Najem lokalu w praktyce

Blog o prawach i obowiązkach wynajmującego

Jak zweryfikować potencjalnego najemcę?

Dziś postanowiłam poruszyć dość ważki temat – jak sprawdzić rzetelność potencjalnego najemcy. Jak ocenić jego wiarygodność finansową? Postawione pytania na pewno zaprzątają również Twoją głowę. Najem Twojego lokalu to inwestycja. Zatem lokator, który przestaje płacić staje się problemem. Jak tego uniknąć? Poprzez weryfikację, legalną, za pomocą dostępnych rejestrów i z odrobiną sprytu.

Kto pyta nie błądzi ?

Ostatnio sporządzałam umowę poręczenia dla klienta. Zaprawiony w bojach wynajmujący, który już nie jedno przeszedł z najemcami. Powiedział, że jednym z załączników do umowy najmu jest ankieta, w której potencjalny lokator podaje najważniejsze dane. Czemu miała służyć ankieta? Pomagała w weryfikacji. Między innymi mój klient życzył sobie podanie numeru telefonu do poprzedniego wynajmującego. Jeżeli  potencjalny lokator starał się unikać tematu poprzedniego lokalu, padały kolejne pytania “drążące”. Czasami po takich rozmowach wynajmujący nie decydował się na zawarcie umowy z danymi najemcami. Wyczuwał kłopoty. Oczywiście umiejętnie zadawał określone pytania. A odpowiedzi czasami potrafiły go zadziwić.

O jakie dane możesz prosić najemcę?

Podstawowe dane osobowe to imię nazwisko i PESEL. PESEL jest kluczowy, jest jak linie papilarne. Dlaczego PESEL jest tak ważny? Ponieważ na jego podstawie sprawdzisz najemcę w różnych rejestrach (legalnie). PESEL potrzebny jest przy nadawaniu klauzuli wykonalności na nakaz zapłaty lub akt notarialny. Wreszcie – PESEL jest niezbędny w postępowaniu egzekucyjnym.

W ankiecie możesz również domagać się danych kontaktowych (adres zameldowania, telefony, e-mail, miejsce pracy). Czasami warto wymagać od najemcy danych kontaktowych do co najmniej dwóch osób z grona najbliższych. Dlaczego to takie ważne? Przykładowo w sytuacji awaryjnej, gdy np. pęknie rura w mieszkaniu. Najemcy nie ma, a wy potrzebujecie wejść do lokalu. Gdzie będziecie szukać lokatora? Najbliżsi mogą w tym pomóc. Dane kontaktowe do najbliższych są nieocenione, gdy najmujecie lokal studentom.

 W ankiecie warto też zapytać o wysokość comiesięcznych zarobków.

Jeden z moich klientów niestety uwierzył najemcy “na piękne oczy”. Dał wiarę, że lokator pracuje w firmie konsultingowej. De facto to pracodawca miał płacić za najmowany lokal swojemu pracownikowi. Właścicielowi nie zapaliła się “przysłowiowa lampka” w momencie podpisywania umowy. Umowę podpisał pracownik – najemca. Nikt z firmy się nie pojawił. Nie było żadnego dokumentu potwierdzającego wolę pracodawcy do zawarcia i opłacania lokalu dla pracownika.

Pamiętaj, że przed podpisaniem umowy i przekazaniem lokalu możesz wymagać od najemcy poświadczenia wysokości zadeklarowanych podczas rozmowy (lub w ankieice) zarobków. Może to być zaświadczenie od pracodawcy o wysokości zarobków. Może to być “pasek” z wypłatą ewentualnie kopia umowy o pracę.

A co jeśli potencjalny najemca nie chce wypełnić ankiety?

Ma do tego prawo, w końcu podaje swoje dane osobowe. Podczas oglądania lokalu, umiejętnie pytaj o kwestie omówione powyżej. Jeżeli zdecydujesz się na podpisanie umowy z konkretnym najemcą, możesz poprosić go o wypełnienie ankiety. Ankieta będzie stanowić załącznik do umowy. Generalnie  będą znajdować się w niej niezbędne dane związane ze sporządzeniem i wykonaniem umowy najmu.

Wiem o czym teraz zaczynasz myśleć – RODO. Wszyscy o nim mówią. Spokojnie, na tym blogu wkrótce pojawią się wpisy dotyczące przetwarzania danych przez wynajmujących. Tymczasem jeśli się zastanawiasz nad podstawą prawną przetwarzania danych najemców lub potencjalnych najemców poniżej cytuję:

Art.6 ust. 1 lit b Rozporządzenia (RODO) – przetwarzanie jest niezbędne do wykonania umowy, której stroną jest osoba, której dane dotyczą, lub do podjęcia działań na żądanie osoby, której dane dotyczą, przed zawarciem umowy.

Sprawdzam! – Krajowy Rejestr Dłużników Niewypłacalnych

Czy istnieje Rejestr nieuczciwych najemców? Na chwilę obecną NIE. Oczywiście możesz natrafić w internecie na rejestr najemców prowadzony przez “firmę krzak”, ale pamiętaj, że jest to rejestr prowadzony przez prywatny podmiot. A jaka jest wiarygodność i bezpieczeństwo tego rejestru pozostawiam Tobie do rozwagi. Zazwyczaj danych z takiego rejestru nie da się zweryfikować, ludzie tam wpisani, mogą znajdować się przypadkowo.

Zatem gdzie można sprawdzić, czy potencjalny najemca nie ma już przypadkiem komornika na karku? Odpowiedź brzmi: w Krajowym Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych. Jest to rejestr państwowy, prowadzony w ramach Krajowego Rejestru Sądowego. Możesz oczywiście skorzystać jeszcze z BIK, ale to potencjalny najemca musiałby przedstawić Ci zaświadczenie z tej instytucji. Natomiast do KRD (Krajowy Rejestr Dłużników Niewypłacalnych) sam możesz złożyć wniosek o sprawdzenie czy dana osoba w nim figuruje. Wystarczy, że posiadasz PESEL tej osoby.

Kto figuruje w KRD?

Do Rejestru Dłużników Niewypłacalnych, na mocy art. 55 ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym sąd z urzędu wpisuje:

  1. osoby fizyczne, prowadzące działalność gospodarczą jeżeli ogłoszono ich upadłość lub jeżeli wniosek o ogłoszenie upadłości został prawomocnie oddalony, ponieważ majątek dłużnika nie wystarcza na pokrycie kosztów postępowania;
  2. osoby fizyczne jeżeli umorzono prowadzoną przeciw nim egzekucję, gdyż z egzekucji nie uzyska się kwoty wyższej od kosztów egzekucyjnych;
  3. wspólników ponoszących odpowiedzialność za zobowiązania spółki całym swoim majątkiem, jeżeli ogłoszono upadłość spółki lub jeżeli wniosek o ogłoszenie jej upadłości został prawomocnie oddalony, ponieważ majątek dłużnika nie wystarcza na pokrycie kosztów postępowania;
  4. dłużników, którzy zostali zobowiązani do wyjawienia majątku;
  5. osoby, które przez sąd upadłościowy zostały pozbawione prawa prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek oraz pełnienia funkcji członka rady nadzorczej, reprezentanta lub pełnomocnika w spółce handlowej, przedsiębiorstwie państwowym, spółdzielni, fundacji lub stowarzyszeniu;
  6. dłużników alimentacyjnych, u których powstała zaległość na okres dłuższy niż 6 miesięcy;
  1. Do Rejestru Dłużników Niewypłacalnych wpisuje się również na wniosek Zakładu Ubezpieczeń Społecznych posiadającego tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie fizycznej dłużnika, który w terminie 30 dni od daty wezwania do spełnienia świadczenia nie uregulował stwierdzonej tytułem wykonawczym należności.
  2. Z wnioskiem o wpis może wystąpić także każdy wierzyciel posiadający tytuł wykonawczy przeciwko osobie fizycznej, jeżeli dłużnik w terminie 30 dni od daty wezwania do spełnienia świadczenia nie zapłacił należności stwierdzonej tytułem wykonawczym.

Punkt nr 8 dotyczy Was jako wynajmujących. Na jego podstawie każdy wierzyciel posiadający nakaz zapłaty lub wyrok na dłużnika (waszego potencjalnego najemcę) mógł go wpisać do tego rejestru (zwłaszcza jeśli dłużnik ociągał się z zapłatą nawet w przypadku postępowania egzekucyjnego).

Ile to kosztuje?

Weryfikacja osoby fizycznej to koszt 15 zł (na dzień sporządzania niniejszego postu). Pełną tabelę opłat znajdziesz na stronie KRDN (tutaj).

 

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ:

Poręczenie jako dobra metoda zabezpieczenia czynszu

 

Close