Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego



Kaucja w umowie najmu instytucjonalnego

Niezależnie od rodzaju umowy, wynajem lokalu może być uzależniony od wpłaty przez najemcę kaucji. Kwestię tę dokładnie reguluje Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego.

Czym jest kaucja?

Najogólniej mówiąc, jest to wpłata najemcy stanowiąca zabezpieczenie należności przysługujących właścicielowi lokalu. W 2018 roku zaszły istotne zmiany w przepisach regulujących kwestię wysokości kaucji w najmie instytucjonalnym. Kwota ta ustalana jest indywidualnie, jednak nie może być wyższa niż 6-krotność wysokości czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy. Właściciel jest zobowiązany do zwrotu kaucji w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.  Przysługuje mu przy tym prawo do potrącenia przysługujących mu należności z tytułu:

  • zaległości czynszowych bądź eksploatacyjnych,
  • szkód wyrządzonych w lokalu,
  • ewentualnych zobowiązań finansowych związanych z kosztami egzekucji.

Uzupełnianie kaucji przez najemcę

Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących wprowadziła istotną zmianę w zakresie wykorzystania kaucji w umowie najmu instytucjonalnego. Wynajmującemu lokal przysługuje prawo do zaspokajania roszczeń w trakcie trwania umowy najmu. Praktyce? Otóż, jeśli w trakcie trwania umowy lokator spóźnia się z zapłatą czynszu bądź kosztów utrzymania lokalu, właściciel ma prawo zaspokoić wierzytelność z kaucji. W takiej sytuacji na najemcy ciąży obowiązek uzupełnienia kaucji do wysokości określonej w umowie najmu instytucjonalnego. Uzupełnienie powinno nastąpić w terminie wskazanym w umowie. W przypadku braku takiego zapisu – w terminie wskazanym przez właściciela na piśmie wysłanym do najemcy. Należy jednak pamiętać, że w takim przypadku termin ten liczony jest dopiero od dnia doręczenia pisma.  W przypadku braku możliwości doręczenia – od momentu dwukrotnego awizowania.

Taki sposób potrącania kaucji w trakcie trwania umowy najmu jest swoistym novum w zapisach ustawy o ochronie praw lokatorów. Co istotne z tego dobrodziejstwa mogą skorzystać tylko przedsiębiorcy zawodowo zajmujący się najmem i zarządem lokalami. Więcej na ten temat pisałam w innym artykule.  Zatem wynajmujący w oparciu o zwykłą umowę jak i najem okazjonalny potrącą należności z kaucji na dotychczasowych zasadach. Dopiero po zakończeniu umowy i opuszczeniu lokalu przez najemcę.

Wielu właścicieli bagatelizuje instytucję kaucji. Często zdarza się, że wynajmujący pobierają symboliczne zabezpieczenie w wysokości jednokrotności czynszu. Warto skorzystać z prawa do wyższej kaucji, która pozwoli nie tylko na zaspokojenie należności, ale i na weryfikację najemcy pod kątem jego wypłacalności.