Kaucja za mieszkanie. Kaucja zwrotna

Kaucja za mieszkanie, pobierana przez wynajmującego przy zawieraniu umowy najmu lokalu posiada wiele zalet, których czasami właściciele mieszkań nie doceniają. Odpowiednio dobrana wysokość kaucji zwrotnej w pierwszej kolejności pozwoli zweryfikować zdolność finansową potencjalnego lokatora. Kaucja stanowi również zabezpieczenie roszczeń wynajmującego nie tylko z tytułu niezapłaconego czynszu, ale i innych podstaw związanych z umową najmu lokalu. Wreszcie kaucja może zostać potrącona przez wynajmującego na poczet strat, które poniósł w związku z zaniedbaniami najemcy (powstanie szkód w lokalu, zaległości z opłatami).

Jakie zapisy o kaucji zawrzeć w umowie najmu mieszkania?
Dobra umowa najmu lokalu powinna zawierać kilka ważnych postanowień odnośnie kaucji. Dlaczego? Ponieważ szerszy opis praw i obowiązków stron dotyczących kaucji wpływa psychologicznie na najemcę. Przede wszystkim po lekturze zapisów umowy, wie on w jakich sytuacjach jego kaucja za mieszkanie przepadnie. A chcąc odzyskać po zakończaniu umowy np. dwukrotność wysokości czynszu, będzie się on starał oddać mieszkanie w dobrym stanie. Dlatego też odpowiednio skalkulowana wysokość kaucji ma tutaj ogromne znaczenie.
Kaucja jako warunek zawarcia umowy
Art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że : Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

W obecnym stanie prawnym o ustanowieniu kaucji pieniężnej, w tym kaucji mieszkaniowej, decyduje wyłącznie umowa. Jednakże, zgodnie z art. 6 u.o.p.l., kaucja może zostać pobrana w związku z zawarciem umowy najmu, przy czym zawarcie umowy najmu jest uzależnione od spełnienia warunku, jakim jest wpłacenie kaucji. Skoro zawarcie umowy jest uzależnione od wpłacenia kaucji, to kaucja powinna zostać w całości wpłacona przed zawarciem umowy (jej rozłożenie na raty jest sprzeczne z treścią omawianego przepisu). Niedopuszczalne jest pobieranie kaucji później, gdy już umowa najmu zostanie zawarta i bez związku z zawarciem tej umowy. Nie można więc żądać zapłaty kaucji jakiś czas po zawarciu umowy najmu.
O czy warto pamiętać regulując kaucję w umowie najmu…
Pamiętaj, aby zapisy w Twojej umowie nie ograniczały się tylko do stwierdzenia, że strony ustalają kaucję w wysokości … oraz wpłata nastąpi do rąk własnych lub na rachunek bankowy wynajmującego. Dodaj zapis, że bez wpłaty kaucji stosunek najmu się nie nawiązuje oraz, że nie zgadzasz się na płatność w ratach. Zalecam dodać  postanowienie umowne, w którym określasz jakie roszczenia z tytułu najmu kaucja zabezpiecza (patrz akapit niżej) . Jeżeli nie wiesz jak to zrobić zapisz, że kaucja zabezpiecza wszelkie roszczenia z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.

Ważnym zapisem odnośnie kaucji jest określenie kolejności roszczeń jakie zaspokoi kaucja. Dzięki temu zapisowi w przypadku istnienia zaległości z kilku tytułów (np. czynsz oraz szkody wywołane np. przez zwierzęta domowe lub pożar kuchenki gazowej) Ty zdecydujesz na poczet których należności zaliczasz wpłaconą kaucję (np. na poczet szkód wyrządzonych przez pożar).

Co chroni kaucja przy najmie lokali?

Kaucja ma zabezpieczyć pokrycie należności „z tytułu najmu lokalu”; do takich należności, jak wynika z różnych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mogą należeć:

1. niezapłacony czynsz (także odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu) i inne świadczenia indywidualne wynikające z tzw. opłat niezależnych od wynajmującego, jak: woda i odprowadzenie ścieków, energia, paliwo gazowe, odpady i nieczystości ciekłe;
2. należność z tytułu zużycia elementów wyposażenia technicznego, np. za równowartość zużycia technicznego kuchni gazowej, wanny, mis klozetowych, zlewozmywaka, baterii itp. według cen obowiązujących w dniu rozliczenia
3. należność z tytułu zastępczego wykonania przez wynajmującego robót polegających na odnowieniu lokalu i wykonaniu obciążających najemcę napraw, wyliczoną w sporządzonym przez wynajmującego kosztorysie robót budowlanych;
4. odszkodowanie za stwierdzone i oszacowane szkody (na zasadach ogólnych) związane z uszkodzeniem lokalu powstałym z winy najemcy, przysługujące wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.

Na wierzytelność ze stosunku najmu składają się różne składowe zobowiązań najemcy, które wystąpić mogą, ale nie muszą, w zależności od stanu faktycznego i formalnego rozliczeń finansowych z najemcą opróżniającym lokal.
Jakich zapisów w umowie na temat kaucji unikać?
Jak już wyżej zostało wspomniane należy unikać w umowie najmu postanowień umożliwiających  wpłatę kaucji w ratach. Taki zapis stanowi ukłon w stronę najemcy jednak ma sporo wad tak prawnych jak i praktycznych. Po pierwsze po zawarciu umowy najmu najemca będzie musiał Ci wpłacać wyższą kwotę (czynsz + rata kaucji). To może grozić sytuacją, że najemca nie sprosta finansowo takiemu obowiązkowi.  O ile zapłaci czynsz, Ty zaczniesz domagać się rat kaucji a jak wyżej zostało wspomniane, wpłata kaucji w ratach jest sprzeczna z  art. 6 u.o.p.l. Tracisz de facto podstawę prawną do domagania się kaucji np. przed sądem.

Kolejnym zapisem, którego warto unikać w umowie najmu jest uzupełnianie kaucji. Poniżej przykładowe postanowienie z umowy:

„W przypadku gdy w czasie trwania stosunku najmu, wynajmujący przeznaczy jakąkolwiek część kaucji na poczet przysługujących mu należności, Najemca zobowiązany jest do niezwłocznego uzupełnienia kaucji do wysokości określonej  w umowie. „

Przepis ustawy o ochronie praw lokatorów jasno reguluje warunki ustanowienia kaucji. Przepis ten wspomina o wpłaconej kaucji, dopuszcza również możliwość jej waloryzacji. Nie ma natomiast regulacji w zakresie jej uzupełniania w trakcie trwania umowy najmu. Co istotne kaucja jest rozliczana i zwracana najemcy po opróżnieniu lokalu i jego zwrocie wynajmującemu.

art.6 ust. 4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.