Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony – case study
Ostatnio przygotowując się do rozprawy przeglądałam orzecznictwo Sądu Najwyższego. Moją uwagę przykuło orzeczenie, dotyczące zasądzenia odszkodowania z tytułu bezzasadnego wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu lokalu. Otóż sądy niższych instancji uznały, iż umowa najmu lokalu użytkowego, która została zawarta na czas oznaczony nie została prawidłowo wypowiedziana przez najemcę.
W omawianej sprawi chodziło o lokal wynajęty pod działalność Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo Kredytowej. Wynajmujący pozwał SKOK o odszkodowanie z tytułu bezzasadnego wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu lokalu. Sądy przyznały rację powodowi i zasądziły na jego rzecz odszkodowanie. Szkoda powoda polegała na utracie czynszu najmu za okres pozostały do końca umowy.
Na czym polegał problem? Otóż SKOK wypowiedział umowę najmu lokalu użytkowego, ale nie powołał się na żaden z określonych w umowie przypadków, gdy takie wypowiedzenie będzie możliwe.
Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony, budzi wiele wątpliwości wśród wynajmujących. Jeśli zastanawiasz się czy możesz wypowiedzieć umowę swojemu lokatorowi – nie martw się – Sąd Najwyższy jak i inne sądy miały na tym gruncie prawnym niezły orzech do zgryzienia. Zastanawiano się kiedy, i czy w ogóle można wcześniej rozwiązać umowę zawartą na czas oznaczony.
W tym miejscu przypomnę, iż umowę najmu lokalu mieszkalnego, regulują przepisy dwóch ustaw – kodeks cywilny oraz ustawa o ochronie praw lokatorów. Przy czym przepisy tej drugiej mają nadrzędne znaczenie.
Przepisy regulujące umowę najmu zawarte w kodeksie cywilnym pośrednio dotyczą umowy najmu lokalu mieszkalnego, ale w ograniczonym zakresie. (np. w kwestiach wypowiedzenia takiej umowy). W większości przypadków przepisy kodeksu cywilnego znajdują zastosowanie do umów dotyczących najmu innych rzeczy lub praw niż lokal przeznaczony na cele mieszkaniowe (np. najem samochodu, narzędzi, maszyn rolniczych, lokali komercyjnych).
Ale o co chodzi z tą klauzulą o wypowiedzeniu w umowie oraz wskazaniu przyczyn wypowiedzenia?
Otóż przez wiele lat sporo kontrowersji budziła dopuszczalność wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Uznawano bowiem, że zawierając umowę na czas oznaczony, strony zakładają, że będą związane umową przez czas w niej określony. Miało to umacniać więź między stronami i dawać podstawę do uznania, iż umowa będzie istniała nawet w razie zmiany woli stron. I jest to logiczne. Skoro zawieram umowę na rok, to chcę przez rok mieszkać i korzystać z lokalu. Wynajmujący może przez rok oczekiwać, że lokal nie będzie stał pusty, a przy tym otrzyma należny czynsz. Życie jednak nie znosi próżni i pojawiła się potrzeba wcześniejszego rozwiązywania umów najmu. Z uwagi na trwałość takiej umowy zawartej na czas oznaczony, zaistniały wątpliwości, czy taką umowę można wcześniej rozwiązać.
W końcu ustawa o ochronie praw lokatorów znowelizowała przepis art. 673 kodeksu cywilnego zezwalając na wypowiedzenie takiej umowy jedynie wówczas, gdy jest to zgodne z wolą stron. Wola taka miała być wyrażona w umowie. Nadto strony musiały określić w umowie przypadki uzasadniające wypowiedzenie. Znowelizowany art . 673§3 kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Co się stanie jeśli nie określę przyczyn uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu?
Jak widzisz sam przepis wskazuje, iż w umowie muszą zostać wskazane przypadki, sytuacje, w związku z którymi strony (a najczęściej najemca) mogą wypowiedzieć umowę najmu lokalu (mieszkalnego lub użytkowego) zawartej na czas oznaczony.
Zwykły zapis w umowie, iż strony przewidują jej rozwiązanie z np. miesięcznym okresem wypowiedzenia nie spełnia wymogów określonych w omawianym przepisie. Taki zapis określa okres wypowiedzenia i skutek jaki nastąpi po jego upływie, czyli rozwiązanie umowy. Nie określa jednak, kiedy i w jakich okolicznościach strony z tego wypowiedzenia umowy mogą skorzystać. Czyli nie określa, przyczyn wypowiedzenia, sytuacji w związku z którymi strony mogą złożyć wypowiedzenie umowy najmu.
Jakie zakończenie miała sprawa najemcy, który bezzasadnie wypowiedział umowę najmu lokalu?
A wracając do sprawy SKOK. W umowie najmu strony ustaliły, iż uprawnienie do wypowiedzenia umowy z sześciomiesięcznym terminem wypowiedzenia przysługuje tylko najemcy i tylko w przypadku konieczności likwidacji, zamknięcia Oddziału SKOK w razie jego nierentowności. Tymczasem SKOK nie został zlikwidowany ani zamknięty, a jedynie przeniesiony do innego lokalu, natomiast przyczyną wypowiedzenia dotychczasowej umowy najmu była jedynie nierentowność utrzymania wynajętego lokalu.
Słusznie Sąd rozpoznający sprawę uznał, iż wypowiedzenie umowy najmu było nieuzasadnione, co zrodziło odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanego (SKOK) z tytułu bezzasadnego wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego.
Dla dociekliwych – opisana sprawa pochodzi z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2017 r.
sygn. akt: V CSK 270/16.
Przeczytaj również: