Loader
 

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron

rozwiązanie umowy najmu Ostatnio miałam kilka zapytań związanych z wcześniejszym rozwiązaniem umowy najmu . Przy czym podmiotem, któremu zależało na rozwiązaniu umowy był najemca. Chodzi tutaj o sytuację, kiedy Twoja umowa wprawdzie przewiduje możliwość jej wypowiedzenia, ale tylko Tobie jako wynajmującemu. Natomiast to najemcy zależy (z różnych przyczyn), aby ten najem wcześniej zakończyć. Jak wyjść z takiej sytuacji ? Z pomocą przychodzi rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem a umowa stron

Wcześniejsze zakończenie najmu dla Ciebie jako wynajmującego jest swego rodzaju kłopotem. Po pierwsze dlatego, że spodziewałeś się przez okres wskazany w umowie uzyskiwać umówiony czynsz. Po drugie nie wiesz, jak długo potrwa proces zasiedlenia lokalu przez nowego lokatora. A mieszkanie, które stoi puste – nie zarabia.

Wypowiedzenie umowy najmu na zasadzie porozumienia oznacza, że strony zgodnie oświadczają, że nie są już zainteresowane trwaniem umowy i zgodnie chcą ją rozwiązać.

Takie zakończenie najmu ma szereg korzyści: nie muszą być spełnione żadne warunki, których strony wcześniej nie przewidziały w umowie, nie musi istnieć żadna przyczyna rozwiązania najmu i wreszcie masz gwarancję szybkości i skuteczności rozwiązania umowy.

PAMIĘTAJ!

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem dotyczy consensusu obu stron. Jeżeli zależy Ci, aby najem trwał, nie musisz się godzić na wcześniejsze zakończenie najmu.

Warunki rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron

W porozumieniu możesz wynegocjować wszystkie warunki związane z umową najmu. Strony bowiem muszą się wspólnie porozumieć, aby doszło do rozwiązania umowy

Co możesz negocjować? Przykładową listę warunków podaję niżej:

  1. termin rozwiązania umowy i opuszczenia lokalu przez najemcę. –  W porozumieniu możesz określić konkretną datę, w której nastąpi rozwiązanie umowy. Nie musi to być data zawarcia (podpisania) porozumienia. Może to być termin późniejszy, a może być nawet data wcześniejsza (w sytuacji gdy lokator wcześniej się wyprowadził).
  2. dodatkowe wynagrodzenie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu – to jest chyba jedna z ciekawszych opcji jakich możesz żądać biorąc pod uwagę fakt, że możesz być stratny po wyprowadzce najemcy. To dodatkowe wynagrodzenie jest formą odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy przez najemcę (jeśli czytasz mój biuletyn to pisałam o tym w zeszłym tygodniu – kara umowna jako forma odszkodowania). Wysokość tego wynagrodzenia podlega negocjacji, może to być jedno miesięczny czynsz lub np. kwota odpowiadająca wartości dwóch czynszów.                                                                                                                        PAMIĘTAJ!
    nie wpisuj w porozumieniu, że zatrzymujesz kaucję, bo tego robić nie wolno. Kaucja jest zwrotna – po potrąceniu Twoich należności z tytułu umowy najmu – zwracasz kaucję. Zapis w porozumieniu, że zatrzymujesz kaucję jest sprzeczny z ustawą, a co za tym idzie zapis będzie bezskuteczny.
  3.  stan lokalu – możesz wymagać, aby lokal został wysprzątany na błysk i przygotowany pod nowego najemcę.
  4. uregulowania wszelkich zaległości jakie najemca ma w stosunku do Ciebie lub do dostawców mediów.

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron wzór

Jak sporządzić dobry wzór rozwiązania umowy za porozumieniem stron? Poniżej udzielę kilka wskazówek. Najważniejsze, aby porozumienie dotyczące wcześniejszego zakończenia umowy przybrało formę pisemną. Chodzi o to, aby przelać na papier i opatrzyć treść porozumienia własnoręcznymi podpisami. Jest to bardzo ważne, ponieważ  takie pisemne porozumienie trudno potem podważyć.

Nie ma jednolitego wzoru rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron. Wszystko opiera się o stan faktyczny danego najmu. Jeśli najemca nie ma zaległości czynszowych, porozumienie będzie krótkie. Wskażesz w nim datę rozwiązania umowy, datę opuszczenia lokalu oraz sposób zwrotu kaucji (po jej uprzednim rozliczeniu).

Zaległości w płatności czynszu a rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Jeżeli Twój najemca posiada zaległości czynszowe, ale wyraża chęć rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron i opuszczenia dobrowolnie lokalu – nie marnuj tej okazji. Możesz mu zaproponować zawarcie porozumienia wraz z rozłożeniem zaległości czynszowych na raty. W tym momencie masz wspaniały dokument w ręce. Po pierwsze rozwiązujesz z najemcą stosunek najmu a po drugie – masz uznanie długu przez najemcę. To korona wśród dowodów jeśli chodzi o zaległości czynszowe. W przypadku, gdy najemca nie wywiąże się z ustalonych w porozumieniu warunków spłaty – możesz byłego lokatora pozwać do sądu i skorzystać z postępowania nakazowego.

W porozumieniu musisz określić w osobnym paragrafie wysokość zaległości najemcy z rozbiciem na konkretne kwoty i konkretne miesiące. Potem w kolejnym podpunkcie określcie sposób spłaty tj. Ilość rat i ich wysokość oraz terminy płatności.

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron a uznanie długu

W tym miejscu podzielę się z Tobą ciekawostką – firmy windykacyjne, gdy przejmują przeterminowane długi do windykacji w pierwszej kolejności dążą do zawarcia ugody z dłużnikiem. Dlaczego? O tym przeczytasz w tym artykule “uznanie długu przez dłużnika”  Tłumaczę w nim, co to jest uznanie długu. I jakie ma znaczenie przy windykacji.

Przeczytaj również:

Najczęstsze błędy przy wypowiadaniu umowy najmu

wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony

Eksmisja – jak ją rozpocząć?