29 sie
Umowa najmu okazjonalnego – jak przygotować się do eksmisji lokatora
W poprzednim artykule dość ogólnie przybliżyłam, czym jest umowa najmu okazjonalnego. Scharakteryzowałam jej wady i zalety. Dziś postaram się przedstawić trochę bardziej szczegółowo, dlaczego ten rodzaj umowy jest dla ciebie korzystny. Tak jak wspomniałam w poprzednim wpisie, umowa najmu okazjonalnego ułatwia przeprowadzenie eksmisji lokatora z twojego lokalu.
Umowa najmu okazjonalnego a żądanie opróżnienia lokalu
Nie byłabym sobą, gdybym nie powołała się na przepis ustawy. Otóż kwestię rozpoczęcia procedury opróżniania lokalu z przebywających w nim osób, które tytułu prawnego do lokalu już nie posiadają, reguluje art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów (dalej uopl) mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie kodeksu cywilnego.
„Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.”
Jak widzisz powyżej, procedurę eksmisji możesz rozpocząć, gdy umowa najmu okazjonalnego wygaśnie lub zostanie rozwiązana. Kiedy umowa najmu wygasa? Najczęściej wskutek upływu czasu na jaki została zawarta. Jeżeli zawarłeś umowę na okres 2 lat i nie doszło do jej przedłużenia, wtedy umowa wygasa a najemcy są zobowiązani opuścić lokal. Natomiast rozwiązanie umowy najmu następuje na skutek jej wypowiedzenia przez jedną ze stron. (Jeżeli chcesz poczytać więcej na ten temat zajrzyj tutaj).
Jak stanowi przepis „właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu”. Doręczyć żądanie możesz na 2 sposoby: osobiście lub za pośrednictwem poczty (tradycyjnej a nie elektronicznej). Jeżeli zdecydujesz się osobiście doręczyć żądanie byłemu najemcy pamiętaj, aby lokator dokument podpisał. Podpis będzie stanowił potwierdzenie, że faktycznie dokument otrzymał. Warto też dopisać datę wręczenia żądania.
Zazwyczaj jednak lokatorzy unikają wynajmujących jak ognia, dlatego też wysłanie żądania opuszczenia lokalu listem poleconym (za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) będzie skutecznym sposobem doręczenia żądania. Czasami trzeba będzie odczekać dwa tygodnie z uwagi na awizację listu, jeśli lokator nie zdecyduje się go odebrać. Nie mniej jednak, jeśli list zostanie przez pocztę zwrócony jako dwukrotnie awizowany – w takiej sytuacji uznaje się, że list z żądaniem opróżnienia lokalu został skutecznie najemcy doręczony (tzw. domniemanie doręczenia).
Co to jest poświadczony podpis i czy muszę iść do notariusza?
Żądanie opróżnienia lokalu zgodnie z cytowanym przepisem musi być opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Trudno powiedzieć, czemu służyć ma wymóg urzędowego poświadczania podpisu, jednak bez takiego poświadczenia wymówienie będzie w tej sytuacji nieskuteczne, gdyż nie będzie spełniało ustawowego wymogu.
Czym jest poświadczenie podpisu? Otóż jest to czynność polegająca na złożeniu w obecności notariusza, przez określoną osobę podpisu na dokumencie lub uznanie podpisu złożonego wcześniej za własnoręczny.
Wiem, o czym w tej chwili myślisz. Poświadczenie podpisu to kolejna formalność, kolejna wizyta u notariusza, kolejny koszt czynności notarialnej. Na szczęście poświadczenie podpisu nie jest czynnością obarczoną wysoką taksą notarialną. Myślę, że mając przed sobą wizję szybszej eksmisji warto ponieść ten koszt.
Co powinno zawierać żądanie opróżnienia lokalu?
W art. 19d ust. 3 ustawodawca pobieżnie określił, co dokument kierowany do najemcy powinien zawierać. Najważniejsze elementy takiego pisma to:
- oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
- wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
- termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
Oznaczenie właściciela lokalu i najemcy na pewno nie budzi wątpliwości. Musicie zwrócić uwagę na pkt 2, a w szczególności wskazanie przyczyny ustania stosunku najmu. W piśmie musisz wskazać, że przyczyną ustania stosunku najmu było np. wygaśniecie umowy na skutek okresu na jaki została zawarta. Ewentualnie jeżeli umowa została wypowiedziana, należy zamieścić informację, iż umowa została rozwiązana poprzez upływ okresu wypowiedzenia z uwagi na np. zaległości w płatności czynszu najmu.
Wyznacz najemcy termin opuszczenia lokalu
W żądaniu opróżnienia lokalu wskazujecie najemcy termin, w jakim ma go opuścić. Przepis stanowi, że termin ten nie może być krótszy niż 7 dni. Oczywiście możesz wyznaczyć termin dłuższy np. 14 dni lub miesięczny. Przy czym termin ten liczy się od momentu doręczenia żądania najemcy. W przypadku, gdy wręczysz żądanie najemcy osobiście, termin 7 dni (tym terminem będę się posługiwać jako przykład), będzie liczony od wręczenia pisma (pamiętaj o podpisie najemcy, że otrzymał dokument i koniecznie wpisz datę doręczenia).
Sprawa obliczania terminu nieco się komplikuje, gdy żądanie wyślesz pocztą. Dlatego zalecam wysyłanie takiej korespondencji za zwrotnym potwierdzeniem odbioru – ułatwia obliczanie terminów.
Jeżeli najemca list z żądaniem odbierze, termin 7 dni obliczasz od dnia doręczenia przez listonosza (co zostanie stwierdzone na żółtej kartce potwierdzenia odbioru). Jeżeli lokator listu nie odbierze, termin 7 dni liczysz od daty zwrotu listu do Ciebie. Reasumując czekasz łącznie około trzech tygodni zanim złożysz do Sądu wniosek o nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji.
O tym jak złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności opowiem w kolejnym wpisie.
Przeczytaj również
Poręczenie – jak zabezpieczyć płatność czynsz najmu