03 gru

Najem instytucjonalny

Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadziła do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej u.o.p.l) – nową formę najmu, tj. najem instytucjonalny. Jest on bardzo zbliżony do najmu okazjonalnego, z tą różnicą, że z tej formy najmu mogą skorzystać przedsiębiorcy zajmujący się zarządem i najem lokali mieszkalnych.

Najem instytucjonalny dotyczy lokali mieszkalnych, a umowa zawierana jest na czas określony. Wynajmującym może być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna, jak i niebędąca osobą prawną jednostka organizacyjna prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Co to oznacza w praktyce? Przede wszystkim większe możliwości dla osób fizycznych prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą. Z tej formy najmu skorzystają też spółki prawa handlowego (sp. z o.o., spółka jawna) zajmujące  się profesjonalnie wynajmem. Można pokusić się o stwierdzenie, że ta stosunkowo nowa forma najmu ma zachęcać inwestorów do angażowania środków w budowę mieszkań na wynajem.

Umowa najmu instytucjonalnego

Umowa najmu instytucjonalnego  powinna być  zawarta na piśmie. Dodatkowo do umowy (podobnie jak przy najmie okazjonalnym) załącza się oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania użytkowanego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu bądź po zakończeniu umowy. Oświadczenie to sporządza się u notariusza, ponieważ konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.

W oświadczeniu o poddaniu się egzekucji musi się znaleźć również zapis, że najemca ma świadomość tego, że w przypadku eksmisji nie przysługuje mu prawo do lokalu zastępczego.

Co istotne najemca nie składa żadnych dodatkowych oświadczeń jak wskazanie lokalu, do którego się wyprowadzi w przypadku eksmisji czy oświadczenia właściciela lokalu, że takiego najemcę przyjmie w przypadku eksmisji  (wymagane przy najmie okazjonalnym).

Korzyści wynikające z umowy najmu instytucjonalnego

Właściciele mieszkań często zwlekają z najmem z obawy przed problemami z niepłacącymi bądź uciążliwymi lokatorami.
Przeraża ich również wizja zapewnienia nierzetelnemu najemcy lokalu tymczasowego bądź socjalnego. Odpowiedź na te rozterki stanowi najem instytucjonalny. Jeśli po wygaśnięciu bądź rozwiązaniu umowy najemca nie będzie chciał opuścić mieszkania, wówczas właściciel ma prawo doręczyć mu pisemne żądanie opuszczenia lokalu we wskazanym terminie. W przypadku dalszych utrudnień właściciel może skierować wniosek do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Po opatrzeniu przez Sąd aktu klauzulą, wynajmujący składa wniosek do komornika o wykonanie opróżnienia lokalu.

Proces ten nie wymaga składania do sądu pozwu o eksmisję i tracenia cennego czasu w oczekiwaniu na uzyskanie wyroku sądowego. A wszystko to dzięki notarialnemu aktowi poddania się przez najemcę egzekucji. Może się wydawać, że jest to niekorzystne rozwiązanie dla lokatorów – jednak nic bardziej mylnego! Uczciwi najemcy nie mają powodów do obaw.