Przesłanki wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela
Polskie prawo przewiduje znacznie więcej przywilejów dla najemcy, aniżeli dla właściciela lokalu. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący nie ma prawa wypowiedzenia umowy najmu. Takie sytuacje są dopuszczalne, jeżeli najemca między innymi rażąco narusza porządek domowy bądź też korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową.
Rażące naruszenie porządku domowego
Z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy lokator uporczywie utrudnia codzienne funkcjonowanie innym mieszkańcom – zarówno współlokatorom, jak i mieszkańcom innych lokali znajdujących się w tym samym budynku. W praktyce oznacza to między innymi częste, głośne imprezy i zakłócanie spokoju czy też uniemożliwianie innym swobodnego korzystania z części wspólnych lokalu bądź budynku. Należy przy tym zaznaczyć, że sporadyczne zakłócanie porządku nie stanowi podstawy do wypowiedzenia umowy najmu. By do tego doszło, zachowania te muszą mieć charakter uporczywy bądź rażący.
Korzystanie z lokalu w sposób sprzeczny z umową jako przyczyna wypowiedzenia umowy najmu
Przykładem takiego zachowania jest najczęściej prowadzenie działalności gospodarczej w wynajmowanym lokalu bez wiedzy oraz zgody właściciela. Dotyczy to zarówno zarejestrowanej, jak i nielegalnej działalności. Z niewłaściwym korzystaniem z lokalu mamy również do czynienia, gdy najemca w rażący sposób zaniedbuje obowiązki wynikające z zapisów umowy dotyczące dbania o lokal.
Należy przy tym zapamiętać, że niezależnie od stopnia naganności zachowania najemcy, właściciel lokalu ma obowiązek wcześniejszego upomnienia (pisemnego) i wezwania do zaniechania zachowań stanowiących przesłankę do wypowiedzenia umowy najmu. W piśmie tym należy dokładnie wskazać zachowania będące przedmiotem upomnienia. Jeśli lokator pomimo upomnienia nadal w sposób rażący narusza porządek domowy bądź korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową, wówczas właściciel – niezależnie od zapisów umowy – ma prawo do wypowiedzenia umowy ze względy na zachowanie lokatora (artykuł 11 ust. 2 pkt 1 OchrLokU). Termin ten liczony jest jednak dopiero od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło skuteczne złożenie oświadczenia woli przez właściciela oraz zapoznanie się z nim przez lokatora.
Poczytaj również: