokalu, domu na podstawie którego osoba ta może za zgodą właściciela tam mieszkać.

Co istotne umowę użyczenia lokalu możemy zawrzeć ustnie, w sposób dorozumiany. I to jest najczęstsza sytuacja w stosunkach rodzinnych. Umowa użyczenia nie przybiera formy pisemnej, została zawarta ustnie. A co do jej regulacji, zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego. Zazwyczaj taka umowa zawierana jest (nawet nieświadomie) na czas nieokreślony.

A jak widzą taką relację umowną sądy? Sąd Rejonowy w Brzegu w uzasadnieniu wyroku w sprawie pod sygn. akt: Sygn. akt: I C 309/17 tak wyjaśnił koncepcję umowy użyczenia. “Zdaniem Sądu stosunek użyczenia ma charakter jednostronnie zobowiązujący. Jest to umowa nieodpłatna , zawierana w celu niesienia bezinteresownej pomocy osobie, która takiej pomocy oczekuje. Użyczający za swoją uczynność wobec biorącego, za pozbawienie siebie użytku z rzeczy, nie otrzymuje żadnej korzyści. Jeśli umowa ta zostaje zawarta na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana przez użyczającego, co powoduje wygaśnięcie stosunku użyczenia. Dla skutecznego wypowiedzenia pozwanej umowy użyczenia nie musi zaistnieć określona przyczyna, wystarczające było złożenie oświadczenia woli przez powoda.

Eksmisja – jak wypowiedzieć umowę użyczenia lokalu?

Właściciel lokalu, który choćby w sposób dorozumiany oddał w użyczenie lokal, może umowę wypowiedzieć. I to nawet ze skutkiem natychmiastowym.

Specyfika, a szczególnie nieodpłatność umowy użyczenia, wskazany brak ekwiwalentności świadczenia, czyni niemożliwym traktowanie w taki sam sposób stron umowy użyczenia lokalu jak stron umowy najmu lokalu. Brak jest także podstaw do wywodzenia, że wypowiedzenie umowy użyczenia wymaga dla swej skuteczności istnienia realnie istniejącej przyczyny wypowiedzenia. Przyjęcie ww. postulatu powodowałoby nierówność wobec prawa i nakazywało właścicielowi rzeczy bezterminowe i nieodpłatne znoszenie ograniczenia swego prawa.

W braku oznaczenia w sposób wyraźny lub dorozumiany czasu trwania umowy użyczenia uznać należy, że umowa ta, z uwagi na ciągły charakter zobowiązania, wygasa, ilekroć stosunek ten zostanie wypowiedziany przez użyczającego. Strony mogą ponadto zastrzec, że umowa użyczenia wygasa w każdym przypadku, o ile z takim żądaniem wystąpi użyczający (tak, wyr. SA w Łodzi z 22.5.2014 r., III Ca 1423/13)

Przykładowo, właściciel po kilku latach od oddania lokalu do bezpłatnego używania uznaje, że lokal jest niewłaściwie używany, zaniedbany albo sam chce w nim zamieszkać.  Wówczas składa na piśmie wypowiedzenie i wskazuje termin opuszczenia tego lokalu przez osobę tam zamieszkującą.

Eksmisja członka rodziny – jak złożyć pozew do sądu?

Niestety członek rodziny, przyjaciel, osoba zaufana, która w lokalu mieszkała na podstawie umowy użyczenia chroniony jest ustawą o ochronie praw lokatorów. Wiąże się to z koniecznością złożenia pozwu do sądu w sytuacji, gdy lokator ten sam, dobrowolnie lokalu nie opuści.

W pozwie musisz szczegółowo opisać początek nawiązania umowy użyczenia. Chodzi mi o początek zamieszkiwania  w lokalu. Jakie zasady ustaliliście. Następnie należy powołać się na złożone wypowiedzenie umowy użyczenia oraz wskazać Sądowi przyczyny, które legły u podstawy takiej decyzji. Można powoływać się nawet na stosowanie przemocy, niewłaściwe zachowanie, nieopłacanie rachunków za media. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Za każdym razem sąd ustala stan faktyczny i go ocenia. Pamiętaj o dowodach.

Koronnym dowodem ustania tytułu prawnego do lokalu jest złożone wypowiedzenie umowy użyczenia. Powinieneś posiadać dowód nadania listem poleconym z potwierdzeniem odbioru takie oświadczenie. Jakie jeszcze dowody możesz powołać? Koniecznie dowód z przesłuchania Ciebie jako strony powodowej. Mogą być również powołani świadkowie (sąsiedzi zorientowani w sytuacji mieszkaniowej).

Jest jeszcze kilka innych podstaw do eksmisji członka rodziny z lokalu. Zostaną one omówione osobno w kolejnych artykułach.

 

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ:

Jak eksmitować najemcę

Inne przyczyny wypowiedzenia umowy przez właściciela